前 言

此時此地，鄭州的地鐵盤依然相對價值低估，尤其是對于已經(jīng)明確招標(biāo)建設(shè)落地的地鐵線路。

五年后，鄭州地鐵網(wǎng)絡(luò)初成，地鐵將成為絕大多數(shù)人出行的最佳交通方式。環(huán)保限行將在以后成為常態(tài)，地鐵盤的價值更是錦上添花?；仡櫨罔F盤的價值重估歷程，這種王炸級別的核心利好在十多年來一直越走越強(qiáng)。

鄭州地鐵10號線已經(jīng)明確落地，其沿線樓盤更有特別的價值看點(diǎn)。

10號線貫通鄭上新區(qū)、中原新區(qū)、常西湖新區(qū)。鄭州一心兩翼發(fā)展模式奠定了上述新區(qū)后續(xù)的價值基調(diào)。

相對于東區(qū)烈火烹油的價值熱度，西區(qū)的低調(diào)踏實(shí)更有價值投資的想象力。東區(qū)一套房，西區(qū)兩套房，同樣的總價，西區(qū)故事充滿更多的誘惑。

滎陽東的高鐵西站、常西湖新區(qū)的行政優(yōu)勢、西區(qū)的醫(yī)療、教育、商業(yè)看點(diǎn)，明確定位了10號線地鐵盤的三個緯度。

不同區(qū)域定位、不同品牌價值、不同產(chǎn)品類型、不同匹配資源，將決定10號線沿線地鐵盤五年后真正的價值。

鄭州地鐵10號線

鄭州10號地鐵線起點(diǎn)位于上街機(jī)場站，終點(diǎn)止于鄭州火車站，線路全長43.08km，全部為地下線;設(shè)站22座，與其他線路的換乘站8座。設(shè)置站點(diǎn)有鄭州火車站、醫(yī)學(xué)院站、綠城廣場站、市中心醫(yī)院站、華山路站、西流湖南站、鄭州一中站、市委黨校站、須水站、廟王村站、商隱路站、鄭州西站、大海寺站、滎陽植物園站、暢園站、滎陽中醫(yī)院站、楊垌站、金華路站、市民服務(wù)中心站、峽窩站、上街中鋁站、上街機(jī)場站。

近期10號線六個標(biāo)段已經(jīng)招標(biāo)完成，相關(guān)施工單位已經(jīng)陸續(xù)入場，基本上所有站點(diǎn)都已經(jīng)圍擋起來，也正在緊鑼密鼓的進(jìn)行著，預(yù)計2020年12月底前通車試運(yùn)營，建成后，上街區(qū)、滎陽市、須水鎮(zhèn)、市民文化服務(wù)中心的小伙伴可直接到達(dá)老城區(qū)鄭州火車站西廣場。

市民服務(wù)中心站

01

鄭西建業(yè)聯(lián)盟新城

鄭西聯(lián)盟新城位于上街區(qū)淮陽路與錦江北路交叉口，由河南建業(yè)開發(fā)，占地面積 1029308㎡，建筑面積2408780㎡，容積率 2.34，綠化率 45.00%。建筑類型有洋房、高層和別墅等。建業(yè)聯(lián)盟新城是一個改善社區(qū)，產(chǎn)品主推傳統(tǒng)人居風(fēng)格，社區(qū)前庭后院天井院落，設(shè)置規(guī)劃私密又不封閉，建筑外觀簡約大氣，盡得傳統(tǒng)院落精髓。

社區(qū)內(nèi)部帶有15萬方大湖公園，沿岸有獨(dú)門獨(dú)院的臨湖雙拼墅院，這在主城區(qū)已經(jīng)非常少見。社區(qū)附近還有鄭州第二外國語中學(xué)、上街實(shí)驗小學(xué)、中學(xué)等，地鐵10號線有兩主站點(diǎn)經(jīng)過項目兩側(cè)。

