聯(lián)商專欄:改革開放以來(lái)，上海浦東發(fā)生了翻天覆地的變化，陸家嘴CBD、迪士尼旅游區(qū)享譽(yù)全球；2018年浦東新區(qū)人口560萬(wàn)，GDP總量10460億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2313億元。浦東的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在全市各區(qū)都遙遙領(lǐng)先。

從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位和發(fā)展，我們可以清楚地看到浦東商業(yè)市場(chǎng)的重要性和潛力。小陸家嘴-張洋路商業(yè)區(qū)還匯集了上海最暢銷的商場(chǎng)和百貨公司——國(guó)際單項(xiàng)體育聯(lián)合會(huì)郭進(jìn)中心和八佰伴。現(xiàn)在陸家嘴小商圈的實(shí)力足以和浦西任何一個(gè)商圈抗衡；新開的佛羅倫薩小鎮(zhèn)年?duì)I業(yè)額在全市奧勒排名第二；浦東機(jī)場(chǎng)日免稅店是全國(guó)營(yíng)業(yè)額最高的免稅店，吸引了全市乃至全國(guó)的消費(fèi)者；近兩年來(lái)，大量的浦東新一代購(gòu)物中心，如LCM的徐匯廣場(chǎng)、陸家嘴中心的L+MALL、世紀(jì)交流、尚月灣等，也贏得了良好的口碑。

但浦東商圈的發(fā)展與浦東的綜合實(shí)力并不完全匹配。雖然去年浦東社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居全市第一，幾乎相當(dāng)于黃浦、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧四個(gè)核心區(qū)的總和，但只有小陸家嘴-張洋路商業(yè)中心位于浦東，而黃浦靜安、徐匯、長(zhǎng)寧四個(gè)區(qū)有八個(gè)市級(jí)商業(yè)區(qū)。浦東未來(lái)是否有可能產(chǎn)生一個(gè)或多個(gè)具有全市影響力的商業(yè)區(qū)，引起了許多討論和關(guān)注。

浦東有28個(gè)大小商務(wù)區(qū)，其中哪些是繼陸家嘴之后發(fā)展?jié)摿ψ畲?，最有希望崛起，成為浦東又一個(gè)有代表性的優(yōu)質(zhì)高能商務(wù)區(qū)？

宏指令級(jí)

浦東2035規(guī)劃中的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)布局

如果說(shuō)區(qū)域商圈/區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展主要取決于周邊人口的密度和收入水平，那么跨區(qū)域超級(jí)商圈/市級(jí)商圈的培育更多地取決于政府宏觀規(guī)劃的政策支持和市政的大力投入，換句話說(shuō)，需要更多的微觀條件和更多的努力共同努力。原本沒(méi)有商業(yè)基礎(chǔ)的小陸家嘴，從一開始的不看好，一路出擊，一躍成為全市兩大商業(yè)區(qū)之一，就是最好的證明。

▲上海浦東

對(duì)此，中國(guó)商業(yè)數(shù)據(jù)解讀新公布的浦東新區(qū)2035年總體規(guī)劃。這一引領(lǐng)未來(lái)20年發(fā)展的城市規(guī)劃規(guī)劃，著眼于改變浦東強(qiáng)市發(fā)展的弱勢(shì)，全面提升城市功能、城市活力和城市形象，滿足市民多樣化的生活需求。根據(jù)高水平公共中心的高度集中，建立全覆蓋、均等化的公共中心網(wǎng)絡(luò)，形成由城市主中心、城市副中心、區(qū)域中心和社區(qū)中心組成的“1+5+21+”

