雖然下著雨，賀蘭亭的售樓處還是擠滿了人。

不久前，它被用作“山水悅蘭亭”的臨時(shí)售樓處。得知“山水月蘭亭”3月份就要開業(yè)了，一位女客戶皺起眉頭，因?yàn)椤疤砹?，收不到全款”?/p>

這是今年石山地區(qū)的第一個(gè)純新盤，而在另一邊的二手房市場(chǎng)，石山的房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷著驚人的上漲。

“龍湖、賀蘭亭、石山的很多小區(qū)都達(dá)到了5萬元/平。”女顧客向我們投訴。

“二手房上漲過快。如果沒有辦法，就看看新房?！?/p>

01

50,000+?石山二手房熱

熱點(diǎn)上升了40%

“去年下半年左右，石山二手房?jī)r(jià)格開始上漲?！?/p>

新沂之家的工作人員告訴記者:“玉山路的國際大廈去年有一套房子，最初的上市價(jià)格是307萬?，F(xiàn)在成交價(jià)407萬，增加了一百萬。”

石山二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)

連鎖數(shù)據(jù)顯示，去年2月石山板塊二手房平均掛牌價(jià)格為26139元/平，1月19日二手房平均掛牌價(jià)格達(dá)到32041元/平。

板塊二手房漲幅達(dá)到22.6%，其中石山板塊學(xué)區(qū)房漲幅尤其大。

"由于學(xué)區(qū)不同，馬路對(duì)面的兩個(gè)社區(qū)的增長(zhǎng)率也不同。"中介工作人員說。

石山板塊重點(diǎn)社區(qū)二手房?jī)r(jià)格

過去一年，龍湖時(shí)代天街一期二手房平均上市價(jià)格從33655元/平上漲到48481元/平；

賀蘭亭二手房掛牌價(jià)格從36131元/平漲到49655元/平；

舊住宅區(qū)石山新苑二手房平均掛牌價(jià)格也從30625元/平上漲到42459元/平。

石山有5萬+單價(jià)交易

去年12月，賀蘭亭104平和玉亭國際的小戶型，成交記錄，單價(jià)5萬+。

這個(gè)成交價(jià)格，相比于滬東的二手房，已經(jīng)不是優(yōu)惠了。

值得注意的是，增長(zhǎng)37%以上的三個(gè)區(qū)，在2018年學(xué)區(qū)劃分中被列為“新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)金山路校區(qū)”。

“很多來獅山買二手房的客戶，都是來自雙實(shí)驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)?！毙乓酥业墓ぷ魅藛T說:石山地區(qū)的二手房市場(chǎng)是典型的學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)。

“新區(qū)實(shí)用小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué)(金山路校區(qū))”的學(xué)區(qū)房最受歡迎，其次是“實(shí)驗(yàn)中學(xué)(金山路校區(qū))”的單學(xué)區(qū)房，再次是“石山實(shí)用小學(xué)+新區(qū)一中”的學(xué)區(qū)房。

石山二手房店上市

春節(jié)過后，石山二手房繼續(xù)火爆。“2月份也有春節(jié)假期，但是我們店已經(jīng)賣了5單了。這兩天天氣轉(zhuǎn)暖了，人數(shù)增加也更明顯了。”

02

石山八新盤

影響4萬+，最早3月份入市

石山二手房的火爆，很大程度上是因?yàn)榘鍓K新房不足。

石山八大純新板塊

然而，這種情況在2019年可能會(huì)逆轉(zhuǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，石山板塊等待入市的項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。如果算上橫塘仁恒王迪項(xiàng)目和喬峰南山項(xiàng)目，石山為核心的新區(qū)cbd區(qū)域?qū)⒂?0個(gè)項(xiàng)目等待進(jìn)入市場(chǎng)。

其中，碼頭黃埔街項(xiàng)目、山水玉蘭亭、大華22日拿下的49號(hào)地塊底價(jià)在25000元/平以上。

板塊新房市價(jià)可能會(huì)刺破4萬元/平的天花板。

那么，目前幾個(gè)純新盤&:地塊，進(jìn)展如何？

(1)山水悅蘭亭

八個(gè)新站中，銷售進(jìn)度最快。

位于石山西北部，靠近新區(qū)石曉珠江路校區(qū)，征地底價(jià)26500元/平，融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)。

項(xiàng)目已經(jīng)公開，處于客戶存儲(chǔ)階段，整體節(jié)奏很快。

最早3月份開業(yè)，未來兩個(gè)月可能會(huì)第二次開業(yè)——據(jù)說項(xiàng)目對(duì)客戶資金要求較高，全額優(yōu)先。

至于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，已經(jīng)加緊施工(未雨綢繆)，預(yù)計(jì)2020年完工。

②蘇州金融街

蘇州金融街位于朱元路和運(yùn)河路的交叉口。蘇于2017年被收購，底價(jià)13683元/套，擬為住宅、零售、商業(yè)金融混合用地。

其中居住面積約26萬平方米，案名暫定為“白金灣蘭亭”，規(guī)劃為高層建筑。從現(xiàn)場(chǎng)來看，該項(xiàng)目正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于今年第四季度投入使用。

濱河實(shí)驗(yàn)小學(xué)

值得一提的是，項(xiàng)目東北部正在建設(shè)一所小學(xué)，新區(qū)濱河實(shí)驗(yàn)小學(xué)，目前已經(jīng)基本封頂。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，這所小學(xué)將于今年9月投入使用。

