據(jù)最新消息報(bào)道廣州嚴(yán)禁斷水?dāng)嚯姅鄽怛?qū)趕承租人，這也是在廣州長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“暴雷”之后大家的關(guān)注也是非常多的，其實(shí)在大城市里長(zhǎng)租公寓是非常普遍的，那么長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式是怎么樣呢，接下來(lái)大家就隨見(jiàn)聞坊小編一起了解看看~

廣州嚴(yán)禁斷水?dāng)嚯姅鄽怛?qū)趕承租人

為妥善處理住房租賃糾紛，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃糾紛調(diào)處工作的通知》?！锻ㄖ芬螅魑飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不得違規(guī)采取斷水、斷電、斷氣等措施驅(qū)趕與住房租賃企業(yè)簽訂租賃合同尚在存續(xù)期內(nèi)的承租人。

要求一：企業(yè)應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

《通知》要求各住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極擔(dān)當(dāng)、主動(dòng)作為。

一是發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，積極向總部報(bào)告情況，尋求自救渠道，同時(shí)主動(dòng)向?qū)俚亟值馈⑹凶〗ú块T(mén)、市政法部門(mén)報(bào)告，尋求力量協(xié)助處理群訪事項(xiàng)，防止事態(tài)擴(kuò)大。涉及到“租金貸”業(yè)務(wù)的，應(yīng)積極主動(dòng)與金融貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商，就承租人信用和貸款事宜尋找解決路徑，最小化對(duì)承租人的權(quán)益損害。

二是嚴(yán)格按照《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等六部門(mén)關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》要求，合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決杜絕“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”“違規(guī)租金貸”等行為。

三是建立租賃糾紛處理機(jī)制，成立專門(mén)租賃糾紛調(diào)解小組，及時(shí)受理房屋租賃投訴，投訴量大的，應(yīng)當(dāng)做好房屋權(quán)利人、承租人訴求登記和情緒安撫，并做好糾紛處理后續(xù)跟進(jìn)工作。

四是住房租賃企業(yè)要實(shí)時(shí)向政府有關(guān)部門(mén)共享租賃住房信息，包括房屋業(yè)主信息、租住人員信息及聯(lián)系電話等數(shù)據(jù)。

要求二：確保承租人住有所居。

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違規(guī)采取斷水、斷電、斷氣等措施驅(qū)趕與住房租賃企業(yè)簽訂租賃合同尚在存續(xù)期內(nèi)的承租人。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要牢固樹(shù)立大局意識(shí)，從社會(huì)穩(wěn)定和小區(qū)和諧出發(fā)，協(xié)助各區(qū)住建部門(mén)、屬地街道及涉租賃糾紛住房租賃企業(yè)解決租賃糾紛。對(duì)于涉及承租人數(shù)量較多且相對(duì)集中的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)提供房屋權(quán)利人、承租人訴求登記，并做好當(dāng)事人情緒安撫服務(wù)等工作。積極主動(dòng)組織力量化解小區(qū)內(nèi)存在的租賃糾紛，并及時(shí)向?qū)俚亟值?、市住建部門(mén)、市政法部門(mén)報(bào)告。

要求三：從嚴(yán)規(guī)范從業(yè)人員行為。

各住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律規(guī)定及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范從業(yè)人員行為，不得在媒體、微信、微博等平臺(tái)發(fā)布引起群眾恐慌的信息。嚴(yán)禁從業(yè)人員以個(gè)人名義自行承接住房租賃業(yè)務(wù)。及時(shí)向所在地鎮(zhèn)街來(lái)穗人員和出租屋服務(wù)管理機(jī)構(gòu)報(bào)送房屋租賃雙方相關(guān)信息并協(xié)助開(kāi)展上門(mén)巡查、辦理租賃登記備案等工作。

