正文/焦點財稅高級專家——陳紅

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非房地產(chǎn)企業(yè)購買一批房地產(chǎn)，是在“固定資產(chǎn)”科目下核算，還是在“投資性房地產(chǎn)”科目下核算？這個問題困擾你很久了。今天我們將揭曉答案。

首先，兩者的定義:

固定資產(chǎn)是指使用壽命超過一年，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、租賃或管理而持有的單位價值較高的有形資產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)是指為出租或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

解析:

從上面的定義不難看出

持有固定資產(chǎn)的目的是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)、出租或管理。

投資性房地產(chǎn)是為投資、短期收益或增值而持有的空。

二、兩者的范圍:

固定資產(chǎn)主要包括:①房屋、建筑物；②一般辦公設(shè)備；③專用設(shè)備；④運輸設(shè)備；⑤機械設(shè)備等。

投資性房地產(chǎn)主要包括:①租賃土地使用權(quán)；2持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③出租屋等。

解析:

從以上兩者所涵蓋的物質(zhì)形態(tài)范圍來看，固定資產(chǎn)不僅包括用于生產(chǎn)經(jīng)營的不動產(chǎn)，還包括機器設(shè)備等其他資產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)只包括房地產(chǎn)。

三、兩種會計模式:

取得固定資產(chǎn)時，一般按照購買時的原值計入固定資產(chǎn)原值；

如果投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地獲得，則公允價值模型可以用于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量；

解析:

固定資產(chǎn)只能按成本模式核算；投資性房地產(chǎn)可以采用成本模型或公允價值模型核算；

四.兩者的折舊:

根據(jù)固定資產(chǎn)的不同類別，以購買(或自建)的原值作為折舊基數(shù)，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中因使用固定資產(chǎn)而在使用壽命內(nèi)分攤的固定資產(chǎn)成本進行折舊分配；

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，其賬面價值以投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)進行調(diào)整，不計提折舊或攤銷，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

解析:

正常使用的固定資產(chǎn)一般折舊；但如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，則不計提折舊。

動詞 （verb的縮寫）兩者的演繹方法

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年15日公告，普通納稅人營改增后取得并在會計制度中作為固定資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)，兩年內(nèi)從銷項稅額中扣除進項稅額，第一年扣除比例為60%，第二年為40%。

以購買、投資轉(zhuǎn)讓或者以實物償還債務(wù)方式取得的房地產(chǎn)，符合投資性房地產(chǎn)定義的，可以一次性全額抵扣進項稅。

解析:

在“固定資產(chǎn)”中核算的不動產(chǎn)可以分期抵扣進項稅，但在“投資性不動產(chǎn)”中核算的不動產(chǎn)可以一次性抵扣進項稅。

從以上五個方面，不難看出投資性房地產(chǎn)是一種特殊的固定資產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)。非房企購買一批房產(chǎn)，要根據(jù)房產(chǎn)的用途來判斷，只有具有明顯投資特征的房產(chǎn)才能記入“投資性房產(chǎn)”科目，其他自住房產(chǎn)則應(yīng)作為“固定資產(chǎn)”科目核算。

當然，在實際操作過程中，企業(yè)持有的房地產(chǎn)在用途上發(fā)生了實質(zhì)性的變化，導(dǎo)致原有的投資性房地產(chǎn)變成了生產(chǎn)經(jīng)營用的固定資產(chǎn)，因此，原“投資性房地產(chǎn)”科目核算的投資性房地產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”科目核算；或者為自用而生產(chǎn)經(jīng)營的原有固定資產(chǎn)改變其原有持有意圖，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)出租或資本增值時，作為固定資產(chǎn)的自用房地產(chǎn)應(yīng)當從“固定資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

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