其中，能級(jí)最強(qiáng)的城市主中心是CAZ中心活動(dòng)區(qū)。浦東新區(qū)計(jì)劃沿長(zhǎng)江發(fā)展，形成陸家嘴和世博前灘兩個(gè)功能區(qū)，是上海全球城市核心功能的重要承載區(qū)。在強(qiáng)化商貿(mào)功能的基礎(chǔ)上，突出和完善文化娛樂(lè)、旅游休閑、創(chuàng)新創(chuàng)意等多重功能。加強(qiáng)黃浦江兩岸地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，抓住機(jī)遇打造世界級(jí)濱水空，加強(qiáng)兩岸濱水空互聯(lián)互通、跨河交通銜接和兩岸中心活動(dòng)區(qū)功能互動(dòng)。濱江文化商務(wù)走廊著眼于建設(shè)具有全球城市發(fā)展水平的集中展示區(qū)，打造具有全球影響力的世界級(jí)濱水區(qū)。

規(guī)劃形成5個(gè)城市副中心，優(yōu)化升級(jí)華牧-龍陽(yáng)路城市副中心，新增金橋、張江、川沙城市副中心，加快南匯新城中心建設(shè)。

華牧-龍陽(yáng)路城市副中心:行政文化商務(wù)中心，分為華牧和龍陽(yáng)路?；緟^(qū)以行政辦公和優(yōu)質(zhì)文化設(shè)施為主；龍陽(yáng)路地區(qū)以商務(wù)辦公為主，打造綠色、低碳、高效、便捷、多功能的現(xiàn)代化綜合商務(wù)核心區(qū)。

張江市分中心:以科技辦公和公共服務(wù)為功能定位，以配套設(shè)施齊全、交通便捷、宜居、活力、開放為環(huán)境要求，科技體驗(yàn)與水、綠色融為一體的科技分中心。

金橋城市副中心:主要功能為商務(wù)辦公、文化休閑、會(huì)議展示、創(chuàng)意研發(fā)、生態(tài)休閑。著力提升生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能，提升生活服務(wù)業(yè)質(zhì)量，著力植入文化藝術(shù)、體育休閑、創(chuàng)意研發(fā)等服務(wù)功能。

川沙城市副中心:以國(guó)際旅游、文化展示和生態(tài)休閑為特色。重點(diǎn)發(fā)揮文化體育、會(huì)展、商務(wù)辦公、教育培訓(xùn)、國(guó)際貿(mào)易等功能。，促進(jìn)迪士尼國(guó)際旅游度假區(qū)與川沙鎮(zhèn)的聯(lián)動(dòng)和協(xié)調(diào)發(fā)展。

南匯新城中心:遠(yuǎn)郊綜合服務(wù)中心，包括旅游服務(wù)、休閑體育、商業(yè)金融、R&D總部等功能。計(jì)劃增加高檔文化體育設(shè)施、大型旅游設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)滴水湖地區(qū)文化旅游吸引力。

區(qū)域中心和新城中心:規(guī)劃包括高橋、藍(lán)森、申江、金陽(yáng)、楊靜、塘橋、白蓮井、北財(cái)、楊司、林三、于橋、藍(lán)光路、克南、川沙、朱樵、惠南、周浦、曹璐、塘鎮(zhèn)、航頭、木城等21個(gè)區(qū)域中心。

從2035年的規(guī)劃規(guī)劃中可以看出，浦東重點(diǎn)扶持水平最高的五大商圈分別是第一營(yíng)城主中心的陸家嘴、世博前灘，第二營(yíng)城副中心的華牧龍陽(yáng)路、張江、金橋。

▲圖片來(lái)源:上海發(fā)布

微觀層面

浦東潛在商圈四大具體發(fā)展指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)

雖然宏觀規(guī)劃非常重要，但商業(yè)區(qū)的發(fā)展受到多種微觀因素的影響。還有很多案例，比如中山公園、大寧，本來(lái)不在規(guī)劃之內(nèi)，憑借優(yōu)越的地理位置和精心的經(jīng)營(yíng)，成長(zhǎng)為市級(jí)商業(yè)區(qū)。

從消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)高品質(zhì)的商圈需要滿足四個(gè)條件:交通便利、環(huán)境舒適、購(gòu)物性強(qiáng)、商業(yè)氛圍濃厚、精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)良好。

