房東俱樂(lè)部出品

凜冬已過(guò)，蚊蟲末到時(shí)，正是煮酒論英雄的好時(shí)節(jié)，頂尖投資高手是且戰(zhàn)且收手。

這幾天，傳來(lái)了房產(chǎn)稅要開征的消息，甚至還眉清目秀地列出了征稅細(xì)節(jié)。

對(duì)喝酒的人來(lái)說(shuō)，任何壞消息都是好消息。

限購(gòu)限售成為房地產(chǎn)調(diào)控新常態(tài)，房產(chǎn)稅磨刀霍霍，淘寶年年攀升的營(yíng)業(yè)額，大街上穿梭的美團(tuán)外賣早已讓商鋪在去功能化后殺機(jī)四伏。公寓產(chǎn)品因幾大銀行和大地產(chǎn)商合作、集體用地也要做租賃等，開始進(jìn)入莊家的時(shí)代，投資小散的春天顯得格外漫長(zhǎng)。誰(shuí)都不能否認(rèn)，高端寫字樓正隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，已經(jīng)進(jìn)入了三年來(lái)少有的投資窗口期。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，中央已三令五申要打壓住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為，要求去杠桿，你偏要用不多的資金擠進(jìn)去加杠桿，殺入剛需盤套利，這不是作死啥是作死。你今天加下的杠桿，無(wú)疑將成為明天受刑的夾棍。在鄭州，從綠博白沙到惠濟(jì)北，住宅價(jià)格的震蕩，已讓不少地產(chǎn)老炮不寒而栗，讓地產(chǎn)新雞徹夜難眠。不信，看看融創(chuàng)象湖壹號(hào)、融創(chuàng)瓏府上一期開盤，讓多少人跌破眼鏡吧。

住宅租賃市場(chǎng)也似重病纏身，問(wèn)問(wèn)那些手里攥著多套空房的朋友，他們的房子都空掛幾個(gè)月了？2016年冬天能租到3800一個(gè)月的銀河丹堤，2017年3200元一個(gè)月竟無(wú)人問(wèn)津，該房正聯(lián)名地由租轉(zhuǎn)賣。

中央一邊打擊房產(chǎn)投機(jī)，一邊鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)回歸。政策風(fēng)向加上資金主力的本性，讓高端寫字樓成為投資市場(chǎng)的新寵。早在2017年2月，鄭州寫字樓備案均價(jià)竟創(chuàng)新高，達(dá)13886元/㎡，而2016年全年備案均價(jià)也只是10047元/㎡，同比增長(zhǎng)了37.62%。

市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2017年鄭州寫字樓租賃市場(chǎng)比2016年明顯回暖，鄭東新區(qū)總部港租金2.5元/㎡/天左右，普遍入駐率95%以上；金水路楷林IFC租金3元/平/天左右，出租率高達(dá)98%；美盛中心入駐率達(dá)90%，租金已由低點(diǎn)3元/平/天左右漲至4.5-5元/平/天左右；楷林中心目前租金已高達(dá)5元/天/平左右，入駐的都是上市公司。入駐和租金雙回暖充分證明：寫字樓還可以買，但必須走高端高價(jià)。因?yàn)槎纸灰讕缀醪豢赡?，所以租售比至關(guān)重要。

建業(yè)總部港

鄭東新區(qū)仍領(lǐng)跑全省?？上?，CBD已老和龍湖副CBD在售項(xiàng)目都是整棟出租6個(gè)億一棟，還要看買房者資質(zhì)是否是知名金融機(jī)構(gòu)；高鐵區(qū)因?yàn)榕涮缀痛媪繂?wèn)題，一直在去庫(kù)存；剩余各區(qū)，也各有各的苦楚。唯獨(dú)有一片區(qū)域因?yàn)閲?guó)家產(chǎn)業(yè)扶植政策、天然生態(tài)與人文科教氛圍的多重加持，無(wú)疑將定義未來(lái)五年的鄭州高端商辦風(fēng)向。

是的，這就是龍子湖湖心島區(qū)域。

龍子湖智慧島確定為國(guó)家大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)，兩島、兩園借勢(shì)政策東風(fēng)，加速推進(jìn)。

1370畝水域景觀、1495畝濕地、29處湖濱公園圍合，使1237畝的湖心島擁有了不可復(fù)制的稀缺絕佳生態(tài)辦公環(huán)境。

環(huán)島的15所高校、國(guó)家專利審協(xié)中心、國(guó)家技術(shù)轉(zhuǎn)移鄭州中心、清華華商等15家企業(yè)研發(fā)中心…….人文資源、科技創(chuàng)新氛圍也讓更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)搶灘龍子湖湖心島。