房東點(diǎn)評

作為鄭州的西伯利亞區(qū)，上街區(qū)恰如鄭州區(qū)域上的一塊飛地，其產(chǎn)業(yè)和新興資源優(yōu)勢并不明顯，更不是鄭州城區(qū)中高端人口的菜。

作為上街定位最高的品質(zhì)樓盤，建業(yè)聯(lián)盟新城有其產(chǎn)品的成熟和品質(zhì)服務(wù)的優(yōu)勢。相對于東區(qū)的聯(lián)盟新城，上街的聯(lián)盟新城在軟硬件上并不遜色。

基于建業(yè)品牌、低容積率規(guī)劃、大湖公園特色，該項目值得地緣人士積極關(guān)注。對于鄭州城區(qū)改善人士而言，這個項目略顯尷尬，遠(yuǎn)水解不了近渴。

02

亞星江南小鎮(zhèn)

亞星江南小鎮(zhèn)位于上街區(qū)許昌路與淮陽路交匯處東100米，占地面積 243345㎡，建筑面積 600000㎡，容積率 3.48，綠化率 32.00%。建筑類型為高層、洋房和別墅，高層戶型主要為104-118平的三房。

江南小鎮(zhèn)是上街區(qū)的高級社區(qū)，雖然不鄰水，但是社區(qū)內(nèi)部開掘有大型深水系貫穿整個社區(qū)，而且是活水自循環(huán)，內(nèi)部景觀假山、花樹等層次分明，山水相映，與飛檐交錯的建筑外觀呼應(yīng)，整體社區(qū)面貌很精致。同時又處于上街區(qū)的成熟區(qū)域，體量大，周邊配套很齊全，距離上街區(qū)圖書館和青少年活動中心等很近，項目臨近左照公園和地鐵10號線，整體社區(qū)居住氛圍不錯。

房東點(diǎn)評

上街區(qū)是亞星的興起之地。有別于城區(qū)人的爭議，該項目的水系景觀有可圈可點(diǎn)之處，活水循環(huán)、山水互映。

定位于上街的高級社區(qū)和改善戶型，該項目地緣人士可以關(guān)注。

類似于聯(lián)盟新城，對于城區(qū)人口而言，上街項目還是相對偏遠(yuǎn)。綜合考慮上街明星項目的價格優(yōu)勢，對于鄭州西四環(huán)附近人士，這些地鐵盤你可以有所取舍。

綜合而言，改善區(qū)域的改善房產(chǎn)更是中高端人士的主流價值區(qū)域。偏遠(yuǎn)區(qū)域更加適合剛需人群的無奈選擇。

03

德寶幸福里

德寶幸福里位于上街區(qū)濟(jì)源路與金華路交匯處東南角，占地面積 77590㎡，建筑面積 156760㎡，容積率 3.50，綠化率 31.00%，建筑類型為洋房和高層。項目由由7棟高層、2棟多層、1所幼兒園及金華路與濟(jì)源路的沿街商業(yè)組成。戶型主要由85-99平兩室和116平三室，均為大開間全明戶型。

項目總戶數(shù)1384戶，規(guī)劃有地下停車場，人車分流。社區(qū)為ArtDeco建筑風(fēng)格，外觀典雅、大氣，項目周邊有著豐富的市政配套資源，緊鄰上街區(qū)人民政府政府，檢察院、國稅局、工商局、市政辦事大廳等行政單位，距離上街名校上街區(qū)第二外國語學(xué)校越3分鐘路程，距離地鐵10號線站點(diǎn)不遠(yuǎn)，目前有少量房源在售。

房東點(diǎn)評

同在上街區(qū)域，該項目相對乏善可陳。聯(lián)盟新城有品牌和大湖的優(yōu)勢，江南小鎮(zhèn)有水系景觀的亮點(diǎn)，何況二者的體量和配套均優(yōu)于該項目。

