編者按:看過90年代老電影《股票瘋癲》的人，一定會對上海味濃厚的老街商業(yè)印象深刻，但眾所周知，影片中華山路徐鎮(zhèn)喧鬧的老街，曾經(jīng)是上海徐匯區(qū)最禁足的區(qū)域。那么，商業(yè)的出現(xiàn)和地位在徐匯區(qū)的發(fā)展史上是如何演變的呢？

徐家匯崛起

徐匯區(qū)以花園洋房和交大聞名，但直到1993年徐匯商圈一期工程東方商廈、六百和太平洋百貨建成，徐匯的商業(yè)才算成為徐匯的強(qiáng)項(xiàng)。

1994年，借助地鐵1號線徐家匯站的開通和沿線閔行大型住宅區(qū)的建設(shè)，原本只是上海西南郊區(qū)的徐家匯，一躍成為上海乃至全國第一個(gè)環(huán)形商業(yè)區(qū)。說到徐家匯商圈的繁榮，徐家匯商城這個(gè)接手徐家匯商圈規(guī)劃、用地、開發(fā)的前所未有的商業(yè)公司就無從談起了。徐家匯商圈正是在其類似的“造城運(yùn)動(dòng)”中迅速崛起的。徐家匯購物中心獲得徐匯區(qū)獨(dú)家青睞，享有規(guī)劃優(yōu)勢。到1997年，時(shí)隔五年，徐家匯東方商城和太平洋百貨擁有上海乃至華東地區(qū)最好的品牌組合，商圈一路成長，成為與南京路、淮海路平起平坐的上海第三大商業(yè)中心。

2000年，徐家匯商圈二期工程中，美羅城和港輝廣場兩大商場先后迎賓，錯(cuò)位競爭充分滿足了各階層消費(fèi)，引領(lǐng)上海商圈。相對于以外國游客為主的南京東路、以典雅高檔著稱的南京西路、淮海路，集商住、錯(cuò)位競爭、全兼容于一體的徐家匯，成為百貨商場最密集的商圈。2011年，徐家匯商圈整體銷量攀上歷史巔峰，成為上海首個(gè)市民商圈

徐家匯商圈來源:徐匯商委

通過探索徐家匯的商業(yè)軌跡，我們可以發(fā)現(xiàn)，在徐家匯崛起之前，上海商業(yè)中心只有四條商業(yè)街。到徐家匯崛起的時(shí)候，上海已經(jīng)規(guī)劃了八個(gè)城市級商業(yè)中心，四條街道，四個(gè)城市，現(xiàn)在將迎來更大的變化。根據(jù)上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，到2020年，上海計(jì)劃形成15個(gè)市級商業(yè)中心、19個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心和37個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心。隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，商業(yè)區(qū)之間的競爭越來越激烈。

中年危機(jī)

1.消費(fèi)增長率處于低水平

商業(yè)發(fā)展的歷史是一部硝煙彌漫的戰(zhàn)爭史。近年來，徐家匯的發(fā)展雖然達(dá)到了頂峰，但面臨著空之前的挑戰(zhàn)。因?yàn)榇蟛糠稚虉龆际?0年前建的，規(guī)模小，物業(yè)老化，徐家匯社會零售額連續(xù)5年下降超過10億，是從上海商圈第一梯隊(duì)的領(lǐng)先地位下滑。

首先，IT曾經(jīng)占徐家匯營業(yè)額的5+5+2，分別是東方、太平洋、六百、匯金、匯聯(lián)百貨、太平洋數(shù)碼2、百腦匯2、百思買5個(gè)數(shù)碼商城，加上新城的兩個(gè)商城，港匯廣場?，F(xiàn)在業(yè)績持續(xù)下滑，IT數(shù)字消費(fèi)不再被電商攔截。我引以為傲的百貨公司遠(yuǎn)不如陸家嘴八佰伴、南京東路新世界城、南京西路九廣這三大超級巨頭。百貨公司的雙引擎只有香港和都會開。徐家匯不僅能在奢侈品消費(fèi)上與南京西路、陸家嘴一較高下，在大眾消費(fèi)乃至中高端消費(fèi)上也能被五角場等后起之秀所捆綁。

數(shù)據(jù)的對比更直觀。據(jù)《徐匯區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)，2010年徐家匯商圈主要零售企業(yè)營業(yè)額為76億元，占全區(qū)社會零售額總額的21.6%。但近幾年來，徐家匯商圈相對于市內(nèi)其他主要商圈的平均銷售增長低于南京東路、南京西路、陸家嘴、五角場。2015年徐匯區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)進(jìn)一步顯示，徐匯區(qū)消費(fèi)增速運(yùn)行在較低水平，社會福利總額599.85億元，小幅增長4%。但徐家匯商圈進(jìn)一步下滑，實(shí)現(xiàn)社會零售額69.13億元，同比下降2.4%。其在城市地區(qū)社會總零中的比例持續(xù)下降，在全區(qū)社會總零中的比例從2006年的28%下降到12%，而在全市的比例也有所下降。

2.商業(yè)圈的地位動(dòng)搖了

其次，該地區(qū)占主導(dǎo)地位的商業(yè)圈格局將結(jié)束。長期以來，徐匯區(qū)一直以徐家匯商圈為主。目前徐匯區(qū)年?duì)I業(yè)額超過7億的商場有7家，除了淮海中路的IAPM和廣汽市是近年新開的，其余5家都集中在徐家匯。

