長租公寓經(jīng)營的混亂最終要依靠政府才能統(tǒng)治和打掃。

文 / 巴九靈

繼P2P爆雷潮之后，緊接著就迎來了長租公寓爆雷潮。

原本，小巴以為爆雷這種事離自己很遠(yuǎn)，沒想到在公司群里一聊，好幾個同事正深陷雷場。

“昨天剛跟租客battle完，但依然沒進展，唉！”小林說自己的遭遇，就如一個“死局”。

今年5月，小林出租的房子到期了，之前曾幫過他招租的一名中介，稱自己換了一家公司，小林沒有多想，繼續(xù)委托他找租客，重新簽了一份一年期的合同。

不久后，小林才得知自己中招了，因為他簽的這家“一租公司”是長租公寓，高價從房東處收房，按月付房租，然后低價租給租客，收的卻是一整年的房租。而且，這家公司的武漢分公司已經(jīng)爆雷。

果然，不出所料，他僅收到了3個月的房租，這家長租公寓公司就不再付款了。

小林跑了好幾次公司總部，只得到了幾個非常敷衍的解決方案。這些方案雖然描述各有不同，但都是把自己的責(zé)任撇得干干凈凈，不再掏一分錢出來。

這樣的解決方案當(dāng)然沒人會接受。小林和一批受害的房東趕緊報了案，希望公安能幫助追回租金，追不回的話收回房子也好。公安回復(fù)，這家公司的實控人已被限制人身自由，但公司還在，不屬于刑事案件，房東們和公司之間只是合同糾紛，建議去找公司協(xié)商解決，或者去法院起訴。

圖源：央視網(wǎng)

小林又馬不停蹄跑去法院，法院卻稱，小林遇到的長租公寓公司涉嫌詐騙，公安正在準(zhǔn)備立案，因此暫不受理訴訟。

公安建議去法院起訴，法院卻說公安正準(zhǔn)備立案。無奈之下，小林找到了租客，希望雙方能各自承擔(dān)一半損失，再一起去找長租公寓公司維權(quán)?？勺饪突饸夂艽?，堅持稱自己交過一年房租了，堅決不出錢、不搬家。

跑了一圈的小林被整懵了，他不知該怎么辦，最希望的是監(jiān)管部門能介入爆雷事件，出具一個統(tǒng)一的解決方案。

聽完小林的遭遇，群里另一位同事月半說，其實無論是租客還是房東，在跟長租公寓公司簽合同時，對方多少會露出破綻，但實在是防不勝防。

幾個月前，月半聯(lián)系上一名中介，對方推薦的房源不錯，價格還比市場價低幾百塊，半年付或年付還能享受一筆優(yōu)惠，她一心動就簽了合同，一次性付了一年的房租。

住了半年之后，房東找上門。月半才知道，這家公司出事了。她拿出合同一看，更是傻眼，當(dāng)初簽合同時她留意到合同logo是“21世紀(jì)房產(chǎn)”，這家公司有一定知名度，但仔細(xì)一看，底下蓋章的是另一家不知名的小公司。

房東找“21世紀(jì)房產(chǎn)”維權(quán)無果，便去報了案。月半也去報了案，民警主張私下調(diào)解，調(diào)解方案是各承擔(dān)一半的損失，允許月半住到合約到期，租金按月半的合同租金3750元/月來，房東當(dāng)時簽的合同金額達(dá)4200元/月。如果房東最終從爆雷的公司那兒要回了租金，就把這部分錢還給月半。

月半說，眼下也只能如此了，這事兒就算認(rèn)栽解決了。

月半說完沒多久，另一位馮同學(xué)丟出一份來自“城城找房”的《致全體業(yè)主和租客的一封致歉信》，她目前租住的房子，就來自這家公司。

致歉信中，“城城找房”稱，疫情期間大量租客集中退租導(dǎo)致其房源大量空置，最終通過對外舉債的方式承擔(dān)了上億元的損失。近來長租公寓爆雷不斷，導(dǎo)致不少租戶退租，其正常運營已受影響，希望業(yè)主和租客能理解并共渡難關(guān)。