品牌一般、亮點(diǎn)不多，該項目建議放棄。

一個觀點(diǎn)可以這樣解讀：雖然該項目緊鄰上街的行政辦公大區(qū)，但是遠(yuǎn)郊盤的價值在于交通的便捷和緊貼鄭州主城的距離優(yōu)勢。

楊垌站

01

瀚宇天悅灣

瀚宇天悅灣位于滎陽市鄭上路與萬山路交匯處西300米，占地面積3600余畝，建筑面積 3000000㎡，容積率 2.88，綠化率 30.00%，建筑類型主要為洋房和高層、別墅。項目涵蓋住宅、寫字樓、酒店、大型商超、商業(yè)街等。項目內(nèi)部建有1600畝濱河公園，12000平米體育中心和恒溫泳池，項目內(nèi)部配套有4所精英幼兒園，2所高標(biāo)準(zhǔn)中小學(xué)。

小區(qū)內(nèi)引入索河活水，沿水岸設(shè)有銀杏大道，鄰水墅院，水系景觀已經(jīng)占據(jù)了項目面積將近一半，整個小區(qū)景觀不錯。在教育上，項目引入龍門實(shí)驗學(xué)校，據(jù)說還要建八中分校。項目距離地鐵10號線兩個站點(diǎn)都很近。

房東點(diǎn)評

房東點(diǎn)評：作為3600畝的超級大盤，該項目前期天量投入。同周邊競品相比較，該項目的水系景觀和硬件配套有明顯的相對優(yōu)勢。在另一方面，該項目在區(qū)位競品中并不占據(jù)明顯的地利優(yōu)勢。

基于開發(fā)商的品牌印象和客觀的區(qū)域站位，該項目建議置業(yè)者三思而后行。

滎陽植物園站

01

鄭西鑫苑名家

鄭西鑫苑名家位于鄭上新區(qū)鄭上路與廣武路交會處西南角，總規(guī)劃1100畝，總建筑面積約165萬平米，容積率2.5，綠化率35%，建筑類型為有小高層、高層等。內(nèi)部設(shè)有大型文化主題公園，19萬平米商業(yè)街、公寓、2所幼兒園及一所小學(xué)、一所中學(xué)。

樓盤處于鄭上新區(qū)的核心地段，周邊路網(wǎng)完善，科學(xué)大道、鄭上路、中原路、隴海路等城市主干道及繞城高速直達(dá)鄭州中心城區(qū)，并且位于地鐵10號線鄭州高鐵西站地鐵口旁，臨近鄭州植物園，項目目前已引進(jìn)永輝超市和星光影院，沿街商業(yè)街營業(yè)后，這里將會是滎陽又一繁華之地。

房東點(diǎn)評

無論如何，鑫苑也是鄭州的老牌開發(fā)商，其物業(yè)長期以來有一定的口碑優(yōu)勢。但主城區(qū)鑫苑項目近期出現(xiàn)維權(quán)，愿業(yè)主和開發(fā)商能妥善處理。鄭州市區(qū)內(nèi)的鑫苑名家是鑫苑的標(biāo)桿作品，鄭西鑫苑名家與其同名，能夠看出開發(fā)商對該項目的預(yù)期。該項目部分房源已經(jīng)交付，目前少量房源在售，從前期交付的產(chǎn)品看還可以，綜合而言，該項目值得剛需置業(yè)者關(guān)注，包括鄭州西四環(huán)附近的人士。

鄭州西站

01

碧桂園龍城天悅

碧桂園龍城天悅位于滎陽中原西路與滎澤大道交匯處東北角，項目占地292畝，容積率2.99，綠化率35%，建筑類型有7+1電梯洋房和精裝高層，戶型主要有135、296平的兩室和95-137平的三房。

龍城天悅作為碧桂園天系列產(chǎn)品，裝修上加入了智能安防，智能家電，指紋密碼鎖等干貨，在交通上臨近鄭上路和中原路主干道，同時靠近10號線、高鐵西站，所處位置離常西湖新區(qū)、中原新區(qū)和鄭上新區(qū)都很近，在滎陽片區(qū)算是位置不錯的項目。