未來(lái)，在龍子湖湖心島辦公，不僅證明你單位牛，還能說(shuō)明你是高新技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)。在龍子湖湖心島，更能說(shuō)明你的財(cái)富和身價(jià)，已位居鄭州的上風(fēng)上水之高地。

高端寫字樓回暖勢(shì)不可擋

自2016年北京“9·30”樓市政策——“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)，提高首付比等差別化信貸”落地以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)下，2017年全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施200余次。從限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售、限商，再到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初的對(duì)量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機(jī)行為，促使住房向居住屬性回歸。

特別是“限售”，各地樓市調(diào)控中不斷加碼，限售時(shí)長(zhǎng)和區(qū)域都在擴(kuò)大。截至2017年10月，31個(gè)省市區(qū)中，18個(gè)省會(huì)城市對(duì)商品住房上市流轉(zhuǎn)時(shí)間有所限制。在鄭州，從2016年十一期間，政府下重手限購(gòu)，一年來(lái)不斷加碼，2017年5月3日，又把滎陽(yáng)、中牟、新鄭納入限購(gòu)范圍。到現(xiàn)在，即使想炒房，也只能在五六年后才可以找到接盤俠。你還得期待這五年之內(nèi)，“限購(gòu)限售”和房產(chǎn)稅等黑天鵝不會(huì)頻出。

雖然調(diào)控不斷升級(jí)，但是來(lái)自多份權(quán)威市場(chǎng)調(diào)研繼續(xù)顯示，中國(guó)人的主要財(cái)富載體還是房產(chǎn)，保值性更強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)更小。百年前的封建時(shí)代，我們的財(cái)富多寡是通過(guò)土地表現(xiàn)，如今菜如多寡則變成稀缺資產(chǎn)和高精尖技術(shù)。

只是，在諸多稀缺資產(chǎn)形態(tài)中，炒住宅已經(jīng)被限購(gòu)限售的政策迎頭痛擊，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，商鋪市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)難度提高和被去功能化后，寫字樓特別是那些競(jìng)爭(zhēng)力日益增強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)寫字樓產(chǎn)品，以其低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、漸稀缺的屬性，投資價(jià)值日益凸顯。

通過(guò)對(duì)全國(guó)25個(gè)城市住宅及商業(yè)回報(bào)率的平均水平進(jìn)行排序，云房數(shù)據(jù)《2016年上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》顯示，寫字樓以歷史轉(zhuǎn)售8.8%回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃8.1%回報(bào)率，未來(lái)轉(zhuǎn)售7.5%回報(bào)率，分別高居第一、第三、第五位，遙遙領(lǐng)先于商鋪、高檔住宅、普通住宅等物業(yè)投資，更甩國(guó)債、余額寶等理財(cái)產(chǎn)品幾條街，也顯示出寫字樓的現(xiàn)在與未來(lái)均具有不可動(dòng)搖的投資價(jià)值地位，投資領(lǐng)頭羊名號(hào)名副其實(shí)。

目前，高端寫字樓流行“只租不售”，像紐約帝國(guó)大廈、吉隆坡雙子塔、臺(tái)北101大廈、北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心、上海環(huán)球金融中心、深圳地王大廈、廣州西塔等國(guó)內(nèi)外著名寫字樓均是如此，說(shuō)明寫字樓未來(lái)的升值空間被廣泛看好，長(zhǎng)期持有高端寫字樓物業(yè)，賺取穩(wěn)定長(zhǎng)期高收益成為優(yōu)選。北龍湖亞新龍湖壹號(hào)已于2016年夏天封盤，剩下的寫字樓一套也不賣了，全自持出租。

在鄭州，因?yàn)榇饲暗膶懽謽谴媪刻?，雖然個(gè)個(gè)都自稱高端，“生態(tài)“、“智能“、“稀缺”、“奢闊”等廣告詞匯耍得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，但都經(jīng)不起市場(chǎng)的考驗(yàn)。非商務(wù)區(qū)的低端寫字樓存貨還有不少，房東俱樂(lè)部在這里勸你不要碰鄭州非知名商務(wù)區(qū)的低端寫字樓。

