房子被知名網(wǎng)站Booking評為熱門民宿，獲獎，但房東一點(diǎn)都不高興。

原來房東直到中獎那天才知道房子已經(jīng)轉(zhuǎn)租給民宿了。

更讓他郁悶的是，他按照協(xié)議沒收了租客的押金，卻被租客起訴。

收到預(yù)訂獎勵

我知道這所房子已經(jīng)成為一個受歡迎的寄宿家庭

有一天，在上海的王先生無意中收到了一封來自預(yù)訂網(wǎng)站的電子郵件，郵件的標(biāo)題顯示他獲得了2018年良好住宿獎。

王先生想知道:預(yù)訂網(wǎng)站是世界著名的住宿預(yù)訂平臺。

但是我沒有把租房信息貼在那里，那我是怎么中獎的呢？你發(fā)錯郵件了嗎？

王先生點(diǎn)開郵件，看到獎狀上寫著:2018年，住宿給太多客人帶來了珍貴的回憶，贊聲不絕于耳。

王先生仔細(xì)一看，發(fā)現(xiàn)獲獎的房子確實(shí)是他自己的。

但他明明只租給陶先生家，最近退了。他沒有寄宿家庭？

王先生推理道，回憶起之前物業(yè)經(jīng)常打電話問有人來看，是否需要放人，租客陶先生總是說親戚來看，所以也沒太在意。

原來是他把房子放在了Booking網(wǎng)站上轉(zhuǎn)租的！

雙方在簽訂租賃合同時，明確約定該房屋不得轉(zhuǎn)租或集體出租。

陶先生違反協(xié)議轉(zhuǎn)租賺錢，讓王先生很生氣。他沒收了陶先生的7500元房租押金，并通知了陶先生。

陶先生和他爭論。

王先生，這房子一直是我女朋友和表哥住的。有時候朋友或者客戶會過來住幾天轉(zhuǎn)租。不存在的。

陶先生，不要騙我。物業(yè)經(jīng)常打電話說有人來訪，我也見過別人進(jìn)進(jìn)出出。你退休后，很多鄰居告訴我，以前家里有閑人和外國人。

那些是來上?？凑褂[的外國客戶。我表哥把房子信息掛在網(wǎng)上?？蛻魜砹?，我們讓他們在線預(yù)定，交房租。偶爾有親戚朋友和國際友人來家里住幾天，算是轉(zhuǎn)租？

雙方協(xié)商未果，陶先生起訴王先生，要求法院責(zé)令王先生返還定金7500元。

沒有證據(jù)證明轉(zhuǎn)租得到房東的批準(zhǔn)

二審支持房東沒收押金

一審法院經(jīng)審理查明，雙方在《房屋租賃協(xié)議》中約定，陶先生不得以3-5名常住居民為一組將房屋轉(zhuǎn)租或出租。如有違反，王先生有權(quán)終止協(xié)議并沒收押金。

一審法院認(rèn)為，雖然雙方的租賃合同約定不得將陶先生轉(zhuǎn)租，且陶先生在租賃期內(nèi)確實(shí)將該房屋用于營業(yè)用房，但王先生在租賃期內(nèi)知道陶先生的轉(zhuǎn)租行為，未提出異議，應(yīng)視為王先生同意陶先生的轉(zhuǎn)租行為?，F(xiàn)租賃關(guān)系終止后，王先生以轉(zhuǎn)租為由要求陶先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并沒收押金。這一說法沒有事實(shí)和法律依據(jù)。據(jù)此，一審法院判令王先生返還陶先生定金7，500元。

王先生不服，向上海市第一中級人民法院提起上訴。

王先生說，他不知道房屋在租賃期間轉(zhuǎn)租的情況，也不知道房屋被轉(zhuǎn)租為民宿，直到房屋被收回和預(yù)訂部發(fā)函。

上海市第一中級人民法院認(rèn)為:

本案爭議的焦點(diǎn)是陶先生在預(yù)售網(wǎng)站上張貼租賃房屋是否屬于轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)租是否經(jīng)王先生同意，先生是否據(jù)此沒收押金。

轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期內(nèi)再次出租部分或全部租賃房屋的行為。

陶先生于2019年租賃期滿退房后，王先生獲得了住宿網(wǎng)站《預(yù)訂》頒發(fā)的2018年度訴訟相關(guān)房屋住宿獎，明確表示2018年度的住宿給太多的客人帶來了寶貴的回憶。

可以看出，在租房期間，陶先生多次租用《預(yù)約》訴訟所涉及的房屋，并從中獲利。以上行為明顯屬于轉(zhuǎn)租行為。

庭審中，陶先生既未表示王先生知道本案涉案房屋已被轉(zhuǎn)租的意見，也未提供證據(jù)。顯然，陶先生的轉(zhuǎn)租并未得到王先生的認(rèn)可，但王先生通過《預(yù)約》的授予信息證明了陶先生轉(zhuǎn)租的事實(shí)。

王先生沒收陶先生預(yù)付的定金，符合雙方《房屋租賃協(xié)議》的約定，經(jīng)審查，不違反現(xiàn)行法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，上海市第一中級人民法院撤銷了一審判決，轉(zhuǎn)而駁回了陶先生的一審請求。

法官說

《合同法》第224條規(guī)定“出租人未經(jīng)出租人同意，可以解除合同”。條例中的“同意”包括事前許可和事后批準(zhǔn)。

在這種情況下，雙方在房屋租賃協(xié)議中明確約定，該房屋不得轉(zhuǎn)租。雖然承租人事后多次否認(rèn)轉(zhuǎn)租行為，但出租人在知道承租人轉(zhuǎn)租行為后及時提出異議，并提供證據(jù)證明轉(zhuǎn)租事實(shí)。因此，出租方有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

本案審判長李衛(wèi)林提醒說，出租人在出租房屋時，可以在合同中明確約定是否同意轉(zhuǎn)租以及轉(zhuǎn)租違約的后果。承租人被發(fā)現(xiàn)擅自轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事項(xiàng)的六個月內(nèi)提出異議，維護(hù)其合法權(quán)益。