2016年底以來，保利地產(chǎn)高層人員調(diào)整逐漸頻繁。

最新上榜的是廣東保利董事長于穎，他曾將廣東保利推向巔峰。

保利地產(chǎn)董事會辦公室接受《時代周刊》記者采訪時表示，于穎卸任保利廣東董事長后，保留了保利地產(chǎn)副總經(jīng)理一職，并兼任集團品牌中心、技術(shù)研發(fā)中心、三四線城市事業(yè)部負責人。這意味著將接手胡在新“品牌中心”的管理工作。據(jù)《時代周刊》記者報道，胡在新此前曾擔任保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、品牌管理中心總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長、保利代理董事長。

隨著高層人事調(diào)整的解決，保利的產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展戰(zhàn)略也將迎來新的變化。2000億元突破后，保利面臨的另一個緊迫命題是如何改變目前“增收不增收”的局面?？v觀保利這幾年的發(fā)展，收入增長逐漸放緩，不增加利潤卻增加收入的現(xiàn)象越來越明顯。

《泰晤士報》記者就保利近幾年凈利潤增長率逐年下降的原因及后續(xù)改善措施向董事會辦公室詢問。對方表示，公司目前處于年報“沉默期”，不方便應(yīng)對業(yè)績問題。據(jù)悉，保利地產(chǎn)將于4月18日公布2016年度業(yè)績。

高層人事變動

保利這種千億央企，一直奉行穩(wěn)中求進的原則，直接體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)和人員上。人事變動往往是企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的前奏。

2016年12月13日，朱明欣因工作調(diào)整辭去保利地產(chǎn)總經(jīng)理職務(wù)。此外，經(jīng)保利地產(chǎn)董事長宋廣菊提名，同意任命劉平為公司總經(jīng)理。據(jù)《時代周刊》記者報道，朱明欣目前是保利地產(chǎn)控股方中國保利集團公司副總經(jīng)理。

自去年10月底以來，保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原副總經(jīng)理劉也頻頻出現(xiàn)在保利集團的公開活動中。目前，劉是保利集團的副總經(jīng)理。

董事辦公室告訴《時代周刊》，劉平升任保利地產(chǎn)總經(jīng)理后，不再擔任北京保利的董事長。目前保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健兼任。此外，北京保利前總經(jīng)理李晶今年也結(jié)束了在北京的三年任期，調(diào)任保利地產(chǎn)總部。

據(jù)媒體報道，保利地產(chǎn)一級子公司保利城投資已與保利廣東公司合并，所有項目已并入保利廣東。保利城投資前總經(jīng)理羅北生接替于穎出任保利廣東董事長。上述變更自2017年初開始實施。一位接近保利地產(chǎn)的知情人士向《時代周刊》記者證實了上述信息。

《時代周刊》記者從董事會辦公室了解到，于穎卸任保利廣東董事長后，保留了保利地產(chǎn)副總經(jīng)理一職，并兼任集團品牌中心、技術(shù)研發(fā)中心、三四線城市事業(yè)部等業(yè)務(wù)負責人。這意味著將接手胡在新“品牌中心”的管理工作。據(jù)《時代周刊》記者報道，胡在新此前曾擔任保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、品牌管理中心總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長、保利代理董事長。

主任辦公室告訴時代周刊，人事調(diào)整主要是內(nèi)部分工和業(yè)務(wù)微調(diào)，僅此而已。一位長期關(guān)注保利地產(chǎn)的匿名業(yè)內(nèi)人士告訴《時代周刊》記者，保利地產(chǎn)整體表現(xiàn)不好或者背景大。在他看來，相對于其他“國字頭”企業(yè)，保利地產(chǎn)在市場化方面做得不錯，但目前的創(chuàng)新只停留在營銷層面，比如“5P”戰(zhàn)略。

先深度培養(yǎng)再拓展

隨著人員的調(diào)整，保利地產(chǎn)在區(qū)域拓展方面也在積極尋找新的市場。

2016年12月14日，保利地產(chǎn)子公司東莞鐘君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.8億元獲得深圳市大鵬辦事處大鵬中心區(qū)地塊G16506-0144，建筑面積8000平方米。這是保利地產(chǎn)首次通過公開土地市場進入深圳。

