馬斯蘭，位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)附近的高端社區(qū)，一度受到當(dāng)?shù)馗叨巳巳旱那嗖A。里面的別墅因?yàn)槊織潕浊f(wàn)甚至上億的價(jià)格吸引了不少目光。

出乎意料的是，該社區(qū)最近透露，近100名業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)。為此，提供物業(yè)服務(wù)的南京金陵飯店物業(yè)管理有限公司向法院起訴部分業(yè)主拖欠工程款。

俯瞰馬斯蘭社區(qū)地圖南京新樓市微信公眾號(hào)地圖根據(jù)法院一審判決，這些業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)主要是因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在“嚴(yán)重缺陷”，如垃圾清運(yùn)不及時(shí)、公共設(shè)施損壞不維修、部分業(yè)主未經(jīng)處理長(zhǎng)期占用綠地、小區(qū)違章建筑多等。

南京市江寧區(qū)法院一審認(rèn)定物業(yè)服務(wù)存在上述缺陷，責(zé)令部分業(yè)主支付全額物業(yè)費(fèi)的80%。對(duì)此，金陵飯店物業(yè)公司拒絕受理，并已提起上訴。

據(jù)金陵飯店物業(yè)服務(wù)公司相關(guān)人士向本報(bào)表示，一審法院的判決相當(dāng)于承認(rèn)業(yè)主可以八折繳納物業(yè)費(fèi)，這讓那些老老實(shí)實(shí)繳納100%的業(yè)主感到“不公平”，一些原本繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主憤怒了，不繳納或要求大幅減免物業(yè)費(fèi)。這就導(dǎo)致了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的困境，進(jìn)一步惡化了服務(wù)水準(zhǔn)。

馬斯蘭社區(qū)的綠地已經(jīng)被占用。照片由欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主律師提供

高端社區(qū)100多個(gè)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)

瑪斯蘭德，位于南京翠屏山風(fēng)景區(qū)，是南京較早開發(fā)的高檔別墅住宅區(qū)。

由江蘇省國(guó)有企業(yè)金陵飯店集團(tuán)下屬南京金陵房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，住宅面積700多畝。計(jì)劃建設(shè)520多棟雙戶型、單戶型別墅，建筑風(fēng)格有地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、美國(guó)草原風(fēng)格、法國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格等。

該社區(qū)自2003年以來(lái)已分四個(gè)階段交付，有605個(gè)富裕家庭生活在南京的頂級(jí)圈。當(dāng)?shù)匾恍┟襟w透露，業(yè)主中有很多商業(yè)巨頭、藝術(shù)界名人和體育冠軍。

“正是在這個(gè)高端別墅區(qū)，近百名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，其中60多人已拖欠三年以上?！苯鹆觑埖晡飿I(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)。

按照原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，馬斯蘭小區(qū)的獨(dú)棟別墅為3元/月，庭院別墅為3.5元/月，獨(dú)棟別墅為6.9元/月。物業(yè)費(fèi)每年交一次。該報(bào)記者注意到，與今天新的高端房地產(chǎn)相比，這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格相對(duì)“貼近百姓”。

根據(jù)相關(guān)判決，這些拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的別墅面積從290平方米到640平方米不等。其中一個(gè)業(yè)主擁有三套別墅，即一套獨(dú)棟別墅和兩套獨(dú)棟別墅，面積為290-440平方米。業(yè)主2017年僅欠物業(yè)費(fèi)5.3萬(wàn)元。

據(jù)金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2016年之前，瑪斯蘭德小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率一直保持在97%以上，2017年以來(lái)，收繳率降至85%。

“這些業(yè)主每年所欠的物業(yè)費(fèi)金額在3萬(wàn)到10萬(wàn)之間，每年所欠金額達(dá)到200多萬(wàn)。”上述負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型、低利潤(rùn)行業(yè)，拖欠這么多物業(yè)費(fèi)直接導(dǎo)致金陵飯店物業(yè)公司每年虧損100多萬(wàn)元。

物業(yè)公司表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，他們必須裁員以降低成本，但如果這樣做，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量就會(huì)下降，然后陷入惡性循環(huán)。

欠費(fèi)業(yè)主:“五星物業(yè)服務(wù)降低了?！?/p>

金陵飯店物業(yè)公司律師方方表示，2018年下半年，金陵飯店物業(yè)公司有選擇地起訴了19名欠款業(yè)主，15名業(yè)主全額繳納后，金陵飯店物業(yè)公司撤回訴訟。其他四名欠費(fèi)業(yè)主的相關(guān)案件已進(jìn)入審理程序。

上述四位欠費(fèi)業(yè)主的代理律師陳本林告訴本報(bào)，對(duì)于馬斯蘭的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們負(fù)擔(dān)不起幾萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)，只是“花了錢買鮑魚，吃了白菜”，于是以拖欠物業(yè)費(fèi)的形式表達(dá)了對(duì)物業(yè)服務(wù)的強(qiáng)烈不滿。

據(jù)陳本林介紹，自2003年金陵飯店物業(yè)公司入駐瑪斯蘭德小區(qū)以來(lái)，一直聲稱提供“金陵飯店風(fēng)格”的五星級(jí)物業(yè)服務(wù)。長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主在繳納較高物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，確實(shí)享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，所以幾乎沒(méi)有業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。