③中海&黃埔碼頭街

位于朱元路的中海和碼頭項(xiàng)目是分成一個(gè)地塊的兩個(gè)項(xiàng)目。

去年2月，九龍倉以27075元/平的底價(jià)收購了該地塊，該地塊以黃埔街為界，分別由中海和九龍倉經(jīng)營(yíng)。

中海地塊:還在建設(shè)初期

兩個(gè)項(xiàng)目中，中海項(xiàng)目進(jìn)展略快，主體預(yù)計(jì)6月份建成，共10棟高層；另一方面，碼頭地塊的進(jìn)度稍慢。乍一看，施工隊(duì)剛剛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。

需要注意的是，有兩個(gè)項(xiàng)目需要賣現(xiàn)房，市場(chǎng)進(jìn)入節(jié)點(diǎn)可能會(huì)持續(xù)到明年。

④元陽石山大橋住宅項(xiàng)目

這是一張很多人都會(huì)忽略的磁盤。

安邦金條項(xiàng)目位于石山大橋南北兩側(cè)。征地時(shí)是商住項(xiàng)目，但在石山大橋北側(cè)，PICC大廈后面，有一個(gè)規(guī)劃住宅，容量約5萬平方米。

從運(yùn)河路看海洋住宅項(xiàng)目

目前住宅部分已經(jīng)確定由遠(yuǎn)洋經(jīng)營(yíng)。

據(jù)實(shí)際調(diào)查，目前所有住宅項(xiàng)目都已經(jīng)出地，最快的也就10層左右。官方聲明是2019年完成。

最重要的是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，遠(yuǎn)洋住宅項(xiàng)目的價(jià)格可能會(huì)遇到“嚴(yán)格的限價(jià)”，有3萬元入市的可能。

如果是這樣的話，石山必然會(huì)有“倒掛”的流血事件。

⑤仁恒新區(qū)之王

2016年，仁恒以31050元/平的底價(jià)收購了仁恒新區(qū)橫塘的地王，位于唐越灣南側(cè)，毗鄰運(yùn)河路。

據(jù)悉，目前的工程名稱已被指定為“運(yùn)河世紀(jì)”。

但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，該項(xiàng)目實(shí)際案例名稱為“塘南”，與“仁恒北唐”呼應(yīng)，頗有深意。

仁恒橫塘項(xiàng)目?jī)?nèi)部

從現(xiàn)場(chǎng)來看，已經(jīng)建了六棟高層建筑，其中第五棟和第六棟已經(jīng)封頂。據(jù)了解，由于現(xiàn)有房屋銷售、裝修完成等原因，今年可能無法進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

⑥保利玉山路項(xiàng)目

保利玉山路項(xiàng)目位于云和路與玉山路交叉口，緊鄰李詠廣場(chǎng)，與上述“蘇州金融街”隔江相望。去年7月被保利收購，底價(jià)26002元/平。

該地塊原本是一個(gè)停車場(chǎng)。經(jīng)過半年的探索，這個(gè)項(xiàng)目被圍了起來，但其余的基本上沒有受到影響。

⑦翡翠蘭亭

翡翠蘭亭位于珠江路以東，襄陽路以北。去年蘇以底價(jià)拿下這塊地，底價(jià)1.8萬元/平。萬科與蘇合作。

從案例名稱來看，該產(chǎn)品將整合萬科“翡翠”系統(tǒng)和蘇“蘭亭”系統(tǒng)，規(guī)劃為105-188平方米的小高層和高層。

現(xiàn)場(chǎng)目前沒有施工跡象，原地塊部分窩棚未搬遷。不過，據(jù)報(bào)道，翡翠蘭亭將于今年第三季度上市。

8大華獅山49號(hào)地塊

49號(hào)拍品大家都很熟悉。

梅羅圈房子旁邊，22號(hào)剛賣完，大華集團(tuán)中標(biāo)，底價(jià)25813元/平。

剛賣出去，自然是什么都沒發(fā)生。

⑨南山喬峰項(xiàng)目

南山喬峰項(xiàng)目，位于港龍城以北，徐匯御府以南，于去年1月被南山收購，底價(jià)21343元/套。

計(jì)劃已經(jīng)發(fā)布，將建設(shè)11棟裝修好的高層建筑出售現(xiàn)有房屋，并建設(shè)一所幼兒園。

這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在建設(shè)中，但大樓還沒有動(dòng)工。

03

新房還是二手房？

石山的極限在哪里？

石山雖然有大量新址，但短期內(nèi)，市場(chǎng)上能賣的項(xiàng)目不多。

整個(gè)上半年，只有山水樓蘭苑(可能還有遠(yuǎn)洋項(xiàng)目)是可以出售的新址。下半年，翡翠蘭亭和鉑金蘭亭將率先進(jìn)入市場(chǎng)。

夏，蘇芳首席數(shù)據(jù)分析師。com認(rèn)為，當(dāng)有足夠多的新房進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，就有一個(gè)合理的限價(jià)，這必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)生一定的影響。

“同樣是實(shí)驗(yàn)中學(xué)區(qū)。如果新房?jī)r(jià)格是4萬/平，二手房上市是5萬/平，會(huì)有很多買家分流到新房?！?/p>

她認(rèn)為，到那時(shí)，石山的二手房很可能會(huì)迎來一個(gè)調(diào)整的時(shí)刻。

當(dāng)然，短期內(nèi)，石山新房的房源還沒有達(dá)到豐的狀態(tài)。

石山板塊二手房的火爆還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

完成

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