還是那句話，不要碰一些海景房間

原子木聊天室2021年1月4日20: 28: 55

文/

昨晚，一位老朋友帶著演講中的喜悅向我走來。他說前兩天和家人去了南方一個(gè)沿海城市旅游，被當(dāng)?shù)厝死M(jìn)售樓處買了兩套海景房。我來分析一下投資。

我查了一下房子的位置和背景，回答說:

“恭喜你，你被殺了?！?/p>

對(duì)方看得目瞪口呆，喃喃自語，不過這個(gè)地方住起來真的很舒服，風(fēng)景很美...

那是肯定的。如果風(fēng)景不好，你不會(huì)被感動(dòng)。不出意外，中介會(huì)牽著你的手告訴你，這個(gè)地方的房子升值潛力很大。它不僅可以投資，還可以照顧老人。買了以后可以把房子租出去，用房租來抵消月供。

如果租不出去，沒關(guān)系。他們可以為你出租，甚至和你簽訂租賃協(xié)議，保證你的套房年化收益率在8%以上。

對(duì)方突然激動(dòng)起來，對(duì)，對(duì)，我就是這么說的。

不這么說，就不會(huì)上當(dāng)。

這種鬼混的方案已經(jīng)存在了10年左右。當(dāng)時(shí)海景房剛出，之前空全國掀起熱潮。有“一室一海，不愁投資”、“健康天堂、投資目的地”、“滿眼海”等廣告……這些廣告幾乎遍布沿海城鎮(zhèn)的大街小巷。

從風(fēng)光到醫(yī)療，從醫(yī)療到理財(cái)，說辭年年在演變，被困人數(shù)年年在增加。

每次去海邊度假，看到滿載汽車的老男女被拉進(jìn)海邊的豪華售樓處，都會(huì)忍不住心疼。

所以，今天，我想借此機(jī)會(huì)幫你好好分析一下。為什么不能在背后的秘密投資，如何識(shí)別海景房的坑？

一個(gè)

局外人的謊言

為什么有人喜歡海景房？

很大一部分原因是因?yàn)楦哔|(zhì)量的海景，溫暖的氣候和高質(zhì)量的空空氣。

這種環(huán)境條件對(duì)于城市人來說是奢侈的，尤其是在北方。干燥冰凍的環(huán)境讓人從小就夢想著“面朝大海，春暖花開”的生活。

最嚴(yán)重的是東北，在海南擁有套房已經(jīng)成為當(dāng)?shù)氐匚坏男麦w現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，三亞常住人口不到80萬，其中東北人30萬，三亞每三套房就有一套房是東北人，更別說海景房了。

我過去喜歡去海邊度假。從大連到秦皇島、乳山、廈門、三亞，海岸線長達(dá)千里，讓人心曠神怡。

面朝大海的陽臺(tái)上，放一個(gè)小茶幾，泡一壺茶，吹著海風(fēng)曬曬太陽，挺愜意的。但是后來在海邊的一次長期經(jīng)歷打破了我的海上生活夢，一個(gè)月后我決定回家。

海邊生活最大的煩惱是海風(fēng)，潮濕而咸。剛開始曬海風(fēng)還挺舒服的，沒多久皮膚就加速變黑了，可以想象海邊漁民的膚色。

陽臺(tái)上的衣服是干的，房間里的被子又濕又冷。兩個(gè)星期后，它成功地引起了我母親的關(guān)節(jié)炎。另外，空潮濕的空氣會(huì)造成電器短路，一個(gè)月兩次。物業(yè)說這很正常。

我住在海邊的B&B。已經(jīng)住了5年的房子感覺像是住了10年。外墻布滿斑點(diǎn)，房子里的家具，尤其是門框，都變了。最可怕的是上個(gè)星期遇到臺(tái)風(fēng)，感覺整個(gè)房子都在搖晃。

我采訪了很多沿海城市的朋友，他們說本地人基本都選擇住在海灣三四線以外，所謂一線二線的海景房基本都是外國人買的。

吃完飯，10分鐘就能走到海堤，15分鐘就能開到沙灘，每天看海。一輩子沒見過海的人都有些想法，遲早會(huì)厭煩的。

2

錯(cuò)誤的提議

其實(shí)很多沿海城市已經(jīng)用城市規(guī)劃證明了海景房這個(gè)偽命題。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分沿海城市的主城區(qū)都離海很遠(yuǎn)，海景房所在的區(qū)域基本都在一個(gè)城市的郊區(qū)。

比如乳山的海景房距離市中心10多公里，連云港的海景房距離市中心20多公里。

海景房位于城市郊區(qū)，注定了他們的生活設(shè)施供不應(yīng)求，基本上一點(diǎn)便利都沒有。

有一次去乳山考察。在一個(gè)10萬平米的小區(qū)里，連個(gè)超市都養(yǎng)不起，還要去一個(gè)很遠(yuǎn)的小鎮(zhèn)買菜。

更別提醫(yī)療條件了。我媽得了風(fēng)濕病，下樓買藥的時(shí)候，要去幾公里外的藥店。如果老人在海邊突發(fā)急病，后果難以想象。

很多人說養(yǎng)老應(yīng)該在海邊深山里，但大家沒想到的是，全國平均壽命最高的城市是上海、北京、天津。

大多數(shù)小城市的真實(shí)居住環(huán)境注定了海景房的命運(yùn):