房東點(diǎn)評

作為2017年全國最終房企銷冠軍的最大熱門人選，碧桂園前11個月累計銷售收入已經(jīng)突破5000億，霸占全國第一的位置。

該項目綜合特色如下：一是碧桂園的品牌和實(shí)力優(yōu)勢，在日后洗牌的歲月，龍頭房企項目有其后續(xù)穩(wěn)定性的服務(wù)；二是該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離常西湖新區(qū)、中原新區(qū)、鄭上新區(qū)交匯之處，又相鄰10號線和高鐵西站，相對于兄弟項目碧桂園龍城而言，該項目綜合優(yōu)勢更加突出。三是碧桂園天字系列項目相對經(jīng)典成熟，其軟硬件設(shè)置已經(jīng)歷經(jīng)多城多年實(shí)踐。

雖然碧桂園項目也在鄭州有一定爭議，但是其新動向都是不斷改進(jìn)和調(diào)整中。作為快消大盤的大師級公司，其產(chǎn)品的快周轉(zhuǎn)決定了其項目的相對低利潤率。基于其品牌實(shí)力、區(qū)位優(yōu)勢和靈活定價，建議置業(yè)者積極關(guān)注，包括鄭州西區(qū)的人士，這個區(qū)域已經(jīng)可以融入鄭州城區(qū)了。

02

鄭西理想城

鄭西理想城位于中原西路與京城路交匯處，總占地320畝，占地面積213440平方米，建筑面積700000平方米，容積率2.90 ，綠化率38%，項目規(guī)劃有住宅和60000㎡商業(yè)綜合體以及一所幼兒園，住宅部分主要有107-128平的三房高層組成。

鄭西理想城處于中原西路主干道，緊鄰高鐵西站、地鐵10號線，出行便捷。項目處于大鄭州西部、滎陽市主城區(qū)南部，距離滎陽市政府4.5公里、距繞城高速5公里、距鄭州西四環(huán)11公里，屬于滎陽的城市核心區(qū)邊緣地帶，純剛需盤，好在規(guī)劃有6萬平商業(yè)，這在鄭西片區(qū)很難得。相信10號線通車后項目配套不足的局面會改善。

房東點(diǎn)評

雖然日后也能有高鐵西站的輻射優(yōu)勢，但是該樓盤的綜合定位比較尷尬。一是開發(fā)商品牌和實(shí)力一般；二是配套相對不足；三是整體定位純剛需化；四是鄭州城區(qū)中原西路過來，它的競品對手過于多過于強(qiáng)大。建議置業(yè)者放棄。

03

奧倫達(dá)部落西郡原著

西郡原著位于中原西路與滎澤大道交匯處東南角，占地面積405畝，容積率1.5，綠化率35%，是一個低密高品質(zhì)的純洋房社區(qū)，包含5-7層墅院洋房，9-17層電梯洋房，內(nèi)部建設(shè)有一棟獨(dú)立商業(yè)房。戶型主要為117-216平的三房和139、143平的四房。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有五大法式主題景觀區(qū)，約5000㎡的中央景觀區(qū)，建有千米環(huán)形跑步道，會所、籃球場等。

項目建筑建筑外立面干掛石材，經(jīng)典法式建筑，精致大氣，內(nèi)部景觀區(qū)層次分明，綠化不錯，花園洋房視野開闊，搭配水系景觀，整體非常養(yǎng)眼。