所以，不是鄭州寫字樓市場(chǎng)不行，而是真正有價(jià)值的寫字樓被前些年做壞的市場(chǎng)連累了。行內(nèi)判斷寫字樓價(jià)值有八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：地段、商圈、交通、形象、空間、生態(tài)、智能和配套。好的寫字樓，以高端商務(wù)人士和新富階層的需要為出發(fā)點(diǎn)，以最前沿的建筑工程技術(shù)為支撐，雄踞稀缺自然景觀，將自然、科技和人文融洽為一體，在所在區(qū)域和城市首屈一指。

以這些標(biāo)準(zhǔn)衡量，很多普通寫字樓連開中央空調(diào)都吝嗇，衛(wèi)生間里卷紙和洗手液都無(wú)法供應(yīng)的寫字樓被庫(kù)存，被閑置，實(shí)在是咎由自取。

重金投資更要避開大坑

寫字樓說(shuō)到底，是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)配套的。寫字樓的高額回報(bào)率，應(yīng)該與入住產(chǎn)業(yè)的高額回報(bào)率相匹配，否則便如風(fēng)中柳絮，命不由己。說(shuō)到這里，不得不提下鄭東新區(qū)某地標(biāo)建筑，坐擁鄭州最貴的物業(yè)和租金，然而在2015年因?yàn)橥顿Y擔(dān)保行業(yè)狀況頻出，大面積空置，很多房東叫苦連天。出現(xiàn)多套斷供現(xiàn)象，銀行清債小分隊(duì)天天上門，也無(wú)計(jì)可施。今年，高端寫字樓市場(chǎng)雖然好轉(zhuǎn)，但該高層建筑仍背著一個(gè)“騙子窩”的名聲，而難以獲得更高溢價(jià)。

從更高的層面看，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，金融扶持對(duì)象脫虛轉(zhuǎn)實(shí)，朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的辦公需求呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)聚集效果也更為突出。作為經(jīng)濟(jì)活躍度最高的北京上海，他們的寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)對(duì)鄭州有明顯的借鑒意義。

根據(jù)2016年前三季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京上海的寫字樓租金都在穩(wěn)定上漲。北京中關(guān)村甲級(jí)寫字樓有效凈租金為354.1元/平米/月，同比上漲最高，為13.8%。因?yàn)閲?guó)家大力發(fā)展科技創(chuàng)新和中國(guó)制造2025”，所以，擁有眾多科研院所與高校的中關(guān)村區(qū)域租賃需求旺盛，推動(dòng)中關(guān)村整體市場(chǎng)租金水平不斷攀升。

在上海，更具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d商務(wù)辦公區(qū)租售竟然都超過(guò)了核心商務(wù)區(qū)，新興商務(wù)區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達(dá)54萬(wàn)平方米，是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍，其中買家仍以金融基金類為主，互聯(lián)網(wǎng)電子科技類企業(yè)也增長(zhǎng)很多。以人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海路、徐家匯為首的核心區(qū)的整體空置率同比2016年都有所提升，其中超過(guò)10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。隨著新興商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來(lái)越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公。

綜合而論，寫字樓投資要重視以下指征：區(qū)域、產(chǎn)業(yè)聚居形態(tài)、行業(yè)前景、10年后的城市形態(tài)等。

在鄭州發(fā)展歷史上，碧沙崗商圈、二七商圈、金水曼哈頓商圈、經(jīng)三路財(cái)富大道、花園路國(guó)貿(mào)商圈都曾經(jīng)引領(lǐng)寫字樓歷史，但是鄭州一路往東，已不可逆。東西主干道隴海高架上，每天上班早高峰，從西往東單向嚴(yán)重?fù)矶?，隴海路中州大道做為進(jìn)入鄭東新區(qū)的邊界樞紐，全市最堵，沒(méi)有之一?；久總€(gè)鄭州家庭都多少感受著生活在老城，工作在東區(qū)的奔波。

高新區(qū)曾經(jīng)一度被視作鄭州高科創(chuàng)業(yè)的搖籃，但是以863軟件園為中心的高新技術(shù)企業(yè)一直無(wú)法完成迭代，區(qū)域內(nèi)工廠和藥廠等原有業(yè)態(tài)太過(guò)傳統(tǒng)，陸續(xù)外遷速度太慢，整體區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚居度不夠，產(chǎn)業(yè)更新速度逐漸變?nèi)?，又加上北環(huán)彩虹橋那人見人哭、鬼見鬼愁的通行速度，高新區(qū)已經(jīng)很難承載河南科技創(chuàng)新的動(dòng)力。這個(gè)區(qū)域不得不把“科技創(chuàng)新”的接力棒交給其他區(qū)域。

