中國(guó)寫字樓租金指數(shù)是中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)體系的重要組成部分，反映了中國(guó)重點(diǎn)城市不同時(shí)間點(diǎn)的租賃寫字樓租金水平和變化。租金水平以重點(diǎn)城市租用寫字樓樣本項(xiàng)目的平均租金報(bào)價(jià)表示，主要以典型甲級(jí)寫字樓作為指標(biāo)計(jì)算樣本。

寫字樓租金指數(shù)主要用于幫助寫字樓經(jīng)營(yíng)者、寫字樓租賃公司、金融機(jī)構(gòu)、寫字樓投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司準(zhǔn)確了解我國(guó)寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格水平和最新發(fā)展趨勢(shì)，為政府和各類社會(huì)投資機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持，為行業(yè)管理和政策制定提供參考。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)體系寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)寫字樓租金樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)平均寫字樓租金為4.78元/m2天，較上月下降0.58%。

從商圈來(lái)看，第三季度寫字樓租金上漲的商圈占比27.5%，比上季度提高17.5個(gè)百分點(diǎn)；租金下降的商業(yè)區(qū)占比68.8%，比上季度下降18.7個(gè)百分點(diǎn)；3.8%商業(yè)區(qū)租金與前期持平，比上季度提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已逐步克服新冠肺炎肺炎的不利影響，呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇趨勢(shì)。2020年前三季度，中國(guó)實(shí)現(xiàn)GDP 72.2786萬(wàn)億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.7%；第三季度同比增長(zhǎng)4.9%。

三大需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)較前兩個(gè)季度明顯改善，消費(fèi)市場(chǎng)逐步恢復(fù)，投資增長(zhǎng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，外貿(mào)保持增長(zhǎng)；具體而言，2020年前三季度，全國(guó)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2733.24億元，同比下降7.2%，降幅較上半年縮小4.2個(gè)百分點(diǎn)；第三季度同比增長(zhǎng)0.9%。

全國(guó)固定資產(chǎn)投資4365.3億元，同比增長(zhǎng)0.8%；其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)5.6%，增速較上半年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。貨物進(jìn)出口總額達(dá)到23.1151萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.7%；其中，出口總值12.7103萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.8%；進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差23054億元。

從各行業(yè)運(yùn)行情況來(lái)看，2020年前三季度，我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)1.2%；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降2.6%，降幅較上半年收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；9月份，服務(wù)業(yè)商業(yè)活動(dòng)指數(shù)為55.2%，連續(xù)7個(gè)月位于門檻以上。

總體而言，2020年第三季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，整體防疫和發(fā)展取得顯著成效；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的積極因素增多，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)增長(zhǎng)率由負(fù)轉(zhuǎn)正。然而，新冠肺炎的肺炎疫情仍在全球蔓延，外部不確定因素仍然很多。中國(guó)疫情面臨外防輸入和內(nèi)防反彈的壓力，經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍需鞏固。

受此影響，短期內(nèi)寫字樓市場(chǎng)仍面臨下行壓力。雖然市場(chǎng)活動(dòng)有所好轉(zhuǎn)，但整體需求并未恢復(fù)到疫情前的水平，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)寫字樓租金繼續(xù)環(huán)比下降；從城市層面來(lái)看，一二線城市的寫字樓租金均環(huán)比下降。

辦公室租金的變化

根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)寫字樓租金樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年第三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)寫字樓租金整體水平環(huán)比下降，平均租金為4.78元/m2天，下降0.58%。

2020年第三季度，一線城市27.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，72.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。具體來(lái)說(shuō)，在一線城市的36個(gè)主要商業(yè)區(qū)中，北京科技園、廣州北京路等10個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比上漲；廣州體育中心、上海漕河涇等26個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比下降。

2020年第三季度，二線城市27.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，65.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫字樓租金與前期持平。在11個(gè)城市的44個(gè)主要商業(yè)區(qū)中，南昌主要商業(yè)區(qū)寫字樓租金環(huán)比上漲；成都、南京、武漢各大商圈寫字樓租金均較上月有所下降；重慶、杭州和天津等七個(gè)城市主要商業(yè)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比上漲和下跌。

租金大幅增減的商業(yè)區(qū)

圖:2020年第三季度寫字樓租金大幅增減的商業(yè)區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)源:CREIS指數(shù)據(jù)庫(kù)辦公版

2020年第三季度，新冠肺炎肺炎疫情得到有效控制，辦公市場(chǎng)整體恢復(fù)，但尚未完全恢復(fù)到疫情前水平；在中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市的主要商業(yè)區(qū)中，近70%的商業(yè)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比下降，比第二季度下降了近20%。

一些長(zhǎng)樓的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)寫字樓租金跌幅還是比較大的；此外，在一些存量較大的新興商業(yè)區(qū)，業(yè)主仍在考慮采用“量入為出”的方法吸納租戶，寫字樓租金也在持續(xù)下跌。

寫字樓租金環(huán)比下降的商圈中，武漢武昌中央商務(wù)區(qū)降幅最大，為2.85%，租金降至2.7元/平方米日；天津華苑、蘇州湖西等五個(gè)商圈寫字樓租金也下跌超過(guò)2.0%；上海漕河涇、天津小白樓街等18個(gè)商業(yè)區(qū)租金環(huán)比下降1.0%-2.0%；成都春熙路、廣州琶洲等31個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比下降不到1.0%。

