7月4日是北京海淀區(qū)萬柳地塊的最后報(bào)價(jià)截止日期。看來業(yè)界已經(jīng)明確決定在這里打造一個(gè)新的北京土地市場“地王”，因?yàn)樗纳鲜袃r(jià)格已經(jīng)達(dá)到18.66億元。

雖然這樣會(huì)給北京帶來很多財(cái)政收入，但北京市政府還是很擔(dān)心。因此，設(shè)定“萬”的投標(biāo)價(jià)格上限已成為北京市政府的必然選擇。截至本報(bào)新聞稿，已通知所有參與本次土地招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬柳地塊的招標(biāo)將設(shè)定價(jià)格上限，萬柳地塊的所有權(quán)將在招標(biāo)上線后通過爭奪地塊上建設(shè)的“回購房屋”面積來確定。

這意味著萬柳地塊的爭奪將不再是單純的“價(jià)格暴漲”的游戲。在此之前，北京通州區(qū)和門頭溝區(qū)的地塊以50%左右的溢價(jià)出售。在廣州和上海，也有地價(jià)超過100%的地塊。在中央政府對樓市調(diào)控施加壓力的背景下，被視為樓市交易顯示復(fù)蘇后市場預(yù)期關(guān)鍵風(fēng)向標(biāo)的萬柳地塊，不得不要求北京市政府“煞費(fèi)苦心”設(shè)計(jì)交易規(guī)則。

投標(biāo)上限

作為mainland China房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，在中央政府努力調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，似乎沒有足夠的勇氣做一只鳥。6月20日上午，北京市國土資源局一位不愿透露姓名的官員向《中國商報(bào)》記者透露，萬柳地塊的出讓競價(jià)已經(jīng)設(shè)定了“上限”。

2012年5月31日，北京市國土資源局宣布“北京市海淀區(qū)萬柳區(qū)住宅用地項(xiàng)目”掛牌出讓，底價(jià)18.66億元，投標(biāo)截止日期為2012年7月4日。這片土地被業(yè)內(nèi)簡稱為“萬柳地”，在沒有經(jīng)濟(jì)適用房分配等附加限制的情況下，被視為“準(zhǔn)地王”人選。

“也就是說，投標(biāo)人不能不受控制地投標(biāo)。北京嚴(yán)格執(zhí)行中央調(diào)控樓市的政策，不會(huì)單純?yōu)榱嗽黾淤u地收入而盲目追求高價(jià)土地交易。”這位官員說。

當(dāng)天上午，參與萬柳地招標(biāo)的幾家房地產(chǎn)商的負(fù)責(zé)人也證實(shí)了上述說法，稱政府沒有告知他們“招標(biāo)價(jià)格上限”的具體信息。記者了解到，中化房星等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)購買了萬柳地塊的招標(biāo)文件，并對該地塊“感興趣”。

根據(jù)北京市國土資源局關(guān)于該地塊招標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，萬柳地塊掛牌出讓地塊設(shè)定了合理的土地上限價(jià)格。當(dāng)投標(biāo)價(jià)格達(dá)到合理的土地上限價(jià)格時(shí)，不再接受較高的價(jià)格，而是在此價(jià)格的基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投標(biāo)確定投標(biāo)人。

「國土局告訴我們的要求是，一旦達(dá)到政府規(guī)定的合理價(jià)格上限，該幅土地的業(yè)權(quán)最終會(huì)由面積、體積、建筑條件等因素決定。所謂回購房屋，就是政府回購。我們的理解是經(jīng)濟(jì)適用房。”一家有意競購萬柳地塊的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

擔(dān)保限額

萬柳地塊面積38869平方米，規(guī)劃建筑面積77739萬平方米，純住宅。在北京市土地整理儲備中心公布的交易條件中，萬柳地塊對建設(shè)保障性住房項(xiàng)目沒有任何約束條件。

同時(shí)該地塊位于北京西部，是北部城區(qū)四環(huán)以內(nèi)的少量純居住用地。四環(huán)路目前被認(rèn)為是北京城市核心區(qū)的標(biāo)志，其北鄰大學(xué)區(qū)和自然環(huán)境使其成為北京的高級住宅區(qū)之一。同時(shí)對高度限制沒有特別要求，發(fā)達(dá)企業(yè)視其為難得的“凈土”。另外萬柳是傳統(tǒng)學(xué)區(qū)，普通商品房和商品房都很受歡迎。所以決定了會(huì)導(dǎo)致競爭，產(chǎn)生新的“地王”。這種預(yù)期也是北京市政府設(shè)定招標(biāo)“合理價(jià)格上限”的原因。在“撞線”之后，北京市政府也做了一些嘗試，通過分配保障性住房來確定土地權(quán)屬的方式。

