一、長期租賃公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)長期租賃公寓分類

根據(jù)長期租賃公寓經(jīng)營者經(jīng)營的物業(yè)分布是否集中，長期租賃公寓的經(jīng)營模式可分為集中和分散兩種。集中長期租賃公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的方式獲得項目的整體經(jīng)營權(quán)(通常是整棟樓，或者整棟樓的幾層)，統(tǒng)一裝修后出租。分散式長期租賃公寓，即租賃平臺從分散的房東那里獲得房屋，經(jīng)過標準化改造或裝修后，由統(tǒng)一租賃管理的租賃公寓模式。從特征上看，兩種管理方式在房屋購置、物業(yè)屬性、產(chǎn)品與服務、租賃方式、目標客戶等方面存在差異。

(2)長期租賃公寓的參與者

目前，長期租賃公寓市場呈現(xiàn)出“多主體”、“多渠道”的特點。智信資產(chǎn)管理研究所的報告顯示，已有1100家企業(yè)加入了長期租賃公寓行業(yè)，這些實體根據(jù)自身資源和行業(yè)背景選擇了不同的運營模式。

長期租賃公寓主要四類參與者分析

(3)長期租賃公寓產(chǎn)業(yè)鏈

我國長期租賃公寓的產(chǎn)業(yè)化過程大致分為獲得住房、設計裝修、簽訂營銷合同、日常經(jīng)營管理、收回后期項目五個環(huán)節(jié)。長期租賃公寓整個產(chǎn)業(yè)鏈的盈利點總結(jié)如下:

獲得住房:中國的長期租賃公寓企業(yè)主要面向20-35歲左右的單身青年，以滿足他們在成家之前的住房需求。所以在房源選擇上，企業(yè)會根據(jù)受眾需求，選擇交通便利、靠近CBD區(qū)域的樓盤。房產(chǎn)在很大程度上決定了后期的需求，也決定了空收益率、租金水平，以及重資產(chǎn)運營情況下的資產(chǎn)增值空。

設計裝修:一般集中戶型的設計裝修風格都是統(tǒng)一的，便于通過集中收集降低裝修成本。設計和裝修得當?shù)墓⒏形?，增加租金需求降低的比率空，給企業(yè)帶來一定的租金溢價空。

附加服務:長期租賃公寓經(jīng)營者可以在入住期間充分挖掘需求，引進合作伙伴或提供家具租賃、自行搬家等附加服務，并收取一定的收入。

網(wǎng)絡平臺:全鏈網(wǎng)絡平臺可以大大節(jié)省運營過程中的各種人工成本，包括但不限于管理人員成本、財務人員成本、營銷成本等。

租賃證券化:租賃證券化是一種由長期租賃公寓集合而成的金融產(chǎn)品，例如利用租金收入作為標的資產(chǎn)向企業(yè)發(fā)行公募或私募ABS融資。

第二，長期租賃公寓存在問題

難以獲得住房，面臨資產(chǎn)限制和法律風險

一線城市資產(chǎn)價格高，幾百個公寓品牌高價搶物業(yè)，價格上漲。此外，月中心、?？漆t(yī)院、養(yǎng)老院等一些新業(yè)態(tài)對獨棟的需求巨大，使得住房越來越難獲得。此外，企業(yè)經(jīng)常會遇到業(yè)主違約、證件不全、產(chǎn)權(quán)和土地用途不清、建筑和消防驗收標準不明確等問題。長期租賃公寓領域的法律法規(guī)不完善，缺乏具體規(guī)范的規(guī)則，存在一定的法律風險。

(2)綜合成本高，當期利潤限定在空之間

長期出租公寓運營處于發(fā)展初期，行業(yè)集中度低，綜合成本高。長期租賃公寓的成本主要包括房屋購置成本、客戶購置成本、裝修攤銷、人力支出、稅費支出等。綜合成本高，稅前利潤率只有10%左右。按此計算，投資平均回收期為4-5年，回收期長，長期租賃公寓運營商的資金壓力和運營壓力都在增加。如何在十億美元的市場中快速占據(jù)一席之地，解決前期資金壓力，打造有特色的運營品牌，建立差異化的競爭優(yōu)勢，是一個亟待解決的問題。

(三)融資困難，股票投資不易盤活

從經(jīng)營規(guī)模較大的長期租賃公寓企業(yè)如紫游、魔方等的觀察來看，近三年幾乎每年都會進行一兩輪股權(quán)融資。但目前我國長期租賃公寓企業(yè)的融資階段主要集中在A輪之前，占近60%。只有少數(shù)企業(yè)進入中后期，未來仍面臨巨大的資金缺口。如何解決長期租賃公寓企業(yè)的融資困難，突破銀企合作的瓶頸，成為業(yè)界的痛點。

三、長期租賃公寓的運營模式

根據(jù)運營商資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不同，長期租賃公寓的運營模式可以分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)策略兩類。

(a)重型資產(chǎn)運營

資產(chǎn)化經(jīng)營是經(jīng)營者通過自建、收購等方式取得并持有房屋，出租出去，主要通過收取租金獲取利益的一種模式。大部分重資產(chǎn)運營模式下的房子都是集中物業(yè)，資金要求高，讓很多運營商望而卻步。一般來說，參與房屋租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商公寓運營商資金和融資優(yōu)勢雄厚，閑置自持的物業(yè)資源，具有物業(yè)改造能力，因此會選擇采用資產(chǎn)導向的運營模式。

(2)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是指經(jīng)營者不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或委托管理集中獲得房屋，通過轉(zhuǎn)租獲得租金差價，或者通過出口品牌和提供租賃管理、物業(yè)管理等服務獲得管理報酬的模式。如果選擇輕資產(chǎn)策略，由于前期存放的資金量相對較少，可以在短時間內(nèi)快速拓展市場。有中介背景的公寓運營商、酒店管理公寓運營商、創(chuàng)業(yè)公寓運營商多采用資產(chǎn)輕策略模式。

托管模式是房東將公寓委托給運營商進行出租和租賃后管理。在托管模式下，運營商只需要承擔一定的管理費用，大大減輕了財務壓力。同時，空設定費率原本承擔的風險也由于托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。

加盟模式:長期租賃公寓企業(yè)依托品牌優(yōu)勢，尋求加盟合作伙伴，快速復制商業(yè)模式，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營，擴大市場份額。

互聯(lián)網(wǎng)+模式，以住房為中心提供智能化、金融化的便捷生活服務，一切配置滿足租房的生活需求。零售、干洗、生鮮配送、健身、美容、書吧等各種社區(qū)服務都是通過專業(yè)外包來進行的。

隨著市場參與者數(shù)量的增加，未來長期租賃公寓市場的行業(yè)整合和兼并將會加劇。資產(chǎn)打包上市(發(fā)行REITs)、資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式將成為投資者的首選退出模式，長期租賃公寓行業(yè)的發(fā)展將進入新的細化階段。

本文由華通國際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究院的徐娜和陳孝榮根據(jù)公開信息整理而成