從項(xiàng)目的角度來(lái)看，上海強(qiáng)大的市政商業(yè)區(qū)有四個(gè)共同點(diǎn):

有高水平的開發(fā)商和旗艦商場(chǎng)；

總凈商業(yè)面積超過(guò)40萬(wàn)平方米

完善的商圈規(guī)劃方案包括多個(gè)軌道交通站或換乘站以及便捷的路網(wǎng)；

商務(wù)旅行文本的多樣化。

因此，我們得到判斷商圈能級(jí)指數(shù)的四個(gè)具體關(guān)鍵指標(biāo):商圈的公共配套基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃方案、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)商的綜合實(shí)力、商圈商旅和文學(xué)的多元化程度、商業(yè)設(shè)施的容量和規(guī)模，并根據(jù)這些指標(biāo)對(duì)各個(gè)商圈逐一進(jìn)行評(píng)價(jià)。

|商業(yè)區(qū)公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)

前瞻性的商圈規(guī)劃方案決定了商圈的先天硬件，其中便捷的軌道交通和路網(wǎng)決定了商圈的輻射能力，友好的綠色環(huán)境和市政注定了客流的粘性。優(yōu)秀的商圈規(guī)劃方案可以使商圈培育事半功倍。

在浦東商業(yè)區(qū)的規(guī)劃方案中，陸家嘴、迪士尼、世博和前灘、金橋城市分中心、張江城市分中心、川沙城市分中心和華牧-龍陽(yáng)路城市分中心通過(guò)了國(guó)際競(jìng)賽或國(guó)際招標(biāo)，是最先獲得規(guī)劃遠(yuǎn)見加分的。

軌道交通車站和換乘樞紐:

張洋路、小陸家嘴:陸家嘴站、東昌路站、商城路站、浦東南路站

世紀(jì)大道:世紀(jì)大道站

龍陽(yáng)路:龍陽(yáng)路站

前灘:東方體育中心站

石博園:耀華路站和中國(guó)藝術(shù)宮站

張江分中心:林雪路站

金橋分中心:金橋站

外高橋:周海路站

迪士尼:迪士尼站

塘橋:塘橋站

浦東機(jī)場(chǎng):浦東機(jī)場(chǎng)站

此外，林雪路站、后潭站、張江站、港城路站、廣蘭路站、藍(lán)田路站、金港路站和林三南站也有升級(jí)為雙線互通的計(jì)劃。

世紀(jì)大道、龍陽(yáng)路、前灘浦東的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。除虹橋火車站外，浦西三線樞紐站幾乎都是市級(jí)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)，如南京西路站、靜安寺站、人民廣場(chǎng)站南京東路、陜西南路站淮海中路、徐家匯站、中山公園站中山公園商業(yè)區(qū)等。

從路網(wǎng)設(shè)計(jì)密度來(lái)看，陸家嘴因?yàn)槭兰o(jì)大道等超大道路導(dǎo)致路網(wǎng)密度過(guò)低而飽受詬病。前灘堪稱陸家嘴2.0版，充分吸取了前者的教訓(xùn)，素有生態(tài)綜合型城市社區(qū)之稱，因此其評(píng)分在浦東所有商業(yè)區(qū)中名列前茅。

從綠色景觀環(huán)境來(lái)看，小陸家嘴、前灘、石博園因?qū)⑵纸淖匀幻琅c城市建筑景觀相結(jié)合而在浦東脫穎而出，而迪士尼則以其世外桃源的園藝美獨(dú)樹一幟。

在生產(chǎn)和城市一體化方面，浦東過(guò)去也受到過(guò)批評(píng)。很多板塊往往是純辦公區(qū)、純工業(yè)區(qū)或者完全睡覺(jué)的住宅區(qū)。前灘、張江中心區(qū)等新生代板塊，采用產(chǎn)城一體的模式，更容易同時(shí)享受城市的繁華與便利。

