一、長(zhǎng)期租賃公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)長(zhǎng)期租賃公寓分類(lèi)

根據(jù)長(zhǎng)期租賃公寓經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)分布是否集中，長(zhǎng)期租賃公寓的經(jīng)營(yíng)模式可分為集中和分散兩種。集中長(zhǎng)期租賃公寓，即租賃平臺(tái)通過(guò)收購(gòu)或租賃的方式獲得項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)權(quán)(通常是整棟樓，或者整棟樓的幾層)，統(tǒng)一裝修后出租。分散式長(zhǎng)期租賃公寓，即租賃平臺(tái)從分散的房東那里獲得房屋，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，由統(tǒng)一租賃管理的租賃公寓模式。從特征上看，兩種管理方式在房屋購(gòu)置、物業(yè)屬性、產(chǎn)品與服務(wù)、租賃方式、目標(biāo)客戶(hù)等方面存在差異。

(2)長(zhǎng)期租賃公寓的參與者

目前，長(zhǎng)期租賃公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出“多主體”、“多渠道”的特點(diǎn)。智信資產(chǎn)管理研究所的報(bào)告顯示，已有1100家企業(yè)加入了長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)，這些實(shí)體根據(jù)自身資源和行業(yè)背景選擇了不同的運(yùn)營(yíng)模式。

長(zhǎng)期租賃公寓主要四類(lèi)參與者分析

(3)長(zhǎng)期租賃公寓產(chǎn)業(yè)鏈

我國(guó)長(zhǎng)期租賃公寓的產(chǎn)業(yè)化過(guò)程大致分為獲得住房、設(shè)計(jì)裝修、簽訂營(yíng)銷(xiāo)合同、日常經(jīng)營(yíng)管理、收回后期項(xiàng)目五個(gè)環(huán)節(jié)。長(zhǎng)期租賃公寓整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的盈利點(diǎn)總結(jié)如下:

獲得住房:中國(guó)的長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)主要面向20-35歲左右的單身青年，以滿(mǎn)足他們?cè)诔杉抑暗淖》啃枨?。所以在房源選擇上，企業(yè)會(huì)根據(jù)受眾需求，選擇交通便利、靠近CBD區(qū)域的樓盤(pán)。房產(chǎn)在很大程度上決定了后期的需求，也決定了空收益率、租金水平，以及重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況下的資產(chǎn)增值空。

設(shè)計(jì)裝修:一般集中戶(hù)型的設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格都是統(tǒng)一的，便于通過(guò)集中收集降低裝修成本。設(shè)計(jì)和裝修得當(dāng)?shù)墓⒏形?，增加租金需求降低的比率空，給企業(yè)帶來(lái)一定的租金溢價(jià)空。

附加服務(wù):長(zhǎng)期租賃公寓經(jīng)營(yíng)者可以在入住期間充分挖掘需求，引進(jìn)合作伙伴或提供家具租賃、自行搬家等附加服務(wù)，并收取一定的收入。

網(wǎng)絡(luò)平臺(tái):全鏈網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以大大節(jié)省運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種人工成本，包括但不限于管理人員成本、財(cái)務(wù)人員成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等。

租賃證券化:租賃證券化是一種由長(zhǎng)期租賃公寓集合而成的金融產(chǎn)品，例如利用租金收入作為標(biāo)的資產(chǎn)向企業(yè)發(fā)行公募或私募ABS融資。

第二，長(zhǎng)期租賃公寓存在問(wèn)題

難以獲得住房，面臨資產(chǎn)限制和法律風(fēng)險(xiǎn)

一線城市資產(chǎn)價(jià)格高，幾百個(gè)公寓品牌高價(jià)搶物業(yè)，價(jià)格上漲。此外，月中心、專(zhuān)科醫(yī)院、養(yǎng)老院等一些新業(yè)態(tài)對(duì)獨(dú)棟的需求巨大，使得住房越來(lái)越難獲得。此外，企業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到業(yè)主違約、證件不全、產(chǎn)權(quán)和土地用途不清、建筑和消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不明確等問(wèn)題。長(zhǎng)期租賃公寓領(lǐng)域的法律法規(guī)不完善，缺乏具體規(guī)范的規(guī)則，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(2)綜合成本高，當(dāng)期利潤(rùn)限定在空之間