只適合旅游，不適合養(yǎng)老。

三

投資的本質(zhì)

再來說說投資。投資房地產(chǎn)的依據(jù)是什么？

人流。

小城市的海景房居住條件明顯不能支持人們長期居住，只能作為人們的第二居所。很多人買房后每年都會(huì)在這里住幾天。

此外，幾乎所有有海岸線的城市都在過度開發(fā)土地，導(dǎo)致整體占用率非常低，約為30%，冬天甚至更低。

新房無限制開發(fā)，二手房受海風(fēng)影響快速貶值，再加上當(dāng)?shù)劁N售推薦新房，幾乎所有去買房的人都被拖進(jìn)售樓處，沒人管二手房。

房地產(chǎn)投資在于賣，而不是買。很多人很樂意買低價(jià)海景房，但是一賣就傻眼了，因?yàn)闆]人接房價(jià)。

租海景房怎么樣？

這是個(gè)好主意。現(xiàn)在，只要是假期，人們就想去旅行。但關(guān)鍵問題是，小城市的海景房大多基本都位于海邊的景點(diǎn)。一旦旅游旺季結(jié)束，就很難租出去了。

在三亞這樣四季如春的地方，旅游旺季最長，從10月到4月，而在內(nèi)地，尤其是北方，只持續(xù)2-3個(gè)月。

最重要的是三四線旅游城市，比較好的酒店住宿300多元，海景房日租200元左右?；究鄢飿I(yè)管理費(fèi)等雜費(fèi)，剩下的不多。

一個(gè)買了乳山海景房的朋友告訴我，這個(gè)地方租房的競爭是不可想象的。沒有最小值，只有更低的。買了5年房子，花在裝修上的錢賺不回來了。

四

騙局被揭露了

前段時(shí)間熱搜上一篇新聞文章叫《我在山東乳山買了一個(gè)海景房，11年后賣掉，虧了35%》。

10年前，乳山海景房4000元/平米，投資者蜂擁而至，炒土地概念?，F(xiàn)在當(dāng)?shù)氐暮＞胺績r(jià)格還是4000元/平米，最便宜的已經(jīng)降到1700元。

十年前，Xi、重慶和長沙的房價(jià)只有5000元/平方米。

然后，微博爆出一條新聞，一個(gè)深圳女人抱怨:

2016年在惠州買了一個(gè)海景房，被中介忽悠上車。花了50萬。四年過去了，沒有增加一分。關(guān)鍵是沒人打折買，我還要交一年2000多的管理費(fèi)。

一年只能呆幾天，天氣很冷。

這意味著越來越多的買家正在喚醒他們的防坑意識(shí)。

其實(shí)除了山東乳山和廣東惠州的海景房，國內(nèi)很多城市的海景房都是深坑。

比如廣西北海，海南文昌市，招遠(yuǎn)市濱海新區(qū)這幾年特別熱，連云港，廈門，大連的海景房...

這些海景客房有一個(gè)共同點(diǎn):

身在城市郊區(qū)，交通設(shè)施差，喜歡用“國家AAA度假村，國家AAA度假村”的名字背書，基本靠的是“欺騙”，所以一定要把老人留在家里。

五

只是附加值

這個(gè)時(shí)候一定有人開始質(zhì)疑，難道不是所有的海景房都值得投資嗎？看看深圳灣賣了20多萬的海景房。

我告訴你，深圳灣的海景房不在海景房，在深圳灣。

這個(gè)海灣背靠深圳南山區(qū)，深圳是中國的硅谷，工業(yè)發(fā)達(dá)，人口豐富。2019年GDP高達(dá)6103.69億，甚至超過許多省會(huì)城市。背后是源源不斷的富豪和深圳的極致價(jià)值。怎么比呢？

在深圳相對(duì)落后的鹽田地區(qū)，海景房和非海景房的差價(jià)在1000元左右，不值一提。

所以在這里，每個(gè)人都應(yīng)該繼續(xù)澄清一個(gè)概念:

房地產(chǎn)的投資價(jià)值在于人的流動(dòng)，而人的流動(dòng)在于行業(yè)、區(qū)位和配套設(shè)施。風(fēng)景再美，也只能算是“附加值”，起不到?jīng)Q定性作用。

以前有一個(gè)詩人，用他的一生去造福沿海城市的房地產(chǎn)業(yè)。

但今天我愿意寫這篇文章，戳破小城市海景房子騙局的窗戶紙。雖然會(huì)得罪很多人，但我還是堅(jiān)持讓關(guān)注子木的買家在房地產(chǎn)投資的道路上走得更穩(wěn)。

互相鼓勵(lì)。

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