長(zhǎng)租公寓平臺(tái)經(jīng)營(yíng)模式之困

據(jù)媒體報(bào)道，2018年至今全國(guó)陸續(xù)爆雷長(zhǎng)租公寓超過(guò)170家。分散式長(zhǎng)租公寓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式的本質(zhì)是先在市場(chǎng)上尋找零散房源，與房東達(dá)成協(xié)議后對(duì)房屋進(jìn)行一定的處理改造，再轉(zhuǎn)租給目標(biāo)租客，在健康發(fā)展情況下應(yīng)以轉(zhuǎn)租差價(jià)作為營(yíng)利來(lái)源。但目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)實(shí)際上呈現(xiàn)出“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式，期待能以此種方式取得市場(chǎng)地位，在此基礎(chǔ)上提升相關(guān)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)用戶黏性，鞏固并逐步提升市場(chǎng)地位，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于穩(wěn)定時(shí)，再提高價(jià)格以實(shí)現(xiàn)營(yíng)利，但在目前尚未實(shí)現(xiàn)營(yíng)利時(shí)，該模式運(yùn)轉(zhuǎn)已難以為繼。

當(dāng)下分散式長(zhǎng)租公寓平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式如圖所示，第一步，在尋找到意向房源后，平臺(tái)與房東訂立《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，約定對(duì)房源進(jìn)行管理，并向房東支付定期且持續(xù)增長(zhǎng)的收益，雙方達(dá)成協(xié)議后，再對(duì)所承租房源進(jìn)行樣式或居住空間改造。第二步，平臺(tái)將所改造完畢的公寓進(jìn)行掛牌，與意向租客對(duì)于房租費(fèi)及相關(guān)管理費(fèi)用進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成合意后雙方訂立《房屋租賃合同》。若對(duì)于健康的長(zhǎng)租公寓發(fā)展模式而言，至此，多方的法律關(guān)系應(yīng)已固定，平臺(tái)作為轉(zhuǎn)租人以租金差額實(shí)現(xiàn)營(yíng)利，或作為居間人以其付出的居間服務(wù)獲得報(bào)酬。

而由于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的快速發(fā)展，導(dǎo)致在第一步時(shí)，各平臺(tái)之間為擴(kuò)張市場(chǎng)，提升自身平臺(tái)的市場(chǎng)份額，意圖取得一定的市場(chǎng)力量后能夠提升對(duì)租客的租房租金與降低房東的房源租金，因此在前期房源有限的市場(chǎng)條件下，各平臺(tái)便以高價(jià)策略來(lái)?yè)屨挤吭词袌?chǎng)。據(jù)報(bào)道，在2018年長(zhǎng)租公寓高速發(fā)展時(shí)期，各平臺(tái)通常以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%~40%來(lái)實(shí)現(xiàn)房源搶奪，在搶奪房源的同時(shí)為提升市場(chǎng)占有率，采取較低的出租價(jià)格，以此吸引租客，即“高進(jìn)低出”。

為緩解“高進(jìn)低出”的價(jià)格策略與自身從事房屋改造、物業(yè)管理、業(yè)務(wù)發(fā)展等運(yùn)營(yíng)成本的資金壓力，采取了在租客端鼓勵(lì)其一次性支付長(zhǎng)期租房費(fèi)用，而對(duì)房源端則按月或按季支付房東房源費(fèi)用，即“長(zhǎng)收短付”。同時(shí)，平臺(tái)為使租客能夠一次性支付高額的長(zhǎng)期租金費(fèi)用，引入第三方銀行開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)，由租客在銀行辦理信貸，由銀行一次性將貸款資金支付給平臺(tái)。

