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兒童樂園作為裝飾品被廢棄，欄桿生銹成為危險，木橋殘道陳舊，岌岌可危，高層外墻用痼疾滲漏。閔行區(qū)青山路169龍柏香園很多居民通過今日頭條上海頻道“幫助頭部”入口向“新民潮農”求助。多年來，小區(qū)業(yè)主委員會因交接不暢，無法激活維修資金。

龍柏香榭苑

公共設施破損不堪

龍柏香榭苑自2000年分三期陸續(xù)交付，共有居民946戶。新民晚報“新民幫儂忙”記者走進小區(qū)，目之所及，公共設施年久失修，一片破?。?/p>

■ 兒童樂園里長排造型座椅搖搖欲墜，鐵栓暴露木條翹起；

兒童樂園里長排造型座椅搖搖欲墜

■ 滑滑梯上滿是黑臭積水，塑料表面完全爆裂破爛不堪；

滑滑梯上滿是黑臭積水

■ 綠化景觀深處，金屬扶手早已銹蝕不堪一碰就碎，整段整段的欄桿扶手倒塌的倒塌、破損的破損，欄桿扶手外就是深達半米甚至一米以上的溝渠，居民如不慎跌落，后果不堪設想；

金屬扶手銹蝕不堪

■ 數片綠植長廊“滿目瘡痍”，甚至連廊上的景觀防腐木都已經腐爛被卸下堆放，只剩一根根光禿禿的立柱；

連廊上的景觀防腐木都已經腐爛

■ 更讓人憂心的是綠地中的景觀小橋，橋面腐爛“千瘡百孔”，儼然已成危橋。

橋面腐爛“千瘡百孔”

在3號樓居民家中，新民晚報“新民幫儂忙”記者看到，屋內墻壁斑斑駁駁。居民說，梅雨季節(jié)，墻面摸著都是濕漉漉的。年年報修，皆因外墻得不到修繕，內墻滲漏成了頑疾。記者在小區(qū)內，仰望幢幢高層，外墻上密密分布的細縫清晰可見。

居民屋內墻壁斑斑駁駁

新民晚報“新民幫儂忙”記者了解到，已有五十多戶居民迫于無奈，墊付費用請來施工隊伍自行維修。

居民家中墻面滲漏成頑疾

在龍柏六村居委會，黨總支王書記和現任第四屆業(yè)委會主任魏女士都承認，小區(qū)的確存在管理問題，原因直指業(yè)委會換屆交接不暢，換屆審計受阻，維修資金無法啟用。其中，前屆業(yè)委會的維權訴訟費用無處著落，成了矛盾的“導火索”和交接的“腸梗阻”。但同時，他們又坦言，第三屆業(yè)委會發(fā)起維權訴訟的出發(fā)點是好的。

換屆不暢矛盾重重

新民晚報“新民幫儂忙”記者找到了時任第三屆業(yè)委會主任的沈先生和兩位副主任。據介紹，2013年11月第三屆業(yè)委會成立后，也陷入了業(yè)委會沒有換屆審計，維修資金不能使用的困局。但入住十多年的小區(qū)已亟待修繕維護，兒童樂園、住宅外立面等維修需求尤其突出。但當時管理小區(qū)的復瑞物業(yè)始終不提供代管代記的小區(qū)公共收益明細，導致換屆審計難以執(zhí)行。為此，第三屆業(yè)委會發(fā)起業(yè)主大會，希望通過審計摸清小區(qū)家底。

2014年5月21日業(yè)主大會貼出公告，并抄送房辦、居委會。在“啟動審計”第三點中明確指出：

鑒于上述上海復瑞物業(yè)管理有限公司“不提交明細賬目”的實際情況，如在審計過程中繼續(xù)出現不配合等現象，當前的“審計”將立即提升為“司法審計”。

2014年6月18日，在相關部門見證下，業(yè)主大會通過決議。在當天業(yè)委會蓋章的《第一次業(yè)主大會閉會決議》中：

■ 第三點明確：將申請司法審計，起訴復瑞物業(yè)；

■ 第四點寫明：維權訴訟費、審計費等由全體業(yè)主承擔，并在公共收益中列支。

然而，就在真正要列支公共收益起訴物業(yè)公司時，2015年1月召開的業(yè)主大會因諸多原因，導致表決流產。但第三屆業(yè)委會仍決定通過業(yè)主眾籌，起訴物業(yè)維權。

