2月20日，果然“降息”了！2月20日，是“降息”！

貸款市場報價率改革后，迎來了第七次報價，一年期LPR為4.05%，五年期以上LPR為4.75%。與前一時期的一年LPR相比，五年多的LPR有所減少。

　　1年期LPR下調10BP報4.05%5年期LPR下調5BP至4.75%一年期LPR股市下跌10個基點至4.05%，五年期LPR股市下跌5個基點至4.75%

中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年2月20日，貸款市場一年期報價利率為4.05%，下調10個基點，五年期以上為4.75%，下調5個基點。

　　自去年8月改革至今年2月20日出爐的第7次LPR報價，1年期LPR在去年8月和9月分別下調了5個基點，去年10月則按兵不動，去年11月下調5個基點，去年12月和今年1月則保持不變，5年期LPR在去年8月首度公布后，在去年9月和10月、12月和今年1月均并未下降，去年11月首度下調5個基點。自去年8月改革至今年2月20日發(fā)布的第七個LPR報價以來，一年期LPR在去年8月和9月下調了5個基點，去年10月處于不活躍狀態(tài)。去年11月份下調了5個基點。去年12月和今年1月沒有變化。五年LPR在去年8月首次宣布后，并沒有在去年9月和10月、今年12月和1月倒下。去年11月，

降息符合市場預期。因為前幾天2月17日央行推出2000億元MLF操作和1000億元7天逆回購操作，將MLF利率下調10個基點。這是最近第二次有政策指標的利率下調。2月3日，央行將7天和14天逆回購操作利率下調10個基點。

　　市場當時就分析認為，MLF利率調降是整體政策利率曲線下移，目的是為了引導LPR報價下降，預計20日LPR報價降10個基點。當時市場分析，MLF降息是整體政策利率曲線的下移，旨在引導LPR報價下跌。據估計，20日LPR報價將下降10個基點。

專家表示，此時LPR衰落，導致貸款利率下降，這對降低成本、穩(wěn)定增長具有積極意義。

一年降10個基點，沒有懸念？

2月7日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘在“國務院應對新型冠狀病毒感染肺炎聯合防控機制”新聞發(fā)布會上表示，市場預計，下一個中期貸款便利化中標率和2月20日公布的貸款市場報價將有更大的下跌概率。

華泰證券分析師李超老師(20.450，1.01，5.20%)分析，一年期LPR報價與一年期MLF利率掛鉤，此次下調MLF利率是為了引導LPR報價降息。目前，貨幣政策的核心需要解決短期信貸緊縮的壓力，同時也需要考慮降低企業(yè)的融資成本，這是利率市場化的本質。特別是考慮到疫情的負面影響，降低企業(yè)成本勢在必行。央行通過降低多邊基金利率來引導LPR向下，然后將其傳遞給實體經濟。

降息對a股有什么影響？根據金融研究所的分析，短期內將繼續(xù)惠及a股，提升估值，尤其是估值彈性相對較大的成長型板塊。經濟下行，政策寬松，市場上漲，基本上是下半年經濟衰退的標準搭配。疫情并沒有改變這個邏輯，反而進一步加強了。最近的貨幣寬松升級就是典型的體現。

在這個階段，包括貨幣政策和金融監(jiān)管在內的所有政策，往往在經濟下行的大帽子下是寬松的，比如最近放松再融資。對于a股市場，肯定是有好處的。就像2015年，整個基金比較充裕，于是更多的基金開始涌向標準化市場，包括股票、債券、相關基金產品等等。

然而，今日報價的五年期LPR僅下跌5個基點，略低于市場預期，a股高開低走。

　　5年期LPR下降5個基點，略低于預期對房地產意味著什么？5年期LPR下跌5個基點，略低于預期。對房地產意味著什么？

此次LPR“降息”，值得注意的是，5年期LPR也有所下降。

5年以上的lpr主要對個人住房抵押貸款和企業(yè)中長期貸款有影響。自2019年8月LPR形成機制改革以來，在2019年11月MLF之后，5年以上的lpr只降低了一次。5年以上的lpr這次是否跟隨下行調整成為市場關注的焦點。

方正證券首席經濟學家顏色分析(8.430，0.46，5.77%)，五年下跌主要是因為以下原因:

