長(zhǎng)租公寓爆雷，已經(jīng)不是新聞了，這類爆雷事件的根源，都在房租貸。在實(shí)際操作中，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)會(huì)誘導(dǎo)租客使用租金貸，貸款公司一次性將一年或幾年的房租給到長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，租客分期還貸款，平臺(tái)按月給房東房租。這個(gè)時(shí)差就形成一個(gè)資金池。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)則會(huì)違規(guī)動(dòng)用資金池，將資金投入爭(zhēng)搶房源的競(jìng)爭(zhēng)中，瘋狂擴(kuò)張，獲得客戶，企圖贏者通吃。
這種模式，就造成了長(zhǎng)租公寓中畸高的租金貸比例，以蛋殼公寓為例，根據(jù)蛋殼公寓的招股書(shū)，截止到2019年三季度末，約67.9％的蛋殼租客使用了租金貸。
這種行為模式背后，是有觀點(diǎn)認(rèn)為，平臺(tái)只要在一個(gè)地域內(nèi)控制房源，就可以控制價(jià)格、打壓對(duì)手，取得一定程度上的壟斷地位。但是，這種觀點(diǎn)過(guò)于靜態(tài)化，實(shí)際上，在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)中，控制房源很難。
首先，所有的需求都是有彈性的，哪怕是救命治病，也是如此。房租高，租房者會(huì)選擇住得更遠(yuǎn)，或更差。實(shí)際上，租房比買(mǎi)房在位置上自由度大得多。以上班地點(diǎn)為圓心，沿著地鐵、公交線向周邊擴(kuò)展，按照北上廣一小時(shí)左右的平均通勤時(shí)間，這個(gè)選擇范圍幾乎可以涵蓋整個(gè)城市。所以，控制一小塊地域的房源就能推高價(jià)格的說(shuō)法很難成立。
其次，平臺(tái)要控制整個(gè)北京的房源，也沒(méi)有這么大的力量。根據(jù)最新的媒體報(bào)道，北京10家主要的租賃中介機(jī)構(gòu)，手中的房源共計(jì)才12萬(wàn)套。平均每家1.2萬(wàn)套，顯然，這談不上壟斷，更沒(méi)有定價(jià)能力。
更何況，出租的房子，隨時(shí)有退出市場(chǎng)的，也有新進(jìn)入出租市場(chǎng)的房源，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。哪怕長(zhǎng)租公寓試圖用長(zhǎng)達(dá)十年的租金來(lái)控制房東，但合同規(guī)定的違約金，終究只能影響房東的選擇，而非控制。更何況還有不斷新增的房源。
所以，雖然長(zhǎng)租公寓平臺(tái)企圖用租金貸的錢(qián)去瘋狂擴(kuò)張，但他們的市場(chǎng)控制能力其實(shí)很弱，一有風(fēng)吹草動(dòng)，租金貸的“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的模式就會(huì)崩盤(pán)。
以租金貸為基礎(chǔ)的長(zhǎng)租公寓爆雷與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)跑路一樣，都源于一種內(nèi)在的不穩(wěn)定性。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)會(huì)提前收費(fèi)，長(zhǎng)租公寓也通過(guò)租金貸拿到未來(lái)一段時(shí)間的租金，這筆錢(qián)本對(duì)應(yīng)其長(zhǎng)期成本，比如請(qǐng)老師授課、租場(chǎng)地；付給房東房租。但是，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方，拿到這筆錢(qián)之后，將之視為短期的收入，即便不考慮跑路，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上，也會(huì)考慮擴(kuò)張。錢(qián)投入擴(kuò)張，花出去了，就需要后續(xù)客戶資金不斷進(jìn)入，來(lái)覆蓋工資、場(chǎng)租、給房東的租金，填上窟窿。然而，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，比如說(shuō)，擴(kuò)張不順利，入住率不及預(yù)期；或突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，比如今年就遇上疫情，資金鏈就會(huì)斷掉。由此，造成行業(yè)的高倒閉率，而高倒閉率又會(huì)誘發(fā)不少人產(chǎn)生壞心思。
針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，2019年12月25日，住建部等六部門(mén)出臺(tái)相關(guān)文件要求，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。此前，深圳住建局也發(fā)布了緊急通知，要求住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫或以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用住房租金消費(fèi)貸款。
不過(guò)，更需要考慮的是，房租貸到底有沒(méi)有必要？
一般的消費(fèi)貸，是一次性購(gòu)買(mǎi)獲得產(chǎn)品，比如一個(gè)蘋(píng)果手機(jī)、一輛車(chē)，數(shù)額太大，所以分期支付，減小資金壓力，促進(jìn)消費(fèi)。但在傳統(tǒng)模式中，租客的資金壓力并不大。一般來(lái)說(shuō)，都是先交押金，然后半年，或者每三個(gè)月交一次租金，如果手頭緊，和房東商量一下，緩一緩也未必不可以。偶爾手頭缺錢(qián)，信用卡也可以解決。所以，房租原本并不存在需要一次性交一大筆錢(qián)的情況，它本身就是天然的“分期的”。
租客貸款一次性付清一年或幾年房租，然后再分期付給房東，這種畫(huà)蛇添足的模式，本身就是長(zhǎng)租公寓生造出來(lái)的商業(yè)模式?？梢哉f(shuō)，它一開(kāi)始的目的，就是為了獲得資金，而不是促進(jìn)消費(fèi)。與此同時(shí)，與銀行要監(jiān)管自己貸出來(lái)的錢(qián)的用途不同，消費(fèi)貸款公司不會(huì)管那么多，甚至?xí)现\，睜一只眼閉一只眼。
監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)看到這個(gè)問(wèn)題。2019年下半年以來(lái)，重慶、成都、西安等地已專門(mén)發(fā)布通知，要求對(duì)住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管。其中最為嚴(yán)格的是杭州，要求租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。
長(zhǎng)租公寓方，拿到這個(gè)資金池，本身就是要去擴(kuò)張的，如果進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，賬戶按月發(fā)放，長(zhǎng)租公寓只相當(dāng)于轉(zhuǎn)了個(gè)手，消費(fèi)貸就變得沒(méi)有意義了。所以，隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，房租貸這一模式，會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，而長(zhǎng)租公寓本身，也會(huì)去掉金融的泡沫，回歸服務(wù)本色。
（本文僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本報(bào)立場(chǎng)）
劉遠(yuǎn)舉
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