用公積金買房沒那么容易。北京13日晚發(fā)布了公積金新政策。公積金的貸款和提取至少會有六大變化，包括實行“住房和貸款認定”，公積金貸款與存款期限掛鉤，每存款一年貸款10萬元，等等。

專家認為，北京新政的總體目標是實現(xiàn)“住房不投機”，這充分表明房地產(chǎn)政策的調控仍然相對嚴格。

換一個

認房認貸，第二套最高貸款金額降至60萬

在2017年北京“317”新政中，商業(yè)貸款實行了“認房認貸”，而公積金貸款只實行“認房”。就是不看貸款記錄，只要名下沒有房，就可以按照第一套房申請公積金貸款。

新政改變了第二套房的判定規(guī)則，公積金貸款變成了商業(yè)貸款一樣。

根據(jù)北京市住房公積金管理中心發(fā)布的《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，借款人名下無住房貸款記錄，本市無住房的，按首套住房貸款政策辦理；非第一套房而被批準為第二套房的，按第二套房貸款政策辦理。如果被批準擁有兩套或兩套以上的住房，將不發(fā)放貸款。

說明一下，前面所說的“認房”是指借款人在北京擁有一套住房，“貸款認可”是指中國人民銀行征信系統(tǒng)中全國范圍內的個人住房貸款記錄。注意，如果有在外地買房的貸款記錄，也認定為有貸款記錄。

同時，新政將第二套住房公積金貸款最高額度從80萬元下調至60萬元。

“值得注意的是，在這次調整中，住房需求的變化往往會被視為第二套房，貸款額度和利率會產(chǎn)生直接影響?！弊》垦芯克紫治鰩煆埐┱f。

變更2

貸款金額與存款期限掛鉤，存款超過11年后貸款只能是120萬

過去公積金貸款最高額度為120萬元，存款時間長短不會影響額度。新政中，貸款金額與借款人的住房公積金繳存期限掛鉤。

通知規(guī)定，每存一年可貸10萬元，存期不足一整年的，以一整年為基準，最高可貸120萬元。

比如公積金貸款的存期是13個月，就算作兩年，貸款可以是20萬。

可能有人會問，如果你們是夫妻，如果你老公交了7年，你老婆交了5年，能不能一起借120萬？

答案是否定的，《通知》規(guī)定，貸款申請人已婚的，計算出的貸款金額由存款期限較長的配偶計算。所以在上述情況下，按照丈夫7年的存款，只能借70萬。

“這項政策對急需的需求有很大影響，尤其是對年輕人。目前北京市場買房的平均年齡在28歲左右。根據(jù)新政，公積金貸款只能貸50萬左右?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，在新政的影響下，預計至少有一半的購房需求只會選擇商業(yè)貸款或全款。

變更3

首套首付比例提高到35%，符合商業(yè)貸款

新政還調整了公積金貸款首付比例，第一套不低于35%，第二套不低于60%。

《通知》規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房，首付比例不低于20%；首套住房為購買共享產(chǎn)權等政策性住房的，首付比例不低于30%；第一套除政策性住房外的普通自住住房首付比例不低于35%，第一套非普通自住住房首付比例不低于40%。

另外，購買普通自住住房且為第二套住房的，首付比例不低于60%；購買非普通自住住房和第二套住房的，首付比例不得低于80%。

目前第一套房商業(yè)貸款首付比例不低于35%，第二套房不低于60%。經(jīng)過這次調整，公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例基本一致。

變更4

貸款期限最長不超過65年，每月還款額不超過月收入的60%

過去公積金貸款最長期限高達70年，新政調整為不超過65年。

根據(jù)通知，借款人的貸款期限可從借款人法定退休年齡后5年開始計算，原則上最高貸款期限不得超過65歲。貸款申請人已婚的，貸款期限按夫妻雙方較長者計算。

比如公積金貸款申請人55歲，以前貸款期限最長15年，現(xiàn)在減為10年。

這筆公積金貸款也調整了每月還款額。通知規(guī)定，在保證借款人基本生活費用的前提下，等額本息還款法計算的月平均還款額不得超過借款人月收入的60%，并確定貸款金額和貸款期限。

此前，基本生活費用從借款人收入中扣除后，其他資金可用于償還貸款。有分析師認為，根據(jù)調整后的標準，能夠真實反映借款人的償債能力，減輕借款人的還款壓力。

變更5

購買東西城市郊區(qū)的房子，貸款額度可以漲20萬

《通知》規(guī)定，借款人戶籍在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)以外的第一套住房，最高可提高貸款額度20萬元；對于不屬于前一種情況，但貸款申請人戶籍均在市六區(qū)的，在市六區(qū)外購買第一套住房時，最高可增加貸款金額10萬元。

換句話說，如果戶籍在東城區(qū)或西城區(qū)，全市六區(qū)以外的第一套住房最多可以貸款140萬元；如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，可以貸款最多130萬元購買本市六區(qū)以外的第一套住房。

“在郊區(qū)買房，可以享受增加公積金貸款額度的優(yōu)惠待遇。這是新政的一大亮點。”易居研究院智庫中心研究主任嚴躍進表示，這一舉措關系到北京產(chǎn)業(yè)結構和城市規(guī)劃的調整，類似做法值得國內其他城市借鑒。

變更6

公積金異地提取是有限制的

雖然公積金已經(jīng)從異地購房中提取，但根據(jù)新政，在任何一個城市買房都不再可能從北京提取公積金。

根據(jù)《關于實施管理服務、優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境、提高住房公積金歸集服務水平的通知》，住房公積金繳存人及其配偶可以購買其身份證和配偶戶口簿記載的位于北京市行政區(qū)域內的住房，或者戶籍所在地的縣、市、省會城市的住房。

比如買受人戶籍在山東青島的，公積金只能在北京、青島、濟南購房時提取，在其他城市購房時不能提取。

值得注意的是，上述通知還規(guī)定，住房公積金繳存人及其配偶在北京市行政區(qū)域內有購房記錄的，不得申請異地購房。

-如何看待六大變化？

從上述六大變化來看，張博認為，北京調整公積金政策的總體目的是實現(xiàn)“住房無投機”的目標，同時保證居民的住房需求，積極引導合理的住房消費，鼓勵分步購房，打擊房地產(chǎn)投機。

嚴躍進認為，北京的新政策充分說明，房地產(chǎn)政策的調控還是比較嚴格的，尤其是結合公積金貸款的實際情況。

“這符合公積金貸款政策和房地產(chǎn)市場的調控。”顏躍進說。