16日，工業(yè)北路中段一新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，眾多市民到售樓處了解戶(hù)型設(shè)置和售價(jià)。 首席記者王鋒 攝

　　今年上半年以來(lái)，濟(jì)南熱點(diǎn)區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄成為常態(tài)，“全款請(qǐng)進(jìn)，按揭請(qǐng)等，公積金不要堵門(mén)口”成為樓市流行的段子，讓剛需族特別扎心：濟(jì)南真有這么多有錢(qián)人?記者走訪(fǎng)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，全款客戶(hù)大致分為幾類(lèi)：置換型、房抵貸和真正的有錢(qián)人。

　　【置換型】

　　急著全款買(mǎi)房舊房一次性降價(jià)10萬(wàn)

　　這幾天，家住濟(jì)南西部的王先生挺是糾結(jié)：他手里有筆流動(dòng)資金，想在東城置業(yè)，均價(jià)12000元的樓盤(pán)正好能全款，但如果開(kāi)盤(pán)價(jià)稍微高1000元，就不得不貸款。要命的是，他現(xiàn)在有一套貸款沒(méi)還清的住房，剛賣(mài)的一套雖然還清貸款，但有貸款記錄，按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，再貸款買(mǎi)房的話(huà)屬于三套，有些銀行會(huì)拒絕房貸申請(qǐng)?！昂团笥蚜钠饋?lái)，都覺(jué)得我能全款買(mǎi)房，屬于有錢(qián)人，其實(shí)能不能全款還得看開(kāi)發(fā)商臉色，最終以什么價(jià)開(kāi)盤(pán)?！蓖跸壬f(shuō)。

　　2007年時(shí)，王先生在所住的小區(qū)投資買(mǎi)了一套小戶(hù)型，當(dāng)時(shí)7000多元，如今二手房?jī)r(jià)格隨著新房水漲船高，于是今年順勢(shì)賣(mài)掉了，還清貸款后加上手里的流動(dòng)資金有130多萬(wàn)元。王先生算了筆賬：開(kāi)盤(pán)價(jià)12000元的話(huà)，買(mǎi)套110多平方米的三居室戶(hù)型，正好是130多萬(wàn)元，這樣有魯能泰山7號(hào)、綠地城可以選;龍湖春江悅茗、中新國(guó)際城的戶(hù)型也讓他動(dòng)心，但這倆盤(pán)近期加推，均價(jià)至少要高出2000元，一套130平方米的房子總房款就高出50多萬(wàn)元，貸款的話(huà)就被劃入首付六成行列，還不一定能選到中意的樓層。

　　在濟(jì)南，像王先生這樣賣(mài)了舊房買(mǎi)新房的全款購(gòu)房者不在少數(shù)。但是，最大的不確定因素就是當(dāng)前銀行收緊房貸，二手房買(mǎi)家貸款拖著辦不下來(lái)，很容易打亂他們的全款買(mǎi)房計(jì)劃。記者從東八里洼路鏈家門(mén)店中介處了解到，有的二手房房主為了在東部全款買(mǎi)房，給房源一次性降價(jià)10萬(wàn)元。

　　【杠桿型】

　　抵押估價(jià)200萬(wàn)的房能貸出100萬(wàn)

　　在全款買(mǎi)房橫行的市場(chǎng)上，房抵貸恰恰就像阿基米德所說(shuō)撬動(dòng)地球的支點(diǎn)，這樣再湊上部分資金就能一次性付款買(mǎi)房，還能使用銀行杠桿。這部分還款能力不夠的購(gòu)房者躋身全款行列，無(wú)形中將剛需擠出市場(chǎng)。

　　上述王先生前些年就曾通過(guò)房抵貸形式買(mǎi)房?！笆掷镉幸惶鬃》康脑?huà)，做個(gè)抵押貸款就行了，像濟(jì)南早些年買(mǎi)房的人，在市區(qū)評(píng)估價(jià)200萬(wàn)元的房子，能貸100萬(wàn)元不成問(wèn)題。”王先生說(shuō)，有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所比如開(kāi)店什么的，找人可以貸得更多，銀行還有一種消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，200萬(wàn)元能貸到七成，所以只要房款缺口不是很大，一些人都會(huì)選擇這種方式進(jìn)行購(gòu)房。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，通過(guò)“房抵貸”貸出來(lái)的錢(qián)，只能用來(lái)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，就是不能用于買(mǎi)房，但銀行很難確定貸款真正用途。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前七個(gè)月，居民房貸基本上停止了增長(zhǎng)，但是居民短期貸款飆升至1.06萬(wàn)億，遠(yuǎn)超2016年全年的新增消費(fèi)性短期貸款總額8305億元。目前這一現(xiàn)象已引起監(jiān)管部門(mén)的重視，近期北京等地下發(fā)文件，嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸、“房抵貸”等違規(guī)購(gòu)房行為。記者從濟(jì)南一國(guó)有銀行了解到，該行在住房貸款方面目標(biāo)是新增為零，對(duì)于消費(fèi)貸、“房抵貸”則暫未收緊，但是會(huì)控制資金不能流入樓市。

　　【真正的有錢(qián)人】

　　4790家庭資產(chǎn)過(guò)千萬(wàn)有人首付就出500萬(wàn)

　　多數(shù)頂著“有錢(qián)人”光環(huán)的置換型、杠桿型全款購(gòu)房者和拆遷戶(hù)買(mǎi)完房子可能手里就緊巴巴的，而濟(jì)南真正的有錢(qián)人有多少?

　　前不久，胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2017胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，山東省擁有600萬(wàn)資產(chǎn)的家庭有137000戶(hù)，濟(jì)南有12800戶(hù);全省千萬(wàn)資產(chǎn)高凈值家庭數(shù)量有50500戶(hù)，濟(jì)南有4790戶(hù);全省擁有億萬(wàn)資產(chǎn)超高凈值家庭數(shù)量3500戶(hù)，濟(jì)南有310戶(hù)。有錢(qián)人都是做什么的?《報(bào)告》分析了千萬(wàn)資產(chǎn)高凈值家庭構(gòu)成，其中炒房者占15%。炒房者主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士，房產(chǎn)投資占其總財(cái)富的90%。

　　在濟(jì)南，前些年購(gòu)房者一聽(tīng)樓盤(pán)均價(jià)過(guò)萬(wàn)心里驀地就有種仰視感，而今年2萬(wàn)元的房?jī)r(jià)正成為市場(chǎng)分水嶺，15000元以下是剛需盤(pán)，25000元以上的樓盤(pán)逐漸成為“富人區(qū)”。今年5月，彭女士(化名)一家在財(cái)富中心購(gòu)買(mǎi)了兩套房子，一套178平方米、一套144平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)25000元，盡管她家是貸款，六成首付加上地下室和車(chē)位當(dāng)場(chǎng)刷了500萬(wàn)元。這在上述《報(bào)告》中已有體現(xiàn)：在投資領(lǐng)域方面，地產(chǎn)成為高凈值人群最主要的個(gè)人投資方向。