那么，高鐵區(qū)呢？目前看也不堪大用。該區(qū)域在上一波地產(chǎn)調(diào)控期，因?yàn)榇罅繉懽謽侨胧?，?dǎo)致一度使該區(qū)域成為鄭州寫字樓最高庫(kù)存區(qū)，持續(xù)去庫(kù)存使其產(chǎn)品還停留在四五年前的業(yè)態(tài)。隨著鄭東高鐵站在投用后不斷增加車次，周邊的辦公環(huán)境也變得越來(lái)越噪雜，基本談不上舒適度。事實(shí)也證明，高鐵的出行需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是辦公的必須。

但是美盛、楷林IFC、建業(yè)總部港等不堵車，環(huán)境不錯(cuò)的出租率不斷上升。充分說(shuō)明了區(qū)域配套和自然景觀對(duì)于寫字樓出租的巨大影響。

鄭州寫字樓市場(chǎng)一直是“鄭東雙島共建”：龍湖副CBD和龍子湖。但是龍湖副CBD定位于金融島，入駐機(jī)構(gòu)有行業(yè)限制，前期規(guī)劃時(shí)已有意向企業(yè)，行業(yè)門檻和政策門檻都比較高，友好度很低。龍子湖則大門廣開，大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)和中原基金島政策廣開大門，充分吸納科技型、創(chuàng)新型企業(yè)和基金型企業(yè)到島匯聚，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，前景可以預(yù)期。

2015年，鄭東新區(qū)管委會(huì)發(fā)布了“十三五”目標(biāo)任務(wù)：龍湖、龍子湖和白沙區(qū)域?yàn)猷崠|新區(qū)的三大主戰(zhàn)場(chǎng)，在未來(lái)五年里，這三個(gè)區(qū)域?qū)⒃谌职l(fā)展中擔(dān)當(dāng)大任。

很快，龍子湖被委以重任：2016年12月，龍子湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地啟動(dòng)；2017年7月，中原基金島在龍子湖智慧島亮相。

環(huán)島交通也逐漸成網(wǎng)：地鐵1號(hào)穿湖而過(guò)，終點(diǎn)河南大學(xué)國(guó)際學(xué)院，規(guī)劃的12號(hào)線沿平安大道貫穿東西，直達(dá)白沙；22條公交線路，紫荊山，東建材，二七廣場(chǎng)，火車站，陳寨，東站等基本全覆蓋，暢達(dá)全城：東西主干道平安大道，從商務(wù)內(nèi)環(huán)一直延伸到龍子湖湖心島，往西繼續(xù)通達(dá)白沙綠博；龍湖外環(huán)中路與北環(huán)路交匯后，繼續(xù)往西對(duì)接姚橋路，實(shí)現(xiàn)了龍子湖北部區(qū)域與龍湖副CBD的快速通聯(lián)：南北主干道107輔道已通車，北三環(huán)立交、高鐵東站下穿、隴海立交緊張施工中，全線貫通后可實(shí)現(xiàn)與北三環(huán)、平安大道、金水路、隴海高架的無(wú)縫鏈接，20分鐘內(nèi)通達(dá)CBD、龍湖副CBD、高鐵站和新鄭機(jī)場(chǎng)。

龍子湖在整個(gè)鄭東新區(qū)的版圖中，處于腹心位置，西側(cè)CBD和龍湖副CBD,東側(cè)白沙和綠博，南側(cè)高鐵和航空港區(qū)。同時(shí)鄭州最集中的高校群也匯聚在此，人力資源是一個(gè)城市發(fā)展的永動(dòng)機(jī)，武漢光谷成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化地就是因?yàn)槲錆h大學(xué)、華中科技大學(xué)和中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)環(huán)繞四周。

2005年，高校就陸續(xù)入駐龍子湖，環(huán)島水系改造同步啟動(dòng)，歷經(jīng)十幾年建設(shè)，龍子湖環(huán)湖生態(tài)現(xiàn)已完全成型。湖心島4000公頃土地上，島心商務(wù)區(qū)只占1/3,水域和濕地景觀占據(jù)了2/3，絕佳辦公生態(tài)秒殺當(dāng)下龍湖，全省第一。

38天建成國(guó)家大數(shù)據(jù)展示中心

交通、高校和生態(tài)的立體打造，讓龍子湖成功上位，得到政策的萬(wàn)千寵愛：國(guó)家大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)+中原基金島，全國(guó)全省的大數(shù)據(jù)科技創(chuàng)新型企業(yè)和基金產(chǎn)業(yè)將在此聚合。