事實(shí)上，萬柳地塊在規(guī)劃記錄中還有一個(gè)名字，那就是“六郎莊搬遷平衡資本地”。萬柳地塊轉(zhuǎn)讓所得資金將全額返還海淀區(qū)，用于六郎莊村的重建和安置。

一旦投標(biāo)人報(bào)價(jià)超過政府指定的“合理價(jià)格線”，變更為“競建保障性住房”，這些用于安置的保障性住房將由海淀區(qū)政府回購。至于具體用途，目前還沒有公布。

根據(jù)北京市國土資源局關(guān)于萬柳地塊出讓的規(guī)定，本次出讓地塊競得的已購房屋由競買人完成，由海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)人民政府回購，回購價(jià)格為1萬元/平方米。投標(biāo)人應(yīng)在《成交確認(rèn)書》簽發(fā)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，與海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)人民政府簽訂協(xié)議，明確所購房屋的建設(shè)、回購等相關(guān)事宜。

以目前的掛牌價(jià)格計(jì)算，萬柳地塊的底價(jià)已經(jīng)達(dá)到3萬元/平方米?！罢O(shè)定回購單價(jià)1萬元，其實(shí)是在提醒競買人不要盲目報(bào)高價(jià)，否則會(huì)轉(zhuǎn)到‘爭買房子’階段，開發(fā)上的損失很大，只能通過進(jìn)一步提高商品房銷售單價(jià)來平衡。政府也希望這將形成一種約束。”參與招標(biāo)的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

另一位參與投標(biāo)的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，在正式參與投標(biāo)之前，他們并沒有指望政府對萬柳地塊設(shè)定“投標(biāo)價(jià)格上限”，以“競聘保障性住房建設(shè)”的方式控制地塊的成交價(jià)格。“這個(gè)舉動(dòng)相當(dāng)可怕。我們必須計(jì)算好自己的成本和收益。最好不要達(dá)到競價(jià)的限價(jià)。我們還是希望這是一塊沒有經(jīng)濟(jì)適用房的純住宅用地?！彼f。

北京壓力

在萬柳地塊引起開發(fā)商“普遍興趣”之前，位于北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)的F1住宅混合地塊以2.785億元的價(jià)格售出，溢價(jià)49%。在此之前，通州區(qū)西海子棚戶區(qū)的兩塊商業(yè)用地以3.4456億的高價(jià)售出，成為通州新的土地之王。

北京并不孤單。6月18日，廣州天河區(qū)D4-B2地塊以8.2億元成交，升水率167%。此前5天，上海青浦區(qū)的土地以111.9%的溢價(jià)出售。6月8日，上海共出讓8塊，其中6塊溢價(jià)出讓，總成交收入26.74億元。正是在這樣的背景下，萬柳區(qū)塊成為市場預(yù)期能否反轉(zhuǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)。

幾乎在萬柳地塊入市的同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過接受新華社采訪，再次向市場傳達(dá)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的不懈精神，并表示將堅(jiān)決制止和糾正地方政府違規(guī)放松調(diào)控的做法。

“之所以這樣，是因?yàn)橹醒霌?dān)心近期市場預(yù)期會(huì)發(fā)生變化，不利于維持監(jiān)管效果?！?月21日，一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士表示。在此之前，北京、上海等一線城市房地產(chǎn)成交量明顯反彈，5月份北京商品房成交量同比增長近44%。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)、麥田地產(chǎn)等地產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬柳地塊周邊的萬柳存量商品房在6月份前三周的報(bào)價(jià)上漲了10%左右，業(yè)主普遍表現(xiàn)出“舍不得賣”的心態(tài)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也開始以“萬”為“主題”，炒作周邊樓盤價(jià)格會(huì)迅速上漲，以達(dá)到“強(qiáng)行簽約”的目的。

北京在這方面學(xué)到了很多。2010年，當(dāng)年兩會(huì)結(jié)束后的第一天，北京創(chuàng)造了“一天三個(gè)新王”的紀(jì)錄，被“國務(wù)院辦公廳打來電話”，引來了“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”；2005年初，在國務(wù)院發(fā)布房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策后，北京因“傳達(dá)錯(cuò)誤的市場預(yù)期”而被國務(wù)院點(diǎn)名批評。

“市場對復(fù)蘇抱有強(qiáng)烈的期望。如果這個(gè)時(shí)候有地王，就能改變市場對調(diào)控的預(yù)期?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉告訴記者。在此之前，新聞媒體曾多次報(bào)道杭州、深圳等地通宵排隊(duì)買房。