長(zhǎng)租公寓平臺(tái)以期限錯(cuò)配的方式實(shí)質(zhì)上控制了大部分租客資金的使用，并以此進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張市場(chǎng)，第三方銀行的引入也使得房屋租賃業(yè)務(wù)出現(xiàn)了金融衍生品的特征，過(guò)高的杠桿比例埋下了爆雷的高風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，當(dāng)前各長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)在此過(guò)程中也并未產(chǎn)生收益，其使用資金源于對(duì)未來(lái)應(yīng)支付給房東遠(yuǎn)期資金的透支，現(xiàn)期的資金漏洞必須由新進(jìn)入租客的租金來(lái)填補(bǔ)，若無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋租賃業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收益，這一模式也必將演化成以“低租金”“高收益”“穩(wěn)信貸”的表象掩蓋“龐氏騙局”的實(shí)質(zhì)，同時(shí)坑騙租客、房東與銀行。而由于年初全球疫情的影響導(dǎo)致租客源的驟降，缺少資金的流入加速了各平臺(tái)漏洞的暴露，這是該運(yùn)營(yíng)模式之困的必然結(jié)果，卻將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租客、房東、銀行與社會(huì)。

長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)中房東租客之困

目前長(zhǎng)租公寓中租金貸租房模式的比例過(guò)高，大量租金貸業(yè)務(wù)的租客一邊需要繼續(xù)向銀行償還貸款，另一邊面臨著房東退還房屋的要求，導(dǎo)致矛盾不斷，現(xiàn)以法律視角對(duì)三方關(guān)系進(jìn)行檢視。

租客與銀行間成立借款合同關(guān)系，借款目的為支付租客與長(zhǎng)租公寓之間房屋租賃合同約定的租賃費(fèi)用，故當(dāng)租客與銀行訂立合同后，銀行一次性將約定貸款支付給長(zhǎng)租公寓時(shí)已履行其主給付義務(wù)，對(duì)于租客而言從法理上應(yīng)當(dāng)按照約定履行定期還款義務(wù)。雖然長(zhǎng)租公寓現(xiàn)無(wú)法對(duì)租客履行在租賃合同項(xiàng)下提供房屋居住與服務(wù)的義務(wù)，基于合同相對(duì)性，這不影響租客與銀行間借款合同的效力，因此租客在長(zhǎng)租公寓違約的情況下，仍應(yīng)繼續(xù)履行對(duì)銀行的還款義務(wù)，但可以請(qǐng)求平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商返還租金并承擔(dān)違約損害賠償。借款合同關(guān)系造成了現(xiàn)實(shí)中租客一方面仍在支付租房費(fèi)用，但另一方面已遭到房東要求清退房屋的真實(shí)痛感，進(jìn)一步激化了租客與房東之間的矛盾。

租客與房東間的法律關(guān)系，目前存在兩種爭(zhēng)議觀點(diǎn)：一是租客與房東之間應(yīng)直接成立房屋租賃合同關(guān)系；二是租客與房東之間不存在直接的法律關(guān)系，兩種觀點(diǎn)的分歧在于房東與平臺(tái)之間《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定委托代理合同還是房屋租賃合同。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于房東與平臺(tái)之間訂立了財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同。合同名稱明確約定為委托合同，故雙方應(yīng)成立委托代理關(guān)系；平臺(tái)應(yīng)作為房東的代理人，與租客之間成立的房屋租賃關(guān)系的法律效果應(yīng)由被代理人房東承擔(dān)；平臺(tái)所進(jìn)行的包括但不限于裝修、保潔、租客管理等，屬于約定對(duì)房東提供服務(wù)的內(nèi)容。同時(shí)，由于平臺(tái)與租客訂立的《房屋租賃合同》中載明房東為產(chǎn)權(quán)出租方，平臺(tái)僅作為房屋代管機(jī)構(gòu)，故而平臺(tái)僅作為房東的受托人，與房東是委托代理關(guān)系，租客與房東之間成立房屋租賃關(guān)系。在此情形下，租客已履行給付租金的主給付義務(wù)，房東無(wú)權(quán)清退租客，對(duì)于房東無(wú)法從代管機(jī)構(gòu)獲取租金應(yīng)屬于房東與平臺(tái)間的合同糾紛，應(yīng)由房東請(qǐng)求平臺(tái)履行租金支付義務(wù)。在這一觀點(diǎn)下，平臺(tái)作為代理人與租客訂立的房屋租賃合同將直接約束作為被代理人的房東與租客，租客已履行支付租金的主給付義務(wù)時(shí)，房東應(yīng)履行提供房屋使用權(quán)的主給付義務(wù)。

