新冠肺炎的到來把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也給攪亂了，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代已經(jīng)來臨，房?jī)r(jià)局部大漲大跌風(fēng)險(xiǎn)將成為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。據(jù)了解社科院報(bào)告稱明年房?jī)r(jià)或同比增5%，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，下面就跟見聞坊小編來詳細(xì)了解一下吧！

社科院報(bào)告稱明年房?jī)r(jià)或同比增5%

12月21日，社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》?！秷?bào)告》指出，從總體上看，預(yù)計(jì)2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將會(huì)有所下降，持續(xù)保持在7%左右。

《報(bào)告》指出，過去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)比較理想，但特征不同以往。樓市穩(wěn)定并對(duì)“六保六穩(wěn)”發(fā)揮關(guān)鍵性貢獻(xiàn)，取得了可喜的成績(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。住房市場(chǎng)從劇烈波動(dòng)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動(dòng)增長(zhǎng)，出現(xiàn)了新興的特征?！秷?bào)告》分析發(fā)現(xiàn)，新冠疫情雖對(duì)樓市造成強(qiáng)烈沖擊，但政府和市場(chǎng)各方均有效韌性應(yīng)對(duì)，決定中國(guó)樓市收斂性恢復(fù)。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。預(yù)計(jì)2021年中國(guó)樓市將繼續(xù)延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將有所改觀，保障性租賃市場(chǎng)的步伐也將會(huì)進(jìn)一步加大。

《報(bào)告》指出，從總體上看，預(yù)計(jì)2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能會(huì)在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將會(huì)有所下降，持續(xù)保持在7%左右。從時(shí)間上看，2021年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持恢復(fù)性增長(zhǎng)。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好的城市甚至?xí)霈F(xiàn)過熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大。從風(fēng)險(xiǎn)上看，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步下降，但仍存在大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。

《報(bào)告》指出，“十四五”時(shí)期住房拐點(diǎn)來臨和結(jié)構(gòu)性潛力強(qiáng)勁。從總體上看，長(zhǎng)時(shí)期住房市場(chǎng)總體過剩，結(jié)構(gòu)性過剩將較為嚴(yán)重，但結(jié)構(gòu)性潛力仍然存在。從時(shí)間上看，原來預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對(duì)拐點(diǎn)即住房銷售額絕對(duì)量下降可能會(huì)提前。雖然總量可能下降，但是基數(shù)較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補(bǔ)的缺口還很大。

《報(bào)告》建議，瞄準(zhǔn)五個(gè)關(guān)鍵，實(shí)施重點(diǎn)突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準(zhǔn)以強(qiáng)化精確、有效調(diào)控；第二，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國(guó)住房空間體系；第三，加快開征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)；第四，啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”；第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。

廊坊、青島、天津房?jī)r(jià)下調(diào)幅度超20%

在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)。報(bào)告認(rèn)為，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來臨。在大分化時(shí)代，房?jī)r(jià)局部大漲大跌風(fēng)險(xiǎn)將成為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

受住房市場(chǎng)自身理性回歸因素及疫情的沖擊，部分城市2020年度房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下跌。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，從2019年10月到2020年10月，9城房?jī)r(jià)年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，由于一定范圍波動(dòng)成為市場(chǎng)常態(tài)，多數(shù)下跌城市房?jī)r(jià)變動(dòng)仍屬于穩(wěn)中有降的范圍。如果將時(shí)間維度拉長(zhǎng)，與歷史最高點(diǎn)房?jī)r(jià)相比，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了較深幅度房?jī)r(jià)調(diào)整。

據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)，從各城市歷史高點(diǎn)至2020年10月，20個(gè)城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)調(diào)整幅度均在10%以上，其中9城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)調(diào)整幅度均在15%以上，廊坊房?jī)r(jià)下調(diào)幅度最大，達(dá)46.9%。

報(bào)告認(rèn)為，雖然廊坊房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)接近腰斬，但是考慮到其在房?jī)r(jià)下跌前曾經(jīng)有過快速上漲，房?jī)r(jià)下跌屬于理性回歸的范圍。

從各城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn)看，這些城市房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn)出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約三年半。另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約兩年半。

報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。雖然平穩(wěn)運(yùn)行為房地產(chǎn)政策的重要目標(biāo)，但一定范圍的波動(dòng)也是市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)。

近一年9城房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)跌幅超15%

報(bào)告顯示，今年盡管受到疫情的沖擊，在部分城市房?jī)r(jià)下跌同時(shí)，仍有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。據(jù)緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)，從2019年10月到2020年10月， 9個(gè)城市房?jī)r(jià)年度漲幅在10%以上。其中包含一線城市1個(gè)，二線城市3個(gè)，三四線城市5個(gè)。

而從房?jī)r(jià)歷史高點(diǎn)監(jiān)測(cè)來看，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重。緯房指數(shù)顯示，在個(gè)別城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)腰斬的同時(shí)，另有30個(gè)城市房?jī)r(jià)或超2018年1月以來的高點(diǎn)。

在上述房?jī)r(jià)上漲的這些城市中，有些在2016年以來已經(jīng)歷過一波上漲，目前出現(xiàn)第二波上漲。有些城市仍屬于2016年以來第一波上漲的余波或補(bǔ)漲。

鄒琳華認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)了重大利好。另外還有一種相對(duì)較快上漲的情況難以被直接識(shí)別，如相關(guān)聯(lián)的同類城市房?jī)r(jià)均較快下跌，但該城市房?jī)r(jià)微漲。

報(bào)告中房?jī)r(jià)異常上漲程度測(cè)算顯示，4個(gè)城市房?jī)r(jià)偏離短期正常房?jī)r(jià)的比率在7%以上，其中最高城市偏離比率在20%以上。

對(duì)于這些城市房?jī)r(jià)上漲的狀況，鄒琳華認(rèn)為有必要加以更多關(guān)注，必要時(shí)預(yù)先采取合理措施。