1.自LPR改革以來，一年期LPR的數量和總體下降幅度已經超過了五年期LPR的變化幅度，兩者之間的差距不應繼續(xù)擴大。

從穩(wěn)定經濟增長的角度來看，如果一年期LPR下調，五年期LPR不變，兩者利差將繼續(xù)擴大，市場結構可能扭曲，這意味著貨幣政策只鼓勵一年期制造業(yè)貸款，抑制部分基礎設施貸款和房地產貸款。在新冠肺炎疫情爆發(fā)后穩(wěn)定經濟增長的政策背景下，如果兩者之間的利差繼續(xù)擴大，將違背宏觀反周期調整的總體思路。

　　2、在經濟受到新冠肺炎疫情較大沖擊的情況下，企業(yè)漸進復工后信貸需求逐步回升，降低5年期以上LPR可以推動部分基建投資并壓低企業(yè)中長期融資成本以穩(wěn)定經濟增長。2.在經濟受新冠肺炎疫情影響較大的情況下，企業(yè)的信貸需求在逐步恢復工作后逐漸上升。減少LPR 5年以上可以促進部分基礎設施投資，降低企業(yè)中長期融資成本，穩(wěn)定經濟增長。

5年減少LPR的目的是鼓勵一些基礎設施投資，降低企業(yè)中長期融資成本。中央經濟工作會議明確指出，要引導資金投向“基礎設施不足”等領域，LPR五年來的下滑有利于提高2020年基礎設施投資的增速。2020年是全面建設小康社會的最后一年。在深化供給側改革中，基礎設施建設是保證經濟實現合理增長和質量穩(wěn)步提高的重要抓手。

今年以來，財政部發(fā)行的專項債務也主要投資于基礎設施，這表明基礎設施在穩(wěn)定經濟增長和支持經濟發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。除了部分基礎設施投資受LPR 5年以上影響外，企業(yè)中長期貸款利率也受LPR 5年以上影響，因此企業(yè)運營的財務成本將受益于LPR 5年以上的降低。

除了企業(yè)新增中長期貸款外，現有企業(yè)之前的中長期貸款也會將定價基準轉換為LPR，因此企業(yè)在轉換過程中也會受益于LPR減息。此外，由于許多企業(yè)的中長期貸款按季度調整，over 5年多的下調具有靈活及時的現實意義。

3.LPR利率5年來的下調對房地產抵押貸款利率的影響有限。

疫情的爆發(fā)臨近春節(jié)，加大了沖擊的力度和廣度，已經對宏觀經濟產生了很大的影響。如果超過5年的LPR此時放棄向下調整，將向房地產市場釋放一個負面信號。

雖然LPR有5年多的時間與個人住房貸款密切相關，但此時降低利率并不意味著抵押貸款利率會立即降低。分類，對于已轉換成LPR報價的股票抵押貸款，其利率更新周期短至1年，因此抵押貸款利率不會隨over 5年以上而立即變化。對于新的抵押貸款，將通過增加一些點來調整降低的基準利率，以保持新抵押貸款的利率與現有抵押貸款的利率一致。因此，抵押貸款利率基本不變。

因此，LPR未來5年的向下調整將對房地產產生適度影響，不會導致政策過度寬松。

根據方正證券首席經濟學家的色彩分析，五年期LPR利率如預期般下調，但下調了5個基點，反映出央行在支持企業(yè)中長期信貸和避免向房地產發(fā)出過于強烈的寬松信號之間的權衡。

目前，隨著復工步伐的逐步加快，企業(yè)中長期信貸需求逐漸增加，有必要將實體經濟信貸需求減少5年LPR。然而，目前，住房抵押貸款與五年期LPR掛鉤，10個基點的向下調整發(fā)出的信號太強，無法刺激房地產。因此，下調5個基點可以看作是央行多個目標之間的權衡。事實上，除了LPR降息帶來的優(yōu)惠外，企業(yè)中長期信貸利率是降低優(yōu)惠的主要途徑，由銀行自己和客戶協(xié)商。但是，在轉換現有貸款的過程中，抵押貸款需要保持穩(wěn)定，減少的LPR部分將由銀行補充回來，以保持新轉換的抵押貸款利率不變。

中原地產首席分析師張大偉分析，LPR降息主要是為了引導實體經濟降低利率，降低資本成本。與此同時，現有貸款和新貸款都有望享受降息的好處。按基準計算，貸款30年100萬，每月還款額減少30元左右。30年左右，整體利息支出少了10864元。

在疫情的沖擊下，售樓處被迫停業(yè)，房屋的開盤和看房也被迫暫停，對房地產銷售產生了不可避免的影響。此外，土地招標、工程建設、融資等業(yè)務也受到沖擊，企業(yè)運營被迫放緩，現金流壓力加大。