溫馨提示:目前綜合潛力指數(shù)最高的五大商圈及相應(yīng)的軌道交通站點(diǎn)有:張洋路、前灘、龍陽(yáng)、石博園、世紀(jì)大道。值得關(guān)注的商業(yè)區(qū)及相應(yīng)的軌道交通站點(diǎn)包括:張江中心副中心、金橋副中心、張江北區(qū)、金橋金陽(yáng)板塊、迪士尼、龍陽(yáng)華牧路板塊、外高橋、周浦西區(qū)、周浦區(qū)、航頭、高橋。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商綜合實(shí)力指數(shù)

優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的培育離不開強(qiáng)大開發(fā)商的精心培育，而優(yōu)質(zhì)商圈的打造離不開優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的聚集效應(yīng)。擁有更多高品質(zhì)開發(fā)商的浦東商業(yè)區(qū)包括:

1.陸家嘴商圈:香港新鴻基、泰國(guó)鄭達(dá)、上海安百里、華潤(rùn)、陸家嘴集團(tuán)、中信泰富

2.前灘商圈:美國(guó)蒂斯曼施派爾、太古、陸家嘴集團(tuán)、順德、澳門

3.世紀(jì)大道商圈:安百里、阿拉、陸家嘴集團(tuán)

4.楊煉商圈:山川、鄭達(dá)、楊煉

5.張江商圈:浦東軟件園昌佳

6.迪士尼旅游區(qū)商圈:美國(guó)迪士尼，英國(guó)威泰

7.盤錦橋:香港崇邦，加拿大博豐，江蘇文豐，日本三井，但項(xiàng)目距離太遠(yuǎn)，無(wú)法形成合力

8.泛周康:萬(wàn)達(dá)、廣州海印、鄭州新田，但距離太遠(yuǎn)，無(wú)法形成合力

此外，石博園商圈擁有安百里石博園，華牧路商圈擁有浦東嘉里城，香港嘉里，龍陽(yáng)路樞紐商圈有望由上海地產(chǎn)集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)巨頭華潤(rùn)共同開發(fā)，科技館商圈將擁有保利文化商業(yè)綜合體。

根據(jù)商圈核心區(qū)聚集的重點(diǎn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量和聚集效應(yīng)，中、港、泰三地重倉(cāng)和央企打造的小陸家嘴以5星奪冠，美、歐、亞三巨頭投資的國(guó)際飯錢灘以4.5星屈居亞軍，世紀(jì)大道的4星暫時(shí)以微弱優(yōu)勢(shì)位居第三。

|商圈商旅多元化指數(shù)

與早期高度同質(zhì)化的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)相比，新商務(wù)區(qū)的崛起必須依靠商務(wù)旅行方式的多元元素。從浦東主要商業(yè)區(qū)的清單中，我們可以找到以下多元化的商業(yè)區(qū):

1.陸家嘴:東方明珠、海洋水族館、上海國(guó)際會(huì)議中心、濱江綠地、中央綠地、正在建設(shè)的浦東美術(shù)館。

2.世博會(huì)來(lái)源:中國(guó)藝術(shù)宮、奔馳文化中心、世博展館、世博會(huì)展中心、世博公園、世博體育公園。在建的后灘世博會(huì)文化公園包括大歌劇院、高級(jí)賽馬場(chǎng)、世界級(jí)溫室花園，保留意大利館、盧森堡館、俄羅斯館、法國(guó)館。

3.前灘:東方體育中心及游泳池、文化演藝中心星輝前灘在建，游城公園、前灘體育公園、惠靈頓國(guó)際學(xué)校、紐約大學(xué)在建，與建設(shè)相鄰的后灘世博文化公園包括大歌劇院、高級(jí)賽馬場(chǎng)、世界級(jí)溫室花園，意大利館、盧森堡館、俄羅斯館、法國(guó)館、前灘休閑公園、萊佛士國(guó)際醫(yī)院、香格里拉酒店在建。