項目位于鄭上新區(qū)核心板塊，區(qū)域內(nèi)交通便利，向東接洽西南繞城高速中原路站；鄰近地鐵10號線鄭州西站地鐵口。

房東點(diǎn)評

作為一個有個性的開發(fā)商，居易一向在產(chǎn)品和定位上有可圈可點(diǎn)之處。筆者再次指出，滎陽東鄭西高鐵輻射區(qū)依然在鄭州定位于剛需的集散地。該項目定位于一個純粹的洋房社區(qū)，其產(chǎn)品、景觀、水系都下了不少功夫，但是鄭州城區(qū)真正的改善人群恐怕大多數(shù)都不愿意在此定居。綜合而言，剛需和地緣改善客戶可以關(guān)注。

商隱路站

01

清華大溪地

清華大溪地位于滎陽市中原西路與商隱路交匯處，占地面積3600畝，總建筑面積超過500萬㎡，容積率 2.47，綠化率 35.00%。是集商業(yè)、文化、辦公、娛樂、度假、居住六大產(chǎn)業(yè)于一體的大型綜合體項目，項目住宅面積約300萬㎡，主要物業(yè)類型有洋房和高層。

項目是3600畝的超級大盤，在教育、交通、配套、景觀環(huán)境各方面都比較完善。

在景觀方面，項目以地中海景觀為主題，內(nèi)部建有景觀水系貫穿全區(qū)；在外部景觀上，項目臨近李商隱公園，奧帕拉拉水上公園，香堤灣溫泉等。

在教育上，項目與一中簽約，并建設(shè)鄭州市西一中學(xué)和鄭州市西一中附屬小學(xué)；

在交通上，項目臨中原路，距離繞城高速中原路站約2公里，臨近在建的地鐵10號線；

配套方面，項目自帶有大型商超、影院、寫字樓等，可以想象，地鐵建成后，這里將會是鄭西又一繁華之所。

房東點(diǎn)評

作為滎陽東的超級大盤，清華大溪地占地3600畝，歷經(jīng)多年打造，超級大盤的優(yōu)勢在于其綜合的景觀、商業(yè)和教育配套?？陀^而言年，該項目距離鄭州城區(qū)已經(jīng)相當(dāng)接近，且也有10號線之紅利。但是今日之鄭州已非三年前之鄭州，開發(fā)商并不具備品牌和實(shí)力的任何優(yōu)勢，何況大溪地2017以來價格波幅比較大。綜合而言，該項目建議置業(yè)者三思。

02

東潤璽城

東潤璽城位于中原西路與繞城高速向西500米路北，總占地400余畝，總建面積100余萬㎡， 容積率2.80，綠化率30%，建筑類型為洋房和高層，主要戶型為71、74平的兩房和83-98平的高層三房，以及部分13.2面寬洋房。項目設(shè)有全齡兒童成長社區(qū)、社區(qū)圖書館、健康跑道，羽毛球場等，并建有商業(yè)街區(qū)。

東潤璽城處于繞城高速中原西路主干道交匯處，距離鄭州市政府僅15公里，距離不算太遠(yuǎn)，同時臨近常西湖新區(qū)，項目前景可期。同時臨近鄭州西一中學(xué)，社區(qū)據(jù)說簽約北大附小實(shí)驗幼兒園，在遠(yuǎn)西郊區(qū)名校加持很難得。臨近10號線和鄭州西站，估計線路開通后面貌會更加改善。

房東點(diǎn)評

該項目成為滎陽東區(qū)域的黑馬熱盤，有其內(nèi)在的踏實(shí)邏輯。一、該項目是距離鄭州城區(qū)最近的品牌樓盤，向陽而生，距離優(yōu)勢是最實(shí)在的；二、新東潤在鄭州房產(chǎn)圈不斷增強(qiáng)自己的品牌形象，東潤泰和一戰(zhàn)成名，其品牌品質(zhì)驗證了公司打造項目的軟硬實(shí)力；三、相比大溪地而言，該項目距離鄭州城區(qū)更近，又能共享大溪地的配套資源。

綜合而言，該項目值得置業(yè)者關(guān)注。

西流湖南站

01

和黃熙花園

和黃熙花園位于鄭州市中原路與西三環(huán)交匯處向西200米路北，建筑面積 67543㎡，占地面積 19393㎡，容積率 3.48。主要由73-90平的兩房和86-129平的三房高層組成以及50余平左右的小戶型。