為此，各大房企紛紛推出網上售樓處、現場看房、特價優(yōu)惠等措施，積極促銷。比如恒大最近推出了全面的網絡營銷活動。截至3月16日，僅3天前，客戶認購47540套，總價值超過580億，一個樓盤的數量高達870套。從2月18日開始，恒大推出七五折，全力推廣。

　　廣西“賣房小哥”唐林正在淘寶直播“云賣房”廣西“賣哥”唐林正在淘寶上播放“云賣屋”

截至發(fā)稿時，R&F、恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)、美的地產、凱撒、龍湖、保利、陽光城(7.750、0.09、1.17%)等多家總行企業(yè)均通過網上售樓處開通了網上促銷；此外，淘寶網2月18日發(fā)布的官方數據顯示，來自全國近100個城市的5000多名房地產顧問在淘寶直播上“在云端賣房”，吸引了200多萬人觀看。

　　在上述企業(yè)的優(yōu)惠措施中，最有誠意的當屬直接打折。以上企業(yè)的優(yōu)惠措施中，最真誠的是直接折扣。

比如恒大表示:2月18日至29日，全國出售的房產房屋可享受七五折優(yōu)惠；Agile推出在線預訂，可享受98%的額外折扣，世茂最大累計折扣可達85%?！盁o理由退房”是最廣泛使用的促銷政策。比如美的地產，3月31日前通過網上銷售中心銷售的房屋，可以享受最多30個自然日的退房政策；陽光城甚至還推出了超長計劃，讓指定房屋無理由退房半年。

另外還有全國營銷和差價補償。比如R&F的認購定金3000元/套，業(yè)內最低；客戶認購一筆3000元的存款轉為房款，可享受額外減免2萬元；如果客戶推薦他人購買該房產，他將獲得3000元押金退款和1萬元推薦購房獎勵，外加1%的傭金獎勵。

“重點可能不在目前能轉化多少銷量，”部分知情人士分析。此時房企的促銷行為對于未來銷售接客戶更有意義:“先抓住客戶來源，為未來復蘇打基礎。”

易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，此舉可以帶來更多的流量和銷售。“買家的單小金值投入到公司的巨額銷售中，可以打磨公司這個月的銷售數據?！绷硪晃毁Y深業(yè)內人士指出，促銷確實可以平抑一季度的合同銷售額，彌補2-3月的市場下跌；有利于資本市場的表現，但對真實支付意義不大。

易居研究院智庫中心研究主任嚴躍進也指出，在當前肺炎疫情下，營銷活動只能是一個暫時的過程，不是為了營銷，而是為了在售樓處關門時更好地接收各種住房需求。類似的營銷活動得到了購房者的客觀認可，有助于春節(jié)假期的儲客和樓盤促銷。

疫情對房屋銷售有短期影響，全年影響有限？“本周，我們跟蹤的40個大中城市的一手房和二手房成交量同比分別增長了-86.26%和-70.32%。由于疫情，市場交易基本停滯?！?月16日出版的《房地產業(yè)周刊》中提到的中泰證券。國信證券(12.740，0.66，5.46%)在其最新雙周刊報道中也指出，其追蹤的30個大中城市首周商品房交易面積同比下降97.83%。第二周，商品房交易面積同比下降83.76%。

數據顯示，受疫情影響，今年年初房地產市場迅速凍結，100多個城市暫停開設售樓處，90多個城市住房供應為零。24個城市春節(jié)假期零交易，比疫情爆發(fā)前一周低93%，然后在接下來的一周擴大到27個城市零交易，再比去年假期后一周暴跌95%，與往年春節(jié)后交易量下降趨勢逐漸收窄形成鮮明對比。

東北證券(9.630%、0.44%、4.79%)分析認為，考慮到疫情持續(xù)的影響，預計2月份銷售、復工、新銷售將受到影響，2月份行業(yè)銷售下行趨勢將持續(xù)。推遲復工還會影響房企新開工，可能會對小洋春3、4月新開業(yè)造成負面影響。如果疫情在2月初得到有效控制，后續(xù)復工推能順利進行，對一季度和全年房地產銷售的影響是可以接受的；如果疫情變成持久戰(zhàn)和硬仗，居民購房意愿、房企復工和推盤都會受到明顯影響。第一季度，房地產銷售可能面臨大幅下滑。同時，高杠桿房企的資金鏈會受到壓力，可能會通過降價促銷、少征地等手段進行對沖。