第三屆業(yè)委會訴訟維權的《第一次業(yè)主大會閉會決議》

從2015年起，業(yè)主墊付審計、訴訟費用等，與復瑞物業(yè)開始了長達4年的訴訟。最終，復瑞物業(yè)于2017年支付了49.51萬元公共收益，并按法院判決償還了執(zhí)行款，第三屆業(yè)委會共追回68.6萬元公共收益和2.5萬元水費。

2018年6月，復瑞物業(yè)自行退出小區(qū)，業(yè)委會改選隨之而來，但業(yè)主墊付的32萬元審計、訴訟費用一直沒有列支報銷。

在接任的第四屆業(yè)委會看來，49.51萬元的公共收益即使不提起訴訟，物業(yè)公司也會支付，無需耗費如此之大財力。故于2020年8月，通過業(yè)主大會緊急討論，否決了第三屆業(yè)委會起訴復瑞物業(yè)的合理性，不同意支付任何費用。于是矛盾徹底產生，換屆審計因此擱淺，業(yè)委會印章等交接不暢，小區(qū)管理繼續(xù)面臨缺失。

小區(qū)之亂如何破解

那么，第三屆業(yè)委會通過業(yè)主大會發(fā)起訴訟維權是否合規(guī)？在相關部門的備案資料中，新民晚報“新民幫儂忙”記者看到了當時業(yè)主大會的公示公告等，其中確有“當前的‘審計’將立即提升為‘司法審計’”的提法，但對“訴訟審計費用如何列支”等有著更為具體表述的《第一次業(yè)主大會閉會決議》卻不在其中。

第三屆業(yè)委會的陶女士強調，提起訴訟完全出于公心，是為小區(qū)全體業(yè)主維權；在各方都知曉的情況下，沒有哪個部門明確指出業(yè)委會訴訟維權操作不妥。

第三屆業(yè)委會發(fā)起業(yè)主大會表決的相關備案文件

而第三屆業(yè)委會主任沈先生認為：

■ 法院受理就是對業(yè)委會受業(yè)主大會授權維權的支持；

■ 至今未報銷的32萬元中18.6萬是法院電腦配對指定上海上審會計師事務所的審計費，司法審計報告徹底查明了小區(qū)入住15年來，物業(yè)公司的經濟賬目；

■ 雖然法院認定2011年前賬目已失去訴訟時效，但仍為小區(qū)挽回了不少損失，更是為后續(xù)追訴復瑞物業(yè)2015年至2018年代管代記的小區(qū)公共收益提供了基礎和條件，只是因為業(yè)委會到任換屆而被擱置。

新民晚報“新民幫儂忙”記者從房辦和居委會了解到，第四屆業(yè)委會已通過業(yè)主大會否決了第三屆業(yè)委會起訴復瑞物業(yè)的合理性，不同意支付任何費用。記者查閱《物權法》《民法典》，其中明確：

業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)委會作出的決定侵害業(yè)主合法權的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

在最高院的司法解釋中，這一撤銷時間應在一年內行使。這讓第三屆業(yè)委會對第四屆業(yè)委會通過發(fā)起業(yè)主大會否決其決議的合法性，產生了質疑。

業(yè)委會換屆審計受阻、交接不暢，無論孰是孰非，造成的是小區(qū)管理的缺失，損害的是每一位業(yè)主所應享有的最大權益。因此在采訪中，相關部門建議：

第三屆業(yè)委會仍可以通過列支報銷程序依法主張權益。

而根據《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條：

新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交。

小區(qū)治理的“三駕馬車”到底該如何化解矛盾？小區(qū)管理何時能走出“七年之亂”的困局？“新民幫儂忙”將繼續(xù)關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 王軍 陳菲茜

圖片 | 王軍

編輯 | 胥柳曼 錢俊毅 姚儲杰

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