根據(jù)陳本霖的說(shuō)法，2013年前后，金陵飯店物業(yè)公司進(jìn)行了重組，成為以民間資本為主體的混合所有制企業(yè)。在隨后的幾年里，公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量逐漸下降。

據(jù)陳本林介紹，具體表現(xiàn)為:小區(qū)安全漏洞明顯，安保人員不足，導(dǎo)致近年來(lái)小區(qū)多次入室盜竊，對(duì)小區(qū)業(yè)主的人身安全構(gòu)成威脅。此外，小區(qū)業(yè)主“占用”綠地，甚至使用大型機(jī)械搞違章建筑，物業(yè)公司也沒(méi)有及時(shí)制止，更不用說(shuō)一一上報(bào)相關(guān)部門了。此外，社區(qū)還存在垃圾清運(yùn)不及時(shí)、公共道路損壞嚴(yán)重、不維護(hù)等問(wèn)題。

鑒于此，陳本林及相關(guān)欠款業(yè)主認(rèn)為，金陵飯店物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的多項(xiàng)職責(zé)和義務(wù)，即金陵飯店物業(yè)公司的服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”，足額繳納高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)對(duì)業(yè)主不公平。

陳本林表示，正因?yàn)槿绱?，馬斯蘭社區(qū)成立行業(yè)委員會(huì)后，很多業(yè)主提出解散金陵飯店物業(yè)公司，引進(jìn)新的物業(yè)公司。之后召開業(yè)主大會(huì)表決是否辭退金陵飯店物業(yè)公司。

業(yè)主反映小區(qū)建筑垃圾沒(méi)有及時(shí)清理。

一審法院裁定“物業(yè)費(fèi)打八折”

根據(jù)該報(bào)獲得的四起“物業(yè)欠費(fèi)”案件的一審判決，江寧法院認(rèn)為，金陵飯店物業(yè)公司向欠費(fèi)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。但在金陵飯店物業(yè)公司服務(wù)期間，出現(xiàn)了垃圾清運(yùn)不及時(shí)、公共設(shè)施損壞、部分業(yè)主未經(jīng)處理長(zhǎng)期占用綠地、小區(qū)違章建筑多等問(wèn)題。法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)存在“瑕疵”，責(zé)令業(yè)主支付物業(yè)總費(fèi)用的20%左右。

但據(jù)金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人及其律師表示，物業(yè)行業(yè)是人提供的服務(wù)，肯定會(huì)有瑕疵，但公司的物業(yè)服務(wù)并沒(méi)有達(dá)到“質(zhì)價(jià)不符”的程度。

據(jù)金陵飯店物業(yè)公司稱，法院的判決沒(méi)有考慮物業(yè)服務(wù)行業(yè)的時(shí)間持續(xù)性、不可測(cè)量性等特點(diǎn)，對(duì)公司履行的義務(wù)進(jìn)行了較為籠統(tǒng)的概括。具體來(lái)說(shuō)，公司會(huì)安排每天的清掃巡回，多次清掃小區(qū)內(nèi)散落的垃圾，然后在凌晨2點(diǎn)將所有垃圾倒入垃圾清運(yùn)車。所以垃圾沒(méi)有及時(shí)處理的某一瞬間拍的照片并不能說(shuō)明物業(yè)服務(wù)有缺陷，下一刻很可能就被清理干凈了。但業(yè)主拖欠向法院提交的建筑垃圾問(wèn)題，屬于裝修業(yè)主自行處置，不屬于物業(yè)公司的清除范圍，但物業(yè)公司已經(jīng)履行了發(fā)出通知督促相關(guān)業(yè)主清理建筑垃圾的義務(wù)。

針對(duì)小區(qū)內(nèi)的治安問(wèn)題，金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)內(nèi)入室盜竊案件確實(shí)不少。馬斯蘭德小區(qū)有45名保安，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)固定位置設(shè)崗，保證白天每1小時(shí)巡邏一次，晚上每2小時(shí)巡邏一次。應(yīng)該說(shuō)物業(yè)公司已經(jīng)履行了保安義務(wù)，仍然存在盜竊案件，不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

此外，金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，物業(yè)公司有證據(jù)及時(shí)勸阻小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)和占用綠地的行為，并發(fā)出整改通知書，將相關(guān)情況上報(bào)執(zhí)法部門。但違法建筑只能由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)認(rèn)定并拆除，物業(yè)公司沒(méi)有強(qiáng)制拆遷等執(zhí)法權(quán)限。

金陵飯店物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于物業(yè)公司存在“輕微瑕疵”，一審法院裁定物業(yè)費(fèi)減免20%，這是“非常不合適的”，相當(dāng)于以判決的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行定價(jià)，破壞了行業(yè)規(guī)則。目前部分足額繳納的業(yè)主很不平衡，都要求根據(jù)判決減免物業(yè)費(fèi)，不繳納的則主張通過(guò)訴訟確定繳納金額。

“一審法院的判決直接導(dǎo)致了物業(yè)費(fèi)的完全中止，使得物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)陷入困境?！必?fù)責(zé)人表示，金陵飯店物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。目前案件已經(jīng)審理，但尚未宣判。