致歉信看似真誠，但馮同學(xué)并不領(lǐng)情，因為近來群里時常有人反映，租客拿不回押金、房東拿不到租金、中介不管事，她隱隱開始擔(dān)憂，如果這家公司爆雷，自己租的房子還有半年才到期，那時到底是去還是留。

小巴的同事們經(jīng)歷的爆雷事件，只是近期杭州出現(xiàn)的包括友客、巢客等在內(nèi)的多家長租公寓公司爆雷的縮影。

從全國范圍看，據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，從2018年到2020年三季度，已有近百家長租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉。

就連已上市的頭部企業(yè)，情況也好不到哪去?！伴L租公寓第一股”青客公寓年報數(shù)據(jù)顯示，在2017-2019年的三個財年累計虧損達(dá)12.42億元。蛋殼公寓上市后出現(xiàn)App被下架整改、股價熔斷、拖欠工資、供應(yīng)商敲鑼討薪等負(fù)面新聞，前不久甚至被傳“財務(wù)跑路，公司破產(chǎn)倒閉”。

長租公寓問題不斷，不乏疫情帶來的沖擊，但就算沒有疫情，該爆雷的公司大概率還是會爆雷。實際上那些資金鏈斷裂的長租公寓公司背后，套路如出一轍，大致可以概括為八個字——高收低租，長收短付。

為了搶占市場，它們往往付給房東高租金，再以低價格租給租戶，這是“高收低租”；為了維持周轉(zhuǎn)資金，它們會一次性收取租客半年或一年的房租，再按季或按月支付給房東，這是“長收短付”。

顯然，這樣的模式經(jīng)不起推敲，更走不長遠(yuǎn)，于是就出現(xiàn)了長租公寓公司破產(chǎn)倒閉、房東無處維權(quán)、租戶被下“逐客令”等一地雞毛。

長租公寓一地雞毛背后，究竟該從哪些方面找原因？政府該如何監(jiān)管？如果不小心“踩雷”，又該如何從法律層面維權(quán)？下面就來看看大頭的分析。

我們聽過買不起房的，沒聽過租不起房的。在大量長租公寓進入市場之前，租賃市場除個別熱點城市外，基本是供求均衡的。

判斷租房市場是否供不應(yīng)求，有一個判斷標(biāo)準(zhǔn)——租金是否不斷上漲。

以2016年二季度到2019年二季度的數(shù)據(jù)為例，除了個別月份，50城的房租環(huán)比漲幅均低于房價環(huán)比漲幅，租金市場基本平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅上漲或下跌。

數(shù)據(jù)來源：城市房產(chǎn)網(wǎng)、易居研究院

自2017年以來，我國提出了“租售并舉”的房地產(chǎn)長效機制，但實際上租戶無法享受跟買房者同等的權(quán)利（如教育資源等），因此租房并非主流，市場容量不可能突然劇增。

但長租公寓相關(guān)企業(yè)蜂擁而入，看似門檻低，但經(jīng)營起來很難。

第一，投資的回報周期很長。這個模式跟開酒店沒太大區(qū)別，酒店是按天結(jié)算，長租公寓是按季或按年結(jié)算，只是酒店提供的服務(wù)更多一些。

第二，利潤微薄，賺的是小錢。舉個例子，我自己將房子委托給長租公寓公司出租，長租公寓公司付給我2400元/月，租給租戶是2500元/月，只賺了100元/月的差價，萬一哪個月沒有租出去，就會虧2400元。

如果長租公寓能以3000元/月的租金租出去，利潤還行。但我作為房東，知道市場價在3000元/月，就不會同意以2400元/月的價格托管給他們，畢竟一簽就是兩年的合同。我自己也可以去網(wǎng)站上招租，或者將委托價提高至2800元/月。

第三，租客被分流。近幾年政府大量供給租賃用地，一些租賃住房、人才公寓的上市，分流了部分租戶。比如，南京2019年提出，每年至少要向市場新增供應(yīng)100萬平米租賃住房。

目前，自如、相寓等大品牌已開始收縮規(guī)模，放緩節(jié)奏。小公司很可能因為承受不了風(fēng)險而跑路。未來行業(yè)內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)更多的并購，來消化風(fēng)險。