4.臨港新城滴水湖:海昌極地海洋世界、在建冰雪之星、在建上海天文館、在建臨港藝術(shù)中心、在建港城廣場(chǎng)文化綜合體、航海博物館、南匯嘴海景公園。

5.科技館:東方藝術(shù)中心、上?？萍拣^、上海博物館東館、在建保利文化商業(yè)綜合體、世紀(jì)公園。

可以看出，陸家嘴與石博園并列第一，前灘與臨港新城滴水湖并列第二，其次是科技館。

|商業(yè)設(shè)施的容量和規(guī)模指數(shù)

真正強(qiáng)大的商圈離不開定位準(zhǔn)確、運(yùn)營(yíng)良好的明星旗艦商城，也需要足夠的商業(yè)量來(lái)應(yīng)對(duì)其他商圈的挑戰(zhàn)。根據(jù)《中國(guó)商業(yè)數(shù)據(jù)》編制的2025年上海商業(yè)設(shè)施地圖，在統(tǒng)計(jì)了每個(gè)商業(yè)區(qū)商業(yè)面積超過(guò)4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)后，我們發(fā)現(xiàn)浦東有8個(gè)商業(yè)設(shè)施超過(guò)20萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)，具體如下:

1.小陸家嘴張洋路:80多萬(wàn)平方米

2.龍陽(yáng)路:46萬(wàn)平方米

3.前濱:40多萬(wàn)平方米

4.世博會(huì)來(lái)源:25萬(wàn)多平方米

5.世紀(jì)大道:超過(guò)25萬(wàn)平方米

6.張江:20多萬(wàn)平方米

7.周浦站:20多萬(wàn)平方米

8.海道外高橋洲:20多萬(wàn)平方米

雖然周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、浦東嘉里城、林三印象城的營(yíng)業(yè)額喜人，但其所在的周浦、金橋、華牧路、林三等商圈都是碎片化的，商場(chǎng)之間距離太遠(yuǎn)，無(wú)法形成合力，導(dǎo)致其核心商圈的總業(yè)務(wù)量不足25萬(wàn)平方米。另外，這四個(gè)商圈的軌道交通站都不是換乘站，限制了其輻射范圍，客流輻射半徑難以超過(guò)5公里，不具備挑戰(zhàn)超級(jí)商圈的能力。

以盤錦橋商圈為例，定位為制造業(yè)創(chuàng)新重要產(chǎn)業(yè)園的金橋市副中心，引進(jìn)了日本三井集團(tuán)建造的10萬(wàn)平米的金橋拉拉堡購(gòu)物中心，但金橋拉拉堡與金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、金橋太茂、金橋文峰錢家匯，以及新規(guī)劃的浦東足球場(chǎng)東綜合體、碧云閣商業(yè)中心、金鼎天地各2公里左右。這樣的布局有利于保證大喬各區(qū)的購(gòu)物中心有穩(wěn)定的客戶，但也使得盤錦橋商圈難以形成。

距離張江商圈金科路站3公里，目前仍在初步規(guī)劃中的張江中心區(qū)科學(xué)城分中心核心區(qū)商業(yè)總面積預(yù)計(jì)超過(guò)25萬(wàn)平方米，受到眾多商業(yè)巨頭的青睞。但由于該商圈如川沙城市副中心、林三中央商務(wù)區(qū)等仍在初步規(guī)劃中，暫不納入本次選擇。

浦東航空空、浦東機(jī)場(chǎng)日商免稅店和佛羅倫薩鎮(zhèn)Ole商圈內(nèi)的主力店都是特殊業(yè)態(tài)，與其他商圈不可比擬，雖然不參與潛在商圈的選擇。但隨著佛羅倫薩城二期、浦東機(jī)場(chǎng)T3航站樓、機(jī)場(chǎng)免稅城、浦東火車站等相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目的推出，浦東珠交航空城無(wú)疑將成為華東乃至全國(guó)最高的銷售圈。

