(新華社趙乃宇/圖)

最近長租公寓水龍頭蛋殼公寓下起了暴雪，很多房東和房客在北京蛋殼總部外維權。

長租公寓爆雷，已經不是新聞了，這類爆雷事件的根源，都在房租貸。在實際操作中，長租公寓平臺會誘導租客使用租金貸，貸款公司一次性將一年或幾年的房租給到長租公寓平臺，租客分期還貸款，平臺按月給房東房租。這個時差就形成一個資金池。長租公寓平臺則會違規(guī)動用資金池，將資金投入爭搶房源的競爭中，瘋狂擴張，獲得客戶，企圖贏者通吃。

這種模式，就造成了長租公寓中畸高的租金貸比例，以蛋殼公寓為例，根據(jù)蛋殼公寓的招股書，截止到2019年三季度末，約67.9％的蛋殼租客使用了租金貸。

這種行為模式背后，是有觀點認為，平臺只要在一個地域內控制房源，就可以控制價格、打壓對手，取得一定程度上的壟斷地位。但是，這種觀點過于靜態(tài)化，實際上，在動態(tài)的市場中，控制房源很難。

首先，所有的需求都是有彈性的，哪怕是救命治病，也是如此。房租高，租房者會選擇住得更遠，或更差。實際上，租房比買房在位置上自由度大得多。以上班地點為圓心，沿著地鐵、公交線向周邊擴展，按照北上廣一小時左右的平均通勤時間，這個選擇范圍幾乎可以涵蓋整個城市。所以，控制一小塊地域的房源就能推高價格的說法很難成立。

其次，平臺要控制整個北京的房源，也沒有這么大的力量。根據(jù)最新的媒體報道，北京10家主要的租賃中介機構，手中的房源共計才12萬套。平均每家1.2萬套，顯然，這談不上壟斷，更沒有定價能力。

更何況，出租的房子，隨時有退出市場的，也有新進入出租市場的房源，這是一個動態(tài)過程。哪怕長租公寓試圖用長達十年的租金來控制房東，但合同規(guī)定的違約金，終究只能影響房東的選擇，而非控制。更何況還有不斷新增的房源。

所以，雖然長租公寓平臺企圖用租金貸的錢去瘋狂擴張，但他們的市場控制能力其實很弱，一有風吹草動，租金貸的“高進低出、長收短付”的模式就會崩盤。

以租金貸為基礎的長租公寓爆雷與培訓機構跑路一樣，都源于一種內在的不穩(wěn)定性。培訓機構會提前收費，長租公寓也通過租金貸拿到未來一段時間的租金，這筆錢本對應其長期成本，比如請老師授課、租場地；付給房東房租。但是，培訓機構、長租公寓經營方，拿到這筆錢之后，將之視為短期的收入，即便不考慮跑路，在生產經營上，也會考慮擴張。錢投入擴張，花出去了，就需要后續(xù)客戶資金不斷進入，來覆蓋工資、場租、給房東的租金，填上窟窿。然而，一旦市場出現(xiàn)波動，比如說，擴張不順利，入住率不及預期；或突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，比如今年就遇上疫情，資金鏈就會斷掉。由此，造成行業(yè)的高倒閉率，而高倒閉率又會誘發(fā)不少人產生壞心思。

針對這個現(xiàn)象，2019年12月25日，住建部等六部門出臺相關文件要求，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。此前，深圳住建局也發(fā)布了緊急通知，要求住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫或以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導租客使用住房租金消費貸款。

不過，更需要考慮的是，房租貸到底有沒有必要？

一般的消費貸，是一次性購買獲得產品，比如一個蘋果手機、一輛車，數(shù)額太大，所以分期支付，減小資金壓力，促進消費。但在傳統(tǒng)模式中，租客的資金壓力并不大。一般來說，都是先交押金，然后半年，或者每三個月交一次租金，如果手頭緊，和房東商量一下，緩一緩也未必不可以。偶爾手頭缺錢，信用卡也可以解決。所以，房租原本并不存在需要一次性交一大筆錢的情況，它本身就是天然的“分期的”。

租客貸款一次性付清一年或幾年房租，然后再分期付給房東，這種畫蛇添足的模式，本身就是長租公寓生造出來的商業(yè)模式?？梢哉f，它一開始的目的，就是為了獲得資金，而不是促進消費。與此同時，與銀行要監(jiān)管自己貸出來的錢的用途不同，消費貸款公司不會管那么多，甚至會合謀，睜一只眼閉一只眼。

監(jiān)管部門已經看到這個問題。2019年下半年以來，重慶、成都、西安等地已專門發(fā)布通知，要求對住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進行專項監(jiān)管。其中最為嚴格的是杭州，要求租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

長租公寓方，拿到這個資金池，本身就是要去擴張的，如果進入監(jiān)管賬戶后，賬戶按月發(fā)放，長租公寓只相當于轉了個手，消費貸就變得沒有意義了。所以，隨著監(jiān)管的加強，房租貸這一模式，會逐漸淡出市場，而長租公寓本身，也會去掉金融的泡沫，回歸服務本色。

（本文僅為作者個人觀點，不代表本報立場）

劉遠舉