但現(xiàn)在，龍華和徐匯濱江西岸正在蓄勢待發(fā):徐匯在建的大中型商業(yè)項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，總商業(yè)面積超過100萬平方米。包括徐家匯中心、東方夢工廠、南站徐匯萬科中心、濱江城市發(fā)展中心、華東民航服務(wù)中心、龍華旅游城市改造、曹豹路徐匯月光、保利時(shí)代藝術(shù)主題生活中心、漕河涇開發(fā)區(qū)商業(yè)中心、華景廣場二期等，這些項(xiàng)目將帶動(dòng)龍華、徐匯濱江、南站、曹豹路、漕河涇、華景等區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心的成長，這些新的商業(yè)中心有望迎來

提示:

電影院票房是商場客流和業(yè)績的晴雨表，票房數(shù)據(jù)也是最透明、最客觀的。聯(lián)商。com & Soupu。com通過2016年徐匯區(qū)票房的變化來觀察徐匯近幾年業(yè)務(wù)變化的縮影。2010年之前，徐家匯幾乎占據(jù)了徐匯區(qū)80%的票房。但隨著近幾年社區(qū)購物中心的建設(shè)，徐家匯的票房只占全區(qū)的39%，優(yōu)勢減半。此外，2016年整體電影質(zhì)量差導(dǎo)致徐家匯票房跌幅遠(yuǎn)超其他商圈。

3.內(nèi)憂外患的困境

內(nèi)部擔(dān)憂:徐匯區(qū)其他商業(yè)區(qū)也在不斷發(fā)展壯大，鄭達(dá)樂城、廣汽市、綠地歡樂城、凌云一號小區(qū)等社區(qū)型商場相繼加入?；春Ｖ新沸靺R段IAPM開業(yè)后，徐家匯游客也被分流。距離徐家匯僅兩公里的虹橋站，也憑借紅場建設(shè)了K2石榴中心和喬蓉中心這兩個(gè)藝術(shù)、文化和商業(yè)綜合體，也將對徐家匯的客流產(chǎn)生影響。

外部困擾:一方面，南京西路、陸家嘴、五角場等后起之秀在彎道上先后超車；南京東路和淮海中路這兩條老商業(yè)街，先后進(jìn)行了大規(guī)模的改造，吸引了大批時(shí)尚旗艦店入駐；徐家匯周邊的中山公園、靜安寺、虹橋等市級商業(yè)區(qū)進(jìn)行了大幅升級和擴(kuò)建，以分流游客。另一方面，徐家匯重要的旅游腹地閔行區(qū)、松江區(qū)和林三地區(qū)的一大批區(qū)域性一站式購物中心已經(jīng)建成。單在閔行區(qū)，就增加了七寶萬科和寶龍城、莘莊中生和凱德、虹橋天地和虹橋天街。2017年，萬象城、愛琴海、vivocity、中更南等眾多大型商場將陸續(xù)開業(yè)。商業(yè)總量是徐家匯的五倍以上。這些項(xiàng)目，

必須升級

內(nèi)憂外患，客戶追截頻繁，加上電商的沖擊，老商圈徐家匯的困境焦慮與日俱增，轉(zhuǎn)型調(diào)整迫在眉睫。

徐匯區(qū)意識到了情況的嚴(yán)重性。為保護(hù)徐家匯商圈地位，一方面大力推進(jìn)徐家匯商圈整體轉(zhuǎn)型發(fā)展，加快重大載體項(xiàng)目建設(shè)。2016年，新城、東方商廈、金鐘百腦匯先后完成升級改造；恒隆港匯、匯金、程凱惠民、江山大廈百思買也將啟動(dòng)優(yōu)化改造項(xiàng)目；在建的32萬平方米的新鴻基徐家匯中心，原大千美食城三期，誠品書店使徐家匯的商業(yè)量翻了一番；第六家建筑五金較差的百貨商場，預(yù)計(jì)2018年拆遷重建，與毗鄰徐家匯商城的匯金百貨合并。

另一方面，以徐匯商務(wù)高端智慧、時(shí)尚體驗(yàn)、線上線下融合，推動(dòng)“商旅風(fēng)”深度融合，打造現(xiàn)代商貿(mào)新地標(biāo)；對接新徐家匯走廊，推動(dòng)徐家匯商圈整體結(jié)構(gòu)調(diào)整和能源水平提升。推動(dòng)體驗(yàn)式商場、品牌綜合店、特色主題店、概念店、定制店等體驗(yàn)式新業(yè)態(tài)發(fā)展，打造國際高端品牌消費(fèi)圈。

如果轉(zhuǎn)型升級成功，徐家匯有望重回上海商圈第一梯隊(duì)，否則只會拉大與陸家嘴和南京西路的差距。幸運(yùn)的是，徐家匯已經(jīng)從原來的四大城市副中心升級為核心區(qū)的中心活動(dòng)區(qū)，藝術(shù)、文化和體育元素正在大力添加。誠品書店、新劇場、體育公園都在規(guī)劃中，力求形成獨(dú)特的核心競爭力。

注:本文是《2017年上海主要區(qū)域商圈研究報(bào)告》系列的第二期

第一期:“上海Pro 空虹橋第五大街正逐漸成為長寧六大商圈”