這種情況下，政府得從頭到腳對長租公寓進行監(jiān)管。比如，今年4月，南京出臺了《關(guān)于落實住房租賃機構(gòu)租金托管制度的通知》，要求住房租賃機構(gòu)在商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協(xié)議明確托管內(nèi)容、方式和程序。

這種資金托管的方式能防止長租公寓截留租客租金甚至卷款而逃，同時也會提高其運營成本，未來可能會出現(xiàn)更多爆雷情況。

現(xiàn)在的長租公寓已不是單純的租賃企業(yè)，而是一個個標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”，大部分長租公寓玩的都是一個以時間為核心要素的期限套利游戲。

將房主的預(yù)期租金，通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風(fēng)險。此類資金池的最大風(fēng)險是掩蓋問題，后移投資風(fēng)險。

另一方面，當(dāng)越來越多的資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對于租賃市場而言，已經(jīng)失去了梯級消費，進而推動房租上漲。

對于監(jiān)管層來說，如果市場上租賃企業(yè)規(guī)模不大，那么影響的只是一部分中高端租賃市場。但現(xiàn)在粗放的租賃市場，金融化的租金時間差，這些都導(dǎo)致企業(yè)跑路的概率增大，租金上漲的預(yù)期也增大。

長租公寓類的企業(yè)，在北京、上海等城市市場份額占比已經(jīng)超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當(dāng)下市場，已經(jīng)有60%的租賃房源很難見到房主交易。因此，需要加大監(jiān)管力度。

目前長租公寓項目模式一般為：房東將房屋委托給長租公寓公司管理，兩者簽訂合同，同時長租公寓公司再與租客簽訂協(xié)議，將房子出租。

房東對房屋享有所有權(quán)，將房屋出租只是對房屋使用權(quán)的處分，相對租客而言，房東受到爆雷的沖擊相對較小。

如果發(fā)生爆雷，房東首先可以根據(jù)合同約定結(jié)合法律規(guī)定，就合同期內(nèi)未能收到的租金，向長租公寓經(jīng)營者提起主張要求支付。

同時，如果長租公寓經(jīng)營者沒有償債能力，房東還可以起訴要求解除合同、結(jié)束租賃關(guān)系，主張違約責(zé)任。

假設(shè)當(dāng)時房東和長租公寓經(jīng)營者在合同中約定，房東可以單方通知長租公寓經(jīng)營者解除合同，在房東通知長租公寓經(jīng)營者解除合同后，還可以基于物權(quán)所有權(quán)直接起訴租客，要求租客騰退房屋并支付房東通知長租公寓經(jīng)營者解除合同后的租金。

因為根據(jù)法律規(guī)定，在房東和長租公寓經(jīng)營者解除合同后，租客已經(jīng)無依據(jù)占有房屋，拒不騰退屬于對物權(quán)的侵害，房東可以起訴要求排除妨害，要求租客騰退房屋并支付占有房屋期間的租金損失。

租客是更弱勢的一方。因為租客是與長租公寓經(jīng)營者簽訂合同，所以只能根據(jù)合同相對性向長租公寓經(jīng)營者主張違約責(zé)任，面對房東的騰退及占用房屋所致?lián)p失的主張，租客只能以其與長租公寓公司租賃協(xié)議未到期且已經(jīng)支付租金為由抗辯，這個抗辯理由得到法院支持的概率相對較低。

如果遇到房東強行撬門換鎖、扔行李等惡劣情形，也只能選擇報警，事實上報警通常也未必能夠解決問題。

鑒于法律賦予房東和租客的民事層面的維權(quán)措施很難讓他們挽回?fù)p失，結(jié)合具體情況，以長租公寓經(jīng)營者涉嫌合同詐騙或者非法經(jīng)營等到公安報案，也不失為一個辦法。但除非政府層面有按照刑事犯罪處置爆雷事件的決心，否則公安也不會輕易立案。

綜上，長租公寓經(jīng)營中的亂象，最終還是得靠政府才能治理和清掃。比如，杭州出臺政策，設(shè)立租賃專用賬戶，長租公寓需繳納防控金，這是一個很好的探索。

作者 | 李夢清 | 當(dāng)值編輯 | 張文龍

責(zé)任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