2020年第三季度，TMT行業(yè)、專業(yè)服務(wù)行業(yè)和金融行業(yè)仍是辦公市場(chǎng)的主要需求。得益于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、多媒體行業(yè)、生物醫(yī)藥等高科技行業(yè)的良好發(fā)展，此類企業(yè)集中的商業(yè)區(qū)寫字樓租金相對(duì)穩(wěn)定；此外，隨著新冠肺炎肺炎疫情的有效控制，商業(yè)活動(dòng)有序恢復(fù)，一些交通便利、高品質(zhì)大型綜合體的核心商業(yè)區(qū)寫字樓租金也緩慢上漲。

在中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市的主要商業(yè)區(qū)中，北京科技園、廣州北京路等22個(gè)商業(yè)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比上漲，但漲幅均在1.0%以內(nèi)。

租賃經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)研究

首先，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，

2020年第三季度，經(jīng)濟(jì)和工業(yè)的穩(wěn)步復(fù)蘇推動(dòng)了辦公市場(chǎng)需求的緩慢復(fù)蘇。寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)整體活躍度有所上升，查詢和閱讀數(shù)量有所增加。

一些區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中的核心新商圈，以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)、建設(shè)年限短的新興商圈，受到更多關(guān)注；一些需要擴(kuò)大租金或提升辦公條件的企業(yè)利用疫情期間的窗口期，以較低的成本實(shí)現(xiàn)搬遷計(jì)劃。

但隨著上半年疫情影響延遲入市的項(xiàng)目逐漸入市，部分商圈寫字樓空入住率仍在上升，市場(chǎng)仍面臨下行壓力，整體向租戶傾斜；為了緩解市場(chǎng)壓力，加快去城市化進(jìn)程，大多數(shù)業(yè)主仍然通過(guò)降低租金或采用更靈活的租賃條款，繼續(xù)維持舊租戶，擴(kuò)大新租戶。受此影響，本季度全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)寫字樓租金持續(xù)下跌；預(yù)計(jì)下降趨勢(shì)將持續(xù)到第四季度。

第二，供應(yīng)方

2020年前三季度，以寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓新開(kāi)工面積總計(jì)2069.8萬(wàn)平方米，同比小幅下降3.5%；其中，一線城市新開(kāi)工面積1005.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.7%；二線城市新開(kāi)工面積1064.1萬(wàn)平方米，同比下降26.9%。2020年前三季度，以寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市商業(yè)用地交易規(guī)劃建筑面積累計(jì)3056.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.6%；一線城市交易面積909.1萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)105.8%；二線城市交易面積2147.1萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)2.6%?？傮w而言，未來(lái)2-3年，寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓供應(yīng)量將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)；一線城市可能迎來(lái)寫字樓供應(yīng)高峰。

第三，需求方

2020年前三季度，中國(guó)服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到400397億元，增速由上半年同比下降1.6%變?yōu)樵鲩L(zhǎng)0.4%。信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)及金融行業(yè)增加值同比分別增長(zhǎng)15.9%和7.0%，同比分別增長(zhǎng)1.4和0.4個(gè)百分點(diǎn)，共同推動(dòng)服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)2.3個(gè)百分點(diǎn)。

總體來(lái)看，TMT行業(yè)、專業(yè)服務(wù)行業(yè)、金融行業(yè)是本季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主要需求；房地產(chǎn)、零售、制造、醫(yī)療相關(guān)行業(yè)也占有一定的市場(chǎng)份額。從企業(yè)類型和租賃類型來(lái)看，國(guó)內(nèi)新成立和搬遷的企業(yè)較多。

第四，展望未來(lái)

從宏觀環(huán)境來(lái)看，2020年第三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；國(guó)際貨幣基金組織10月13日發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)1.9%，成為世界上唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體。

從政策環(huán)境來(lái)看，2020年第三季度，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。如國(guó)家發(fā)改委等13個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于支持新商業(yè)模式健康發(fā)展、激活消費(fèi)市場(chǎng)促進(jìn)就業(yè)擴(kuò)大的意見(jiàn)》、商務(wù)部發(fā)布的《全面深化服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展試點(diǎn)總體規(guī)劃》；以及北京市商務(wù)局《建設(shè)數(shù)字貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)實(shí)施方案》、武漢市自然資源和規(guī)劃局《武漢市后疫情振興規(guī)劃》等。

短期來(lái)看，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策加持等積極因素影響，全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)活力增強(qiáng)，需求緩慢回升；但供應(yīng)量增加繼續(xù)推高寫字樓入住率空，寫字樓市場(chǎng)仍面臨下行壓力。業(yè)主可能會(huì)通過(guò)“量?jī)r(jià)”的手段繼續(xù)加速去轉(zhuǎn)換，短期內(nèi)寫字樓租金可能會(huì)繼續(xù)下降。

長(zhǎng)期來(lái)看，在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大流通為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙流通相互促進(jìn)的新發(fā)展格局背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展后勁和廣闊的市場(chǎng)空，扎實(shí)做好“六個(gè)穩(wěn)定”，全面落實(shí)常態(tài)化疫情防控“六個(gè)保障”任務(wù)；這些積極因素將支撐寫字樓市場(chǎng)逐步走出下行區(qū)間，寫字樓租金將慢慢恢復(fù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

注:寫字樓租金指數(shù)的編制涵蓋15個(gè)重點(diǎn)城市

一線城市:北京、上海、廣州、深圳；二線城市:天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都、蘇州、青島、南昌、長(zhǎng)沙、?？?。