然而，這一觀點(diǎn)仍存在明顯缺陷：合同性質(zhì)應(yīng)以合同內(nèi)容為準(zhǔn)，即使房東與平臺(tái)之間合同名為“財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同”，也不應(yīng)據(jù)此直接認(rèn)定雙方成立委托代理關(guān)系，而應(yīng)以合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為準(zhǔn)。

首先，對(duì)于合同內(nèi)容進(jìn)行考察，雖然雙方合同中約定平臺(tái)作為房東房產(chǎn)的獨(dú)家代理，從事運(yùn)營(yíng)及出租房屋活動(dòng)，但雙方主要約定還有：平臺(tái)將定期且向房東支付租金。若房東與平臺(tái)間成立的是委托代理關(guān)系，則當(dāng)房屋未產(chǎn)生實(shí)際租賃關(guān)系時(shí)，平臺(tái)作為被委托人并不具有向房東支付租金的義務(wù)，這一約定的實(shí)質(zhì)是平臺(tái)將承租房東房產(chǎn)，并對(duì)其定期支付租金。平臺(tái)承諾在特定期限內(nèi)未支付租金，則房東具有單方解除權(quán)，可單方行權(quán)直接解除合同，在合同解除后平臺(tái)不具有運(yùn)營(yíng)出租房屋的權(quán)利來(lái)源，則應(yīng)返還房屋。若雙方為代理關(guān)系，房租租賃關(guān)系發(fā)生在房東與租客之間，平臺(tái)不具有許可房東單方解除租賃合同的權(quán)利。

其次，對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行考察，平臺(tái)是以定期高額租金從房東承租房源，后根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格將房源轉(zhuǎn)租給租客。若平臺(tái)僅作為代理人，房屋租賃關(guān)系直接在房東與租客間產(chǎn)生，依據(jù)合同相對(duì)性，租賃合同主要內(nèi)容應(yīng)在房東與租客間達(dá)成合意，除合同主要標(biāo)的物之一的租賃房屋條件達(dá)成一致外，對(duì)于租金約定也應(yīng)在房東與租客間達(dá)成一致，即租客支付租金數(shù)額與房東收取租金數(shù)額應(yīng)相同。但在運(yùn)營(yíng)的實(shí)質(zhì)上則是平臺(tái)與房東、租客分別以兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行約定，與雙方分別形成租賃合同，實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式也表明平臺(tái)本質(zhì)為轉(zhuǎn)租人而非代理人。

最后，某頭部平臺(tái)官方網(wǎng)站介紹中明確說(shuō)“所有房源都與出租人簽訂長(zhǎng)期租賃合同，以保證租客居住的穩(wěn)定性”，可見(jiàn)平臺(tái)的真實(shí)意圖是與房東形成租賃關(guān)系，而非委托代理關(guān)系，只是房東許可平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。平臺(tái)與房東之間合同的實(shí)質(zhì)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系，而非為委托代理關(guān)系。

在實(shí)踐中一些裁定書(shū)也認(rèn)可這一觀點(diǎn)，受案法院認(rèn)為，雖然房東與平臺(tái)之間合同名為委托合同，但實(shí)則應(yīng)為房屋租賃合同?；?，平臺(tái)與租客成立的房屋租賃合同為新合同，真實(shí)房東與租客之間并無(wú)直接的法律關(guān)系。故這些裁定書(shū)認(rèn)為，在平臺(tái)違約后，房東有權(quán)行使單方解除權(quán)，并取回房屋使用權(quán)。這導(dǎo)致租客產(chǎn)生一方面需要還租金貸，一方面遭到房東要求清退的境遇，基于此，房東與租客均是受害者，這一矛盾是由于平臺(tái)的雙向違約而產(chǎn)生的，使房東與租客均陷入困境。