河南省政府對(duì)龍子湖的建設(shè)也展現(xiàn)了省級(jí)速度：鄭東新區(qū)歷時(shí)38天就建成智慧島國(guó)家大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)展示中心；中原基金島3個(gè)月“吸金”1萬(wàn)億元。

2017年2月，省政府批復(fù)《龍子湖智慧島建設(shè)總體方案》，率先啟動(dòng)龍子湖智慧島建設(shè)，作為河南國(guó)家大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)核心區(qū)先試先行。數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)展示中心開門迎客，以“溝通面對(duì)面、服務(wù)零距離”的原則為入駐企業(yè)提供綜合服務(wù)。同時(shí)，鄭東新區(qū)計(jì)劃每年安排1億元，作為大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金。

目前，華為、清華紫光、軟通動(dòng)力、浪潮、豬八戒、中誠(chéng)信、衛(wèi)誠(chéng)征信等40多家大數(shù)據(jù)龍頭企業(yè)已入駐，在入駐企業(yè)的辦公采購(gòu)上，鄭東新區(qū)給予相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼，數(shù)據(jù)開放、人才引進(jìn)、資質(zhì)評(píng)審等政策在島內(nèi)先行先試。

區(qū)域的前期發(fā)展，有政策支持就跑得更快，鄭東新區(qū)就是龍子湖智慧島的模板。2017年7月4日，中原基金島作為全省唯一被省政府明確的基金產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，正式亮相。

一年前，政策已先行支持中原基金島建設(shè)，給龍子湖注冊(cè)基金業(yè)務(wù)的企業(yè)開閘。3月30日，省發(fā)改委、省工商局聯(lián)合下發(fā)《鄭州龍子湖智慧島投資基金注冊(cè)與管理工作方案》，支持名稱中含“基金”、“創(chuàng)業(yè)投資”、“股權(quán)投資”、“資本”等字樣的4類企業(yè)在島上注冊(cè)投資基金。

放開緊箍咒，效果顯著，截至2017年10月24日，龍子湖智慧島已入駐中金資本、九鼎投資、中民未來(lái)控股集團(tuán)等，基金備案通過(guò)率達(dá)85%，158家基金企業(yè)通過(guò)工商部門名稱預(yù)核準(zhǔn)，完成工商注冊(cè)30家，基金管理規(guī)模達(dá)1萬(wàn)億元。

現(xiàn)在，中原基金島匯聚了4大國(guó)家級(jí)科技服務(wù)平臺(tái)、9大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體、7類眾創(chuàng)空間，創(chuàng)業(yè)企業(yè)達(dá)350家、創(chuàng)客1100人，未來(lái)將成為河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。

熟悉鄭州房產(chǎn)史和金融發(fā)展歷程的人都清楚，商業(yè)地產(chǎn)的興衰，與金融資金的流動(dòng)息息相關(guān)，一呼一應(yīng)。就像華爾街有句名言，“金錢永不打盹”。在早些年，經(jīng)三路寫字樓市場(chǎng)火爆，就是因?yàn)槠涠ㄎ粸樨?cái)富大道，大量銀行、基金、保險(xiǎn)公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所扎堆經(jīng)三路，拱起了半個(gè)金水區(qū)的繁華。

現(xiàn)在風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，擁有更好自然美景，更多資金扶持的龍子湖智慧島的基金產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，也勢(shì)必吸引大批公司，復(fù)制和超越經(jīng)三路甚至鄭東新區(qū)的金融地產(chǎn)神話。

最大、最高、最深的島上地標(biāo)

1237畝的龍子湖湖心島，所有地塊都是商業(yè)用地，而其中最核心的位置是2013年土拍的1號(hào)地。

2013年1月16日下午，鄭東新區(qū)掛牌出讓鄭政東出1號(hào)地塊，起始價(jià)2.87億元，加價(jià)幅度為300萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)19輪競(jìng)拍，最后河南省永和置業(yè)有限公司擊敗正商，以4.58億競(jìng)得，溢價(jià)率171%。

當(dāng)時(shí)的永和已于2006年打造了文化路永和國(guó)際，成就中原首家5A級(jí)智能寫字樓，金水路省府前的永和國(guó)際廣場(chǎng)正在建，躊躇滿志的永和拿下龍子湖島心地塊是勢(shì)在必得。