長(zhǎng)期出租公寓運(yùn)營(yíng)處于發(fā)展初期，行業(yè)集中度低，綜合成本高。長(zhǎng)期租賃公寓的成本主要包括房屋購(gòu)置成本、客戶(hù)購(gòu)置成本、裝修攤銷(xiāo)、人力支出、稅費(fèi)支出等。綜合成本高，稅前利潤(rùn)率只有10%左右。按此計(jì)算，投資平均回收期為4-5年，回收期長(zhǎng)，長(zhǎng)期租賃公寓運(yùn)營(yíng)商的資金壓力和運(yùn)營(yíng)壓力都在增加。如何在十億美元的市場(chǎng)中快速占據(jù)一席之地，解決前期資金壓力，打造有特色的運(yùn)營(yíng)品牌，建立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

(三)融資困難，股票投資不易盤(pán)活

從經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)如紫游、魔方等的觀察來(lái)看，近三年幾乎每年都會(huì)進(jìn)行一兩輪股權(quán)融資。但目前我國(guó)長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)的融資階段主要集中在A輪之前，占近60%。只有少數(shù)企業(yè)進(jìn)入中后期，未來(lái)仍面臨巨大的資金缺口。如何解決長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)的融資困難，突破銀企合作的瓶頸，成為業(yè)界的痛點(diǎn)。

三、長(zhǎng)期租賃公寓的運(yùn)營(yíng)模式

根據(jù)運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不同，長(zhǎng)期租賃公寓的運(yùn)營(yíng)模式可以分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)策略?xún)深?lèi)。

(a)重型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)是經(jīng)營(yíng)者通過(guò)自建、收購(gòu)等方式取得并持有房屋，出租出去，主要通過(guò)收取租金獲取利益的一種模式。大部分重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的房子都是集中物業(yè)，資金要求高，讓很多運(yùn)營(yíng)商望而卻步。一般來(lái)說(shuō)，參與房屋租賃的國(guó)有企業(yè)和開(kāi)發(fā)商公寓運(yùn)營(yíng)商資金和融資優(yōu)勢(shì)雄厚，閑置自持的物業(yè)資源，具有物業(yè)改造能力，因此會(huì)選擇采用資產(chǎn)導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式。

(2)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是經(jīng)營(yíng)者不持有物業(yè)，集中通過(guò)長(zhǎng)期租賃或委托管理獲得房屋，通過(guò)轉(zhuǎn)租獲得租金差價(jià)，或通過(guò)輸出品牌、提供租賃管理、物業(yè)管理等服務(wù)獲得管理報(bào)酬的模式。如果選擇輕資產(chǎn)策略，由于前期存放的資金量相對(duì)較少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場(chǎng)。有中介背景的公寓運(yùn)營(yíng)商、酒店管理公寓運(yùn)營(yíng)商、創(chuàng)業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商多采用資產(chǎn)輕策略模式。

托管模式是房東將公寓委托給運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行出租和租賃后管理。在托管模式下，運(yùn)營(yíng)商只需要承擔(dān)一定的管理費(fèi)用，大大減輕了財(cái)務(wù)壓力。同時(shí)，空設(shè)定費(fèi)率原本承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也由于托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。

加盟模式:長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)依托品牌優(yōu)勢(shì)，尋求加盟合作伙伴，快速?gòu)?fù)制商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

互聯(lián)網(wǎng)+模式，以住房為中心提供智能化、金融化的便捷生活服務(wù)，一切配置滿(mǎn)足租房的生活需求。零售、干洗、生鮮配送、健身、美容、書(shū)吧等各種社區(qū)服務(wù)都是通過(guò)專(zhuān)業(yè)外包來(lái)進(jìn)行的。

隨著市場(chǎng)參與者數(shù)量的增加，未來(lái)長(zhǎng)期租賃公寓市場(chǎng)的行業(yè)整合和兼并將會(huì)加劇。資產(chǎn)打包上市(發(fā)行REITs)、資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式將成為投資者的首選退出模式，長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入新的細(xì)化階段。

本文由華通國(guó)際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究院的徐娜和陳孝榮根據(jù)公開(kāi)信息整理而成