疑惑隨之而來。保利地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在2012年左右內(nèi)部簽訂了橫向競爭協(xié)議，按地區(qū)治理。根據(jù)協(xié)議，保利地產(chǎn)不得進入深圳、蘇州、海南等市場，保利地產(chǎn)退出北京等市場。

此次進入深圳市場是否意味著雙方簽訂的橫向競爭協(xié)議已經(jīng)“失效”？董事會守口如瓶，只對《時代周刊》記者說:“不一定是這樣，我們會在適當?shù)臅r候披露。”然而，董事局辦公室的工作人員也透露了另一個信息，“拓展深圳市場有很多方法”。

對于深圳市場，保利地產(chǎn)顯然覬覦已久。于穎曾在微博上說:“廣東保利雖然沒有深圳主戰(zhàn)場，但永遠是廣東老大。只要有一天解禁，保利地產(chǎn)獲準進入深圳，我保證三年內(nèi)深圳先賣！”2016年8月，保利地產(chǎn)參與競標深圳國際會展中心，但最終被招商局蛇口和華僑城的財團擊敗。

這次進入深圳后，董事會辦公室告訴《時代周刊》記者，公司短期內(nèi)不會拓展新的領(lǐng)域，而是著眼于現(xiàn)有布局進行深度培育。

保利地產(chǎn)2015年股東大會上，公司董事會要求管理層深化城市群布局，繼續(xù)以一二線城市為重點。同時，要加大核心城市和銷售優(yōu)勢地區(qū)的資源保障，暫停成品相對較高、市場活力較差地區(qū)的擴張。

據(jù)悉，保利地產(chǎn)2015年50個新項目中，一線城市占45%，二線城市占49%，三線城市僅占6%。保利重點加大北京、上海、廣州擴張，暫停沈陽、長春、南昌、重慶土地擴張。2016年上半年，保利一二線城市擴張面積569萬平方米，擴張金額421億元，分別占公司總擴張量的75%和94%。

2017年，上述格局發(fā)生了變化。

2017年3月9日，保利地產(chǎn)董事會秘書黃海在保利地產(chǎn)電話會議上表示，公司前兩年非常重視一二線核心城市的作用?！暗居腥木€30%的土地儲備面積，后續(xù)會適當增加三四線存量。”保利表示，公司目前的業(yè)務(wù)仍圍繞中心城市布局，重點圍繞核心城市的三四線城市。

為了適應(yīng)市場的發(fā)展和公司規(guī)模的擴大，保利還在原有兩層治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上探索建立區(qū)域管控，試行三層管理模式。據(jù)媒體報道，在公司業(yè)務(wù)層面，保利地產(chǎn)成立了城市群戰(zhàn)略事業(yè)部，推出了“游俠團隊”，即在浙南、蘇北、京津冀三大區(qū)域成立了三家獨立的平臺公司。這些平臺公司在征地開發(fā)項目上會和區(qū)域公司競爭，可能會造成鯰魚效應(yīng)。

接下來，以劉平為總經(jīng)理的保利新團隊將推出一些新舉措，應(yīng)對企業(yè)自身發(fā)展和行業(yè)格局分化帶來的挑戰(zhàn)，這是意料之中的。

規(guī)模還是利潤？

保利地產(chǎn)這幾年越來越明顯的問題，目前急需解決。

截至3月13日，據(jù)Wind統(tǒng)計，2016年滬深兩市38家上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總收入為6617億元，同比增長28.8%。歸屬于母公司股東的凈利潤511億元，同比增長30.7%。其中，31家房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于母公司股東的凈利潤同比增長20%以上。

但據(jù)保利地產(chǎn)2016年度業(yè)績快報公布，公司2016年實現(xiàn)營業(yè)總收入1548.38億元，同比增長25.45%。上市公司股東應(yīng)占凈利潤124.14億元，同比增長0.54%。從營收和凈利潤增長來看，保利地產(chǎn)低于行業(yè)平均增速。

保利地產(chǎn)解釋說，由于結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率下降，營業(yè)利潤的增加低于營業(yè)收入的增加。

《泰晤士報》記者閱讀了保利地產(chǎn)的年報，了解到2010年至2016年，保利地產(chǎn)營業(yè)收入分別增長56.15%、31%、46.50%、34.03%、18.08%、13.18%和25.45%，總體呈下降趨勢。