2009年，永和集團(tuán)推出集豪華寫字樓和永和鉑爵國(guó)際酒店為一體的“永和國(guó)際廣場(chǎng)”，2010年交房。永和國(guó)際廣場(chǎng)獨(dú)棟達(dá)15萬(wàn)平方，地上21層，地下3層，設(shè)置1520個(gè)車位，智能化設(shè)計(jì)填補(bǔ)了兩項(xiàng)國(guó)內(nèi)、4項(xiàng)中原空白，目前出租率達(dá)98%。東區(qū)的永和鉑爵國(guó)際酒店，現(xiàn)在被譽(yù)為“河南會(huì)客廳”，銷量連續(xù)四年河南第一。

2013年，鄭州高鐵站又多了一個(gè)商務(wù)地標(biāo)——永和宇宙星，簡(jiǎn)潔的流線型幾何形體，外立面整體效果猶如千萬(wàn)條銀線傾瀉而下，變異奇幻的大小氣泡凸顯在建筑表面，夜晚，外立面隨著時(shí)間的變換而交替發(fā)光，使整棟大樓充滿了令人遐想的神奇魅力。

在整個(gè)高鐵片區(qū)，宇宙星是少有的出租率接近100%的商業(yè)地產(chǎn)之一。全季酒店開業(yè)、群樓商業(yè)即將開業(yè)，必將是高鐵區(qū)酒店、餐飲、零售的繁華地標(biāo)，這與永和多年來(lái)專精于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和迭代息息相關(guān)。人們都相信，唯有專注，才更專業(yè)。唯有更專業(yè)，才能確保收益。

永和龍子湖廣場(chǎng)就是永和近來(lái)年的“一號(hào)工程”，永和傾注了最頂尖團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)，是16年商辦劍術(shù)的一次集中展現(xiàn)。龍子湖廣場(chǎng)是龍子湖湖心島上的最高、最大、最深的地標(biāo)。

在設(shè)計(jì)上，永和龍子湖廣場(chǎng)采用雙塔造型，通體黑色節(jié)能玻璃幕墻、灰黑色石材，頂部采用糧斗形象，寓意日進(jìn)斗金。A塔為名企總部寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高4米，160平-4200平辦公空間，專注創(chuàng)新與成長(zhǎng)性企業(yè)；B塔精致辦公SOHO，82平-200平，定位中原創(chuàng)新型企業(yè)圈層。

產(chǎn)品組合上，1-5層為6萬(wàn)平方的全自持商業(yè)，涵蓋商超、服飾、餐飲、KTV、健身房等，其中4、5層打通，設(shè)置為層高10米、1萬(wàn)平方、11廳的巨幕影院；永和鉑爵國(guó)際酒店也將進(jìn)入。

作為一種地產(chǎn)業(yè)態(tài)，寫字樓項(xiàng)目的評(píng)價(jià)體系中，繞不開內(nèi)外兩大體系，外看形象，廣場(chǎng)和大堂；內(nèi)看裝備，停車場(chǎng)和電梯。

永和龍子湖廣場(chǎng)配置了南北雙廣場(chǎng)，北廣場(chǎng)5800平方，南廣場(chǎng)7000平方，50畝市政綠化廣場(chǎng)使永和的視野一覽無(wú)余，陽(yáng)光肆意揮灑，坐在辦公室內(nèi)，就是1200畝龍子湖的絕佳觀賞之處。

大堂10米挑高，1300平米全部石材精裝，標(biāo)準(zhǔn)層全部4米層高，雙銀LOW-E鋼化玻璃超大幕墻，保證了辦公的充裕光線。單層面積可達(dá)4200平米，在整個(gè)河南寫字樓市場(chǎng)，最大的單層辦公面積也不到3000平方。

整棟大樓配置進(jìn)口中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)， PM2.5的過(guò)濾率超過(guò)99%?！霸?智能化”360度裝備無(wú)死角，未來(lái)所有入駐企業(yè)只要將內(nèi)部員工管理系統(tǒng)對(duì)接大樓的安防系統(tǒng)，就可以實(shí)現(xiàn)人臉識(shí)別，從進(jìn)入大堂、閘機(jī)、電梯、辦公室，一路遠(yuǎn)程遙感，綠燈通行。