項目地塊容積率整體不高，項目位于西三環(huán)中原路主干道交叉口，緊挨著西流湖公園，西側(cè)是常西湖新區(qū)南部中央文化區(qū)，項目位置以及周邊環(huán)境都非常優(yōu)越，升值潛力不錯。小區(qū)距離1號線不遠(yuǎn)，又臨近建設(shè)中的10號線，在鄭西交通優(yōu)勢優(yōu)越。

房東點(diǎn)評

該項目可以算是常西湖新區(qū)貨真價實(shí)的項目，可以享受常西湖新區(qū)的配套的資源。但是該項目也有以下不足：一是該項目體量小、自身配套不足；二是開發(fā)商品牌和實(shí)力一般，后續(xù)服務(wù)穩(wěn)定性差；三是前期超低價內(nèi)購者眾多，影響日后的升值潛力；四是居住規(guī)劃剛需性偏強(qiáng)，70多平方兩房和50平方超小戶型過多。相比常西湖新區(qū)紅利輻射的新建項目，建議置業(yè)者放棄。

結(jié) 語

鄭州已經(jīng)定下了“一心兩翼”的發(fā)展基調(diào)，市場卻對其內(nèi)核的解讀熟視無睹。

東區(qū)的價值屬性已經(jīng)挖地三尺，西區(qū)的價值則如睡美人一樣等待一個喚醒之吻。

調(diào)控至今，鄭州合理的價值屬性已經(jīng)眾說紛紜。

10號線即將開通，筆者僅提供以下幾個問題，請讀者冰冷客觀的思考，不要帶一點(diǎn)點(diǎn)熱情的溫度。

1、鄭州高鐵西站未來前景如何？10號線打call鄭上新區(qū)、中原新區(qū)、常西湖新區(qū)，其通車運(yùn)營后將會如何？

河南地市新區(qū)本地開發(fā)商的項目，不少單價已經(jīng)達(dá)到8到9千水平。滎陽東高鐵、地鐵紅利輻射的樓盤，現(xiàn)在8000左右的單價是否有性價比優(yōu)勢？

有心者可以比照以下，駐馬店高鐵站附近的樓盤已經(jīng)是什么水準(zhǔn)？駐馬店在河南地市是什么水平？駐馬店高鐵站附近現(xiàn)在是否荒涼？

2、品牌開發(fā)商的定價

就拿恒大和碧桂園而言，開封、許昌目前的項目是什么價格和水平？就連最新入駐的焦作，其恒大和碧桂園的單價是什么水準(zhǔn)？

與此相比、10號線沿線的碧桂園龍城天悅是什么價格？

3、常西湖新區(qū)的定位

常西湖新區(qū)和鄭州城區(qū)無縫銜接，啟動在即。目前而言，常西湖新區(qū)建設(shè)落地最快，進(jìn)度最踏實(shí)。有心者可以查看最新的2018鄭州市重點(diǎn)項目信息，常西湖新區(qū)項目為數(shù)眾多。和鄭州東區(qū)和北區(qū)的很多項目相比，常西湖新區(qū)項目有其自身的性價比優(yōu)勢。

4、鄭州西郊的根基

相對于東區(qū)，鄭州西郊一直低調(diào)地詭異。區(qū)域的綜合價值在于根基，而其根基的打造絕非三五年之功。舉例而言，西區(qū)的教育優(yōu)勢是其他區(qū)域很難短期跟上的?？傂：头中?、傳統(tǒng)和浮躁、沉淀和包裝，總是會有些區(qū)別的。

10號線的建設(shè)和開通，將不斷啟動其沿線地鐵盤的價值，品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤將在下一個五年充分受益。

注：10號線部分樓盤在往期地鐵盤文章中已點(diǎn)評，不再累述。