NXd鹿先生侃娛樂

私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個人，形成數(shù)個買賣合同關系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對誠實信用原則的直接悖離。司法實踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉移登記。這種私房多重買賣涉及物權變動及諸多債法原理，實有深入研究的必要。NXd鹿先生侃娛樂

一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征NXd鹿先生侃娛樂

受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個或兩個以上的買受人。NXd鹿先生侃娛樂

其法律特征：NXd鹿先生侃娛樂

(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領域，其實質是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛NXd鹿先生侃娛樂

(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣NXd鹿先生侃娛樂

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關系，買賣關系相互重合。NXd鹿先生侃娛樂

(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務后，必有至少一方當事人的權利無法實現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補償。訴至法院后，利益受損一方的當事人往往只能得到法律上的平衡。NXd鹿先生侃娛樂

二、房屋多重買賣的法律分析NXd鹿先生侃娛樂

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應如何處理，司法實踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。NXd鹿先生侃娛樂

對出賣人將自己所有房屋交給兩個或兩個以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點。一種觀點認為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對人達成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對于不動產物權，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動產物權的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護。另一種觀點認為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權轉移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時又沒有什么違法事由，則合同成立時生效。這時出賣人再轉賣并辦理所有權轉移手續(xù)，僅對先前成立并生效的合同負違約責任。NXd鹿先生侃娛樂

上述兩種不同的觀點，究竟那種觀點更符合有關法律的要求，結果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個問題：NXd鹿先生侃娛樂

(一)合同成立與合同生效之區(qū)分NXd鹿先生侃娛樂

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因為有效合同與無效合同在根據(jù)法律對其處理時所表現(xiàn)出的實際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當然有效。理論界和實務界認為：關于合同成立與合同生效是兩個不同的概念。合同成立是指當事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達成一致，而合同生效是指雙方當事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當事人之間產生權利義務的法律約束力，即法律效力，意味著當事人雙方目標的實現(xiàn)獲得了國家法律的保護。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當事人對合同內容達成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關程序義務，則合同不能發(fā)生法律效力。對雙方當事人也不能產生法律約束力。如現(xiàn)行《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準確理解適用該條款，最高人民法院XX年下發(fā)的關系適用《合同法》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進一步的解釋：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標的物及其他物權不能轉移。”