辦公室內(nèi)看王石賽艇

擁有最佳觀湖角度的永和龍子湖廣場(chǎng)，附送給未來(lái)所有業(yè)主的是氧吧級(jí)生態(tài)辦公環(huán)境。

在鄭東新區(qū)，龍湖副CBD和龍子湖是獨(dú)占豐沛水資源的雙島，2017年6月，王石到鄭，連續(xù)兩天競(jìng)渡龍子湖，稱贊其實(shí)國(guó)內(nèi)最好的民間賽艇水域，正好是一個(gè)環(huán)形，繞一周大概是5公里，修建的公路和橋梁對(duì)賽艇也都沒(méi)有影響，湖面的寬度、長(zhǎng)度、水質(zhì)都非常適合賽艇。

王石2014年成為亞洲賽艇聯(lián)合會(huì)主席，現(xiàn)在基本每年都會(huì)鄭州賽艇，最多時(shí)候一年來(lái)四次。永和龍子湖廣場(chǎng)正南面就是皮劃艇下水的地方，每年春秋季節(jié)，水面上附近大學(xué)生和皮艇愛好者都泛舟訓(xùn)練，鐵人三項(xiàng)賽引發(fā)大量圍觀。

站在永和A座20層樓上，俯瞰水域，永和營(yíng)銷總監(jiān)笑稱：“王石每年都來(lái)，他在湖上劃艇，我們?cè)跇巧峡此??！?/p>

除了正南向觀景，永和的南側(cè)、西側(cè)都緊鄰水域，5分鐘就可步行通達(dá)河邊景觀步道，環(huán)湖跑道全程6公里，29個(gè)湖濱公園，按照春夏秋冬的四季主題，春看柳、夏看花、秋看銀杏、冬觀雪景，都在1370畝的水域景觀和1495畝的濕地生態(tài)之中。

龍子湖水景

市政公園

水、景、湖中的野鴨和飛鳥，調(diào)適忙碌的工作和身心，是千金難見的稀缺辦公資源。龍子湖智慧島未來(lái)將云集創(chuàng)新型、科技型企業(yè)、基金型企業(yè)，90后將成為職場(chǎng)主力，擁有強(qiáng)烈自我意識(shí)和職場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃的年青一代，追求健康、高效、綠色生態(tài)的辦公環(huán)境也已經(jīng)成為他們求職的重要因素。

除了外部綠色生態(tài)環(huán)境，在寫字樓的物業(yè)服務(wù)上，永和高端酒店式物業(yè)打造了辦公+物業(yè)+酒店+商業(yè)智能網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，方便入駐企業(yè)進(jìn)行公司管理和員工服務(wù)，5層的全自持商業(yè)，可以滿足企業(yè)員工的娛樂(lè)、會(huì)客、高端餐飲、健身等消費(fèi)需求。一旦有超大規(guī)模的大型企業(yè)入駐，永和還可以量身定做提供一對(duì)一的職工餐廳。

針對(duì)公司高端商務(wù)管理層，永和物業(yè)專門設(shè)置了總裁專屬貴賓禮遇，規(guī)劃一部豪華總裁專屬電梯，一鍵刷卡就可以直達(dá)指定樓層，保證私密和安防。

首家AGV機(jī)器人停車場(chǎng)

寫字樓的配套裝備是檢驗(yàn)項(xiàng)目的金剛鉆。

在停車場(chǎng)和電梯配置上，永和龍子湖廣場(chǎng)又一次引領(lǐng)了中原寫字樓市場(chǎng)。3200個(gè)停車位，車位比達(dá)到1:100㎡，2倍于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而且巨資引入怡豐無(wú)人駕駛機(jī)器人停車系統(tǒng)，據(jù)介紹，該系統(tǒng)在全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，只有迪拜和德國(guó)在用，河南，永和是第一家。

當(dāng)用戶抵達(dá)停車場(chǎng)，只需要將車停到34個(gè)進(jìn)出口房間的停車位，操作停車功能，領(lǐng)取停車卡后，AGV機(jī)器人就會(huì)自動(dòng)工作。在地面一層，每個(gè)車位上都擺放好了梳型架，數(shù)百個(gè)梳齒式激光導(dǎo)航自動(dòng)行駛泊車機(jī)器人AGV忙碌工作，“馱”送汽車。

它們將進(jìn)入34個(gè)房間，通過(guò)梳齒交換技術(shù)，將停車平臺(tái)上停放的車輛抬高，“馱”上汽車，然后按照接收到的停車管理系統(tǒng)指示，啟動(dòng)自動(dòng)導(dǎo)航，將車送達(dá)指定停車位。在車輛搬運(yùn)過(guò)程中，交通管理系統(tǒng)持續(xù)工作，指揮安排數(shù)百個(gè)AGV按路線同時(shí)工作，安全抵達(dá)指定車位后，AGV機(jī)器人將車輛放到梳型架，工作全部完成。

