來(lái)源：

樓市微觀察

深圳又重提學(xué)習(xí)新加坡的住房制度了。

8月28日，"致敬深圳40周年 與城市共生暨第十屆深圳房地產(chǎn)盛典"，深圳住建局領(lǐng)導(dǎo)表示，在住房保障體系建設(shè)方面，學(xué)習(xí)新加坡，目標(biāo)是要讓60%的市民以購(gòu)買或租賃的形式住在政府提供的住房里。

可以說(shuō)，如果這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，未來(lái)深圳將在住房領(lǐng)域建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)方面取得重大示范性成就。

一、新加坡的成功秘訣新加坡的住房模式無(wú)疑是成功的：

1、

新加坡有超過(guò)80%的人住在政府提供的組屋里。2、

加上私人住宅，新加坡超過(guò)90%的人擁有自住房，人均住房面積超過(guò)30平米3、

年輕人進(jìn)入職場(chǎng)后，2-3年就能買得起組屋。4、

隨著組屋保障體系足夠強(qiáng)大，越來(lái)越多的人開始改善居住條件，購(gòu)買私人住房，組屋居民占比有所下降。新加坡成功的核心依賴于以下四個(gè)方面的布局：

1、 政府獲得天量廉價(jià)土地資源。1955年，《新加坡土地收購(gòu)法》頒布，按照規(guī)定，只要基于公共利益需求，用途為住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)，就可以征用。

這一法律使得政府完全控制了土地資源和價(jià)格，不被市場(chǎng)左右。隨后政府控制的土地面積逐年增加，到2001年，新加坡政府擁有土地總面積占比達(dá)到了90%。這些土地最終都以十分低廉的價(jià)格由建屋局啟動(dòng)開發(fā)，最終變成絕大部分人能買得起的組屋。

2、 控制住房?jī)r(jià)。一是新加坡組屋價(jià)格與人均收入嚴(yán)格掛鉤。90%的人能夠買得起三房戶型，70%的人能買得起四房戶型。通常情況下，三房戶型是個(gè)人年收入的3倍，四房戶型是兩個(gè)人年收入的2倍左右。一般情況下，年輕人工作幾年時(shí)間，靠積蓄就能買得起一套房，而且購(gòu)房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。

二是戶型設(shè)計(jì)以剛需為主。

3、 住房資金來(lái)源。建屋局建房資金來(lái)源有三種方式，一是政府直接撥款，二是政府超低利率貸款，三是銀行貸款。

個(gè)人購(gòu)房資金來(lái)源，核心是建立公積金制度，以2008年的數(shù)據(jù)為例，員工繳納20%，企業(yè)繳納14.5%。公積金貸款利率也非常低。此外針對(duì)特定購(gòu)房者還會(huì)給予額外補(bǔ)貼。

4、合理的住房分配制度。新加坡組屋的分配制度主要是三種結(jié)合，抽簽制、訂購(gòu)制和直接選購(gòu)。

抽簽制：供不應(yīng)求時(shí)使用，避免人為干擾。

訂購(gòu)制：先向建屋局提需求，等建房計(jì)劃，適合住房需求不太迫切的人，但能滿足個(gè)性化需求。

直接選購(gòu)：分配滯銷組屋。

在住房短缺問(wèn)題基本解決之后，新加坡及時(shí)開放了轉(zhuǎn)售市場(chǎng)，價(jià)格需接受指導(dǎo)。

二、深圳的現(xiàn)實(shí)困難新加坡可以一張白紙上畫一個(gè)成功的住房制度，深圳特區(qū)已經(jīng)建設(shè)了40年，住房問(wèn)題日益嚴(yán)峻，困難程度遠(yuǎn)非新加坡可比。

供需和分配難題新加坡組屋只分配給本國(guó)公民，且入籍門檻極高，人口總量穩(wěn)定?；旧辖鉀Q的就是存量住房缺口問(wèn)題就行了。

深圳在這方面的困難要大得多。深圳只是中國(guó)的一個(gè)城市，落戶門檻極低，每年吸引幾十萬(wàn)人口。深圳特區(qū)成立40周年，人口從30萬(wàn)猛增至2500萬(wàn)，。

如此龐大的人口增量面前，政府要兜這個(gè)底，住房需求測(cè)算、房?jī)r(jià)房租測(cè)算、制定住房分配方案等方面都是很大的難題。

深圳住建局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學(xué)曾表示，深圳1400萬(wàn)常住人口，雖然有各類住房1065萬(wàn)套，但商品房政策性住房和保障房占比僅有21%，也就是224萬(wàn)套。深圳住房自住率僅有24%，如果按實(shí)際管理人口2500萬(wàn)計(jì)算，住房自住率則更低。

深圳提出，到2035年要建設(shè)170萬(wàn)套住房，其中保障房不少于100萬(wàn)套。其中公租房約34萬(wàn)套，不過(guò)目前深圳公租房輪候人數(shù)已超30萬(wàn)，而且還在動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)，到2035年，實(shí)際需求應(yīng)該遠(yuǎn)大于34萬(wàn)套。很多人已經(jīng)等了3年以上，深圳的公租房等候難度已經(jīng)比肩香港，跟新加坡差距太大。至于安居房和人才房了，刨去只租不售部分，剩下能用于出售的部分，也并不太多。

土地方面土地才是重中之重。

深圳在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都遵循"重工商輕住宅"的土地供應(yīng)邏輯，住宅用地常年占比不足20%。過(guò)去十年多，住宅用地不足工業(yè)用地的一半。

2019年深圳計(jì)劃供應(yīng)1200公頃，居住用地占比僅有150公頃，占比僅為12.5%，商業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地達(dá)到了355公頃是宅地的2.5倍。

其結(jié)果是宅地節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，寫字樓大量空置。

任澤平統(tǒng)計(jì)顯示，目前深圳居住用地占比僅有11%，而倫敦紐約東京等城市居住用地都超過(guò)50%。

深圳安居集團(tuán)成立于2016年10月份，承當(dāng)了保障房建設(shè)的重任，它對(duì)標(biāo)的就是新加坡的建屋局。但是安居集團(tuán)拿地條件卻沒有新加坡建屋局那么優(yōu)越。它只能去公開市場(chǎng)招拍掛去拿地，雖然安居集團(tuán)資金來(lái)源于政府，但一堆開發(fā)參與競(jìng)爭(zhēng)，最終拿地價(jià)都不便宜。

而且深圳土地供應(yīng)總量就這么多，保障房多，商品房就少，后者價(jià)格就很難壓得住。

根據(jù)規(guī)劃，深圳可供開發(fā)的土地面積僅剩20平方公里，僅靠招拍掛增加保障房供應(yīng)顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。深圳要蓋保障房，實(shí)現(xiàn)60%人口的覆蓋，低價(jià)土地資源怎么來(lái)是個(gè)大問(wèn)題。

在解決低價(jià)土地供應(yīng)問(wèn)題時(shí)，新加坡采取的措施是法律授權(quán)，強(qiáng)制推進(jìn)拆遷補(bǔ)償；而在深圳，關(guān)于天量的小產(chǎn)權(quán)房，只明確了一點(diǎn)：永遠(yuǎn)不可能轉(zhuǎn)正。但這一表態(tài)也就是保持現(xiàn)狀，不去動(dòng)它們，但想要獲取土地，也就不可能了。

深圳給自己定下的目標(biāo)是，60%市民購(gòu)買或租賃政府蓋的房子。

那么問(wèn)題來(lái)了，深圳能復(fù)制新加坡模式嗎，哪怕6成人全租住在政府的房子里？看都看完了，還不點(diǎn)這里試試