業(yè)內人士也充分感受到了疫情的影響。在中央參考所對500名房地產經理的調查中，86%的受訪經理表示，今年第一季度的銷售規(guī)模將同比下降，近70%的人認為下降幅度將超過10%，19%的人認為下降幅度將在30%-50%之間，25%的人認為將減半。此外，近70%的受訪經理認為今年無法實現銷售目標，只有19%的人認為可以實現或超過銷售目標。

為此，一些機構專門提出了直播銷售和在線銷售的戰(zhàn)略建議。太平洋(3.660，0.20，5.78%)地產提出直播前，銷售人員要做好準備，比如選擇專業(yè)性強、表現力強、形象好、有才華的女經紀人做主播；根據二手房的位置、價格、賣點、折扣等信息，安排完整的直播，突出重點，讓主播提前做演練，讓其他員工做推送宣傳，保證效果。

太平洋地產也建議直播的時候可以涂流行的彩色口紅，容易引起話題，最好兩個人搭檔，一個調侃一個笑，不容易涼颼颼的；可以提前安排一些小甜頭——設置互動套餐，如密碼紅包、禮品兌換券、專屬貼心服務等。，這樣也有網上推廣的理由；記得成立一個交流群，讓對直播中介紹的二手房感興趣的觀眾進入群體進行交流，做好客戶儲備。

除了房地產企業(yè)推廣自助外，各地還出臺了一系列穩(wěn)定樓市的政策。2月12日晚，無錫、xi兩市共出臺27項政策措施，抵御疫情，一夜之間穩(wěn)定經濟，是目前少有的直接涉及房地產企業(yè)的地方鼓勵政策。此前，包括湖南、河北、福建、天津、重慶、浙江、上海、南昌、杭州在內的十個玉笙城市，都出臺了針對房地產行業(yè)特別是房地產企業(yè)的階段性新政策。

　　圖自澎湃新聞報紙上的照片

“我們認為2020年房地產市場不需要過于悲觀。”柯睿研究中心副總經理楊克威表示，2020年回遷調整是一個大概率事件，但隨著各種優(yōu)惠政策的生效，更多地方會“按市制定政策”。疫情結束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，交易也將企穩(wěn)回升。預計全年樓市交易量不會出現停滯和明顯下降，行業(yè)呈現“先抑后升”的趨勢，總量有所下降。

華泰證券還認為，受SARS-CoV-2影響，1月下旬有100多個城市暫停開設營業(yè)部，疫情仍在持續(xù)，無法預測何時好轉。但1月和2月是傳統(tǒng)的房地產淡季，全年全國銷售和建筑面積占比不超過10%，邊際影響相對有限。房地產需求只會延遲，不會消失，短期影響但年度影響有限。疫情由全國控制，預計未來隨著疫情的好轉，需求會逐漸回歸。

還有空降息？隨著貸款利率即將下降，存款利率會隨之下降嗎？中信證券固定收益研究團隊(25.420，1.42，5.92%)認為，降低基準存款利率對壓低銀行債務成本更直接有效。雖然是否調整基準存款利率仍值得探討，但引導銀行債務成本下降趨勢的大趨勢已經確立。民生證券宏觀研究團隊謝云良認為，存款利率也需要下調，以促進消費，避免存貸款利率倒掛，提高金融可持續(xù)性。目前，政策利率已陸續(xù)下調，但分析師認為仍有空跟隨。民生銀行首席研究員文彬(5.940，0.05，0.85%)表示，下一階段貨幣政策將保持靈活溫和，反周期監(jiān)管將得到加強。隨著通貨膨脹率的下降，RRR減息與“降息”之間仍有空。

李超團隊預測，未來政策利率曲線仍將降息20個基點以上空，這將有助于企業(yè)降低融資成本，緩解疫情影響。

目前，央行已設立3000億元專項再融資貸款，支持各大銀行對重點醫(yī)藥防控物資和日用品的生產、運輸、銷售等重點企業(yè)提供優(yōu)惠利率貸款。2月15日，國務院在新型冠狀病毒肺炎疫情聯合防控機制發(fā)布會上提出，確保小微企業(yè)整體信貸增長不受疫情影響，力爭在去年基礎上繼續(xù)降低今年普惠小微企業(yè)貸款綜合融資成本。

未來政策利率可能仍會下調20BP 空以上，但同時需要提醒的是，對于企業(yè)尤其是中小企業(yè)來說，資金的可得性更為重要，央行目前的貨幣政策重點仍是擴大信貸。

負責編輯:張元成