近年來，市場上突然出現(xiàn)了一種新品種，叫做公寓。因為購房和貸款沒有限制，很多粉絲在后臺問公寓是否適合購買，甚至很多都是針對某個項目的。后來，當(dāng)禁止在商業(yè)用地上建設(shè)商品房的新規(guī)定出臺時，一些物業(yè)顧問開始宣傳稀有和絕版。不僅問的人多，很多人都捂不住錢包。

濟南的公寓適合買嗎，適合買誰，哪些公寓更有投資屬性...不妨把時間線延長到2009年，從戶型供應(yīng)、漲價、庫存面積等方面詳細(xì)分析濟南的戶型市場。

10年內(nèi)供應(yīng)12萬套公寓，

售出89，000套。

這是幾年前的新聞，標(biāo)題不是很嚴(yán)謹(jǐn)。事實是，54萬買的公寓，放出來才三年就遇到買家，成交價格72.5萬。地稅部門批準(zhǔn)后，要交22萬多的稅，占交易總價的30%。綜上，養(yǎng)了三年，沒賺到一分錢，反而虧了3.5萬。

公寓的稅費各個城市略有不同，但稅費高是肯定的，保守估計10-20%。如果資金不夠，買公寓的時候打算過幾年再買，或者建議考慮其他投資方式。因為那樣你會面臨三種可能:你可能賣不出去，你可能賣不出價格，你可能要為一半的收益繳稅。

如果你真的想買套公寓，

買什么樣的？

數(shù)據(jù)來源:世界銀行《2018年濟南房地產(chǎn)市場報告》

當(dāng)然，我們不會用棍子打死公寓。就像我們上面說的，有些富人不需要太富。比如他們有1000萬現(xiàn)金，不知道怎么辦。買房也是一種資產(chǎn)配置，他們可能會買公寓。那么，如何選擇靠譜的公寓，很多人建議買核心商圈，因為人流量大，租房群體大，交通方便...這個觀點看起來沒問題，但是別忘了，這樣的地方也有大量的公寓供應(yīng)。比如在CBD，我們想象一下，往最好的方向，未來這里會有很多高層建筑，高端大氣，高租金。但是，這里有很多寫字樓和公寓。但僅2016年至2018年這三年，CBD區(qū)域內(nèi)出售的小型商業(yè)金融用地建筑面積就高達420萬平方米，不算周邊地區(qū)。比如石碌路以南不算，奧體西路以東不算。等等，這個體積有多大？華強廣場國際中心寫字樓5萬平方米，三年售出84棟。2018年，濟南售出公寓106萬套，寫字樓56萬套。這里的成交量有多大，未來競爭會被激發(fā)到什么程度？

而CBD的高租金也使得一些企業(yè)搬離CBD，比如兩年前的北京CBD，這種現(xiàn)象就比較明顯。

可以預(yù)測，大企業(yè)有自己的寫字樓，小企業(yè)在繁華地區(qū)租不起寫字樓和公寓。所謂高端高檔大氣的公寓，可能很貴，沒有市場，一個人留空間。

當(dāng)然也不建議買偏僻的地方，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有人氣，也不是投資公寓的理想之地。

適合投資的公寓理想位置還應(yīng)該包括以下幾個特點:區(qū)域發(fā)展好，人多，產(chǎn)業(yè)多，交通方便；供應(yīng)量比較少，競爭不大，容易出租和出售。當(dāng)然這樣的公寓不多。但是別忘了，好東西不多。任何投資都不可能人人都賺錢，大多數(shù)都不賺錢。

買公寓是個技術(shù)活。當(dāng)然，別人說的只能是參考，或者你需要根據(jù)實際情況來分析。

以上。

備注：如果把寫字樓比作馬，把住宅比作驢，公寓就是騾子。