利潤變化更明顯。上市股東應(yīng)占凈利潤方面，保利地產(chǎn)2010年至2016年分別增長39.8%、32.74%、29.20%、27.36%、13.52%、1.21%、0.21%和0.54%。最近三年凈利潤幾乎沒有增長?？鄢墙?jīng)常性損益后的凈利潤從2010年至2015年分別增長44.35%、31.12%、29.19%、28%、12.43%、1.84%和0.74%。

那么，是什么原因?qū)е卤＠禺a(chǎn)這幾年凈利潤增長乏力呢？

群益證券的研究報告顯示，保利凈利潤增速低于收入增速，主要是因為結(jié)算的低毛利項目比例增加，帶動綜合毛利率整體下降。此外，公司年度結(jié)算合作項目比例大幅上升，小股東股權(quán)比例上升至30%左右，同比上升近5個百分點，直接影響凈利潤增速。

小股東股權(quán)比例增加的原因是保利地產(chǎn)近年來加大了引進合伙人合作征地和聯(lián)合開發(fā)的力度。這意味著合作項目獲得的利潤需要按照股權(quán)比例分享。但是增加合作項目比例的一個好處就是可以增加企業(yè)的賬面銷售額。

保利認為，通過合作獲得的土地會減少項目的權(quán)益，從而影響公司的凈利潤，但這種方式有利于減少競爭，保證項目的利潤率。保利地產(chǎn)年報提到，公司新增股權(quán)的建筑面積為861萬平方米，股權(quán)比例僅為65%。其中合作收購項目24個，合作方主要是品牌地產(chǎn)開發(fā)商和專業(yè)地產(chǎn)基金。

在與基金的合作方面仍有想象力空

值得注意的是，這里所說的基金包括保利地產(chǎn)和中信證券于2010年6月成立的新寶股權(quán)投資基金管理有限公司。

據(jù)媒體報道，除保利地產(chǎn)外，信用保險基金的發(fā)起人主要是保利地產(chǎn)集團內(nèi)部人士。從根本上說，信用保險基金和保利地產(chǎn)的利益其實是一致的，保利地產(chǎn)會對投資項目擁有完全的支配權(quán)。常見的方法是由基金管理公司和保利地產(chǎn)共同收購?fù)恋?，然后由基金管理公司引入基金的股?quán)提供后續(xù)資金。

2010年，新寶基金成功募集超過24億元，并迅速投資保利地產(chǎn)旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中心大廈等項目20.08億元。兩者更多的合作體現(xiàn)在拿地上。2012年，保利地產(chǎn)和新寶基金以18.7億元贏得佛山一處商住地塊。同年，雙方合作以12.41億元拿下江門一塊地。2012年10月初，雙方合作以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊。

上述合作模式導(dǎo)致保利地產(chǎn)土地和項目比例下降。在2009年信用保險基金成立之前，保利地產(chǎn)大部分是自主收購?fù)恋氐?。保?009年新擴建項目中，大部分擁有100%的權(quán)益。自信保險基金成立后，保利地產(chǎn)2012年30多個新擴建項目中有近15個項目，保利的權(quán)益比例在60%以下。上述剩余權(quán)益未在年報中披露。

房地產(chǎn)和金融高級評論員黃立沖告訴《時代周刊》記者，用該基金聯(lián)合收購?fù)恋厥且豁楆P(guān)聯(lián)交易，是一種“清倉暗債”的融資方式?！袄碚撋?，這個基金應(yīng)該是獨立運作的，否則就無法更好的對投資保利地產(chǎn)的股東負責”。

在凱瑞看來，一方面，新寶基金確實對保利地產(chǎn)過去的規(guī)模擴張起到了支撐作用；另一方面，新寶基金的“股權(quán)投資或清股實債”方式有蠶食利潤的嫌疑。

然而，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾承認，私募基金的資金使用得當，沒有抵押或擔保。保利地產(chǎn)董事會2016年的工作計劃還包括推進資本創(chuàng)新、大力發(fā)展房地產(chǎn)基金、探索商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的實踐。

這可能意味著保利地產(chǎn)與信用保險基金等機構(gòu)之間還有可以想象的空合作。屆時保利地產(chǎn)的土地和項目利益及利潤比例會發(fā)生什么變化？

針對股東持股比例的問題，黃海表示，如果長期來看，因為征地的持股比例已經(jīng)下降到60%以上，未來的持股比例還有下降幾個點的潛力。