當(dāng)一層車輛已經(jīng)完全停滿時(shí)，負(fù)一層的車抬板式激光導(dǎo)航自動(dòng)行駛泊車機(jī)器人AGV就光榮上線，工作更為簡(jiǎn)單，它們達(dá)到34個(gè)進(jìn)出口房間后，直接背上汽車，一直送達(dá)到地下停車場(chǎng)，每一個(gè)AGV都將背負(fù)一輛汽車，直到汽車的主人召喚它們。

取車時(shí)，AGV機(jī)器人遵照管理系統(tǒng)分配，馱車到34個(gè)進(jìn)出口，客戶在APP上收到相應(yīng)出口的取車通知。

預(yù)約取車功能可以精準(zhǔn)縮短客戶等車時(shí)間。當(dāng)確定上午11點(diǎn)要出門時(shí)，可以在APP上發(fā)出預(yù)約功能，臨近約定時(shí)間，手機(jī)會(huì)收到提醒信息，告知將在某一個(gè)房間出口收到您的愛車。

所以，永和的機(jī)器人停車場(chǎng)需要配備大量的AGV機(jī)器人，一次性投入的成本也比普通停車場(chǎng)高出幾十倍甚至數(shù)百倍。

但是，停車場(chǎng)的使用效率直接提高2.5倍，停車時(shí)間和停車空間都被使用到極致，而且因?yàn)槿渴茿GV機(jī)器人操作，后期停車場(chǎng)的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用反而降低，與常規(guī)停車場(chǎng)后續(xù)費(fèi)用相近。

除了合作怡豐，給客戶提供高效、貴賓級(jí)服務(wù)外，永和的電梯也是選擇了全球三大電梯制造商，蒂森克虜伯，整棟大樓配置了80部，即使后期100%入駐，也不會(huì)梯內(nèi)人擠爆，梯外排長(zhǎng)龍。

德國(guó)進(jìn)口蒂森克虜伯電梯

姑且不論景觀，僅從軟硬件來(lái)看，永和龍子湖廣場(chǎng)將是鄭州目前能感知的最為職能先進(jìn)的寫字樓，十年之內(nèi)也不會(huì)落伍。從投資的角度來(lái)看，這意味著你的投資在多年以內(nèi)都不會(huì)被競(jìng)品趕超。

結(jié) 尾

鄭州目前東區(qū)寫字樓每平租金價(jià)格在2.5元/日-3元/日，龍子湖的區(qū)域價(jià)格目前正處于窗口期，投資將更加安全。

工作維系著一個(gè)人的生存和尊嚴(yán)。舒適的辦公環(huán)境、極致的貴賓體驗(yàn)、溫馨的物業(yè)服務(wù)、閑適的生態(tài)休閑場(chǎng)景，既彰顯了公司實(shí)力，也是公司賦予員工的隱形福利，在財(cái)富升值和消費(fèi)升級(jí)之后，河南的企業(yè)將明白自己究竟需要什么樣的寫字樓，以及什么樣的物業(yè)服務(wù)。

在住宅市場(chǎng)持續(xù)高壓，房產(chǎn)稅躍躍欲出的當(dāng)下，我們不敢斷言投資住宅就一定會(huì)套牢，但仍要看到，在鄭州成為國(guó)家級(jí)中心城市之后，城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)模式也面臨著一場(chǎng)跳躍性升級(jí)，而從目前來(lái)看，能承載這種變化的辦公項(xiàng)目，少之又少。在住宅市場(chǎng)紅利已經(jīng)被透支，居高不下平添尷尬的背景下，在商業(yè)地產(chǎn)中撿漏，未嘗不是一種明智之選。

沒(méi)有人能對(duì)抗趨勢(shì)，住宅被嚴(yán)控，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已強(qiáng)力回升，持有鄭州優(yōu)質(zhì)高端寫字樓是戰(zhàn)罷住宅市場(chǎng)，再穩(wěn)定收益的明智之選。至少這個(gè)市場(chǎng)里還有“強(qiáng)莊”出現(xiàn)。

遺憾的是，鄭州寫字樓市場(chǎng)有太多大坑，普遍亟待升級(jí)。在鄭州看寫字樓卻不來(lái)龍子湖永和國(guó)際廣場(chǎng)感受一下新一代寫字樓，就永遠(yuǎn)也走不出大坑。

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