綜合著錄

結(jié)合上述商圈的五個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)對(duì)比，中國(guó)商業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前浦東小家嘴-張洋路商業(yè)中心的地位首屈一指。但就商圈未來(lái)的發(fā)展?jié)摿洼椛淠芰Χ?，不包括已?jīng)很出名的小陸家嘴，浦東最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘κ窃谌齻€(gè)新興商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的。

石博園在商旅文學(xué)的多元化上略勝一籌，但石博園這種以世博軸為主體的購(gòu)物中心，卻存在一樓無(wú)法滲透的內(nèi)在缺陷。雖然龍陽(yáng)路商圈商業(yè)設(shè)施規(guī)劃量領(lǐng)先，但目前商圈沒(méi)有大型商場(chǎng)。龍陽(yáng)路樞紐綜合體剛剛起步，需要6年多時(shí)間才能建成通車，無(wú)疑是浦東中長(zhǎng)期最具潛力的商圈。但龍陽(yáng)路商圈最大的變數(shù)是，大業(yè)主上海地產(chǎn)集團(tuán)是否會(huì)在未來(lái)引入商業(yè)運(yùn)營(yíng)上具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)共同合作。

規(guī)劃于2020年成型的前灘，憑借更為均衡的宏觀規(guī)劃，在公共基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商綜合實(shí)力上獲得三項(xiàng)第一，在其他兩項(xiàng)指標(biāo)上獲得第二，最終成為目前浦東最有希望的明星潛力商圈。

全面的宏觀政府規(guī)劃和微觀層面的四大關(guān)鍵指標(biāo)，即將啟動(dòng)的陸家嘴、浦東第一代超級(jí)商圈+浦東第二代超級(jí)商圈-濱江商圈的世博前沿海灘+浦東第三代商圈-華牧龍陽(yáng)路樞紐商圈，將在未來(lái)形成穩(wěn)定的金三角，浦東最具輻射力的三大商圈將由此誕生。

未來(lái)值得關(guān)注的長(zhǎng)期潛在商圈包括張江市副中心、川沙市副中心、南匯新城副中心、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空空城市和林三中央商務(wù)區(qū)。由于它們?nèi)蕴幱谝?guī)劃或開發(fā)階段，詳細(xì)的規(guī)劃方案或具體的交易方案尚未確定，預(yù)計(jì)至少需要五年時(shí)間才能真正完成和形成。

但由于商業(yè)量不足，張江分中心、金橋分中心都沒(méi)有選址，也沒(méi)有軌道交通換乘樞紐，未來(lái)的商業(yè)輻射能力有限，無(wú)法繼續(xù)提升，刻意排在第六、七位。

最具潛力的商圈——前灘奪冠原因分析

前灘地區(qū)是上海近期發(fā)展的六大重點(diǎn)地區(qū)之一。由陸家嘴集團(tuán)整體開發(fā)，引入美國(guó)、英國(guó)、瑞士等多個(gè)頂級(jí)商業(yè)開發(fā)商。規(guī)劃中綜合考慮了生產(chǎn)與城市一體化、低碳與環(huán)保、宜居與宜業(yè)等理念，有利于區(qū)域功能的合理布局。同時(shí)，建設(shè)生態(tài)綜合型城市社區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部商務(wù)、文化傳媒、體育休閑三大核心功能，將前灘打造成世界級(jí)的中心活動(dòng)區(qū)。

▲圖片來(lái)源:策劃不是廢話嗎

前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)位于川陽(yáng)河以南，濟(jì)陽(yáng)路以西，華夏西路、中環(huán)路以北。沿黃浦江東岸長(zhǎng)約2.3公里，面積約2.83平方公里。

前灘位于上海城市發(fā)展的“主動(dòng)脈”，其交通網(wǎng)絡(luò)至少占城市交通資源總量的一半:三個(gè)地鐵路口、三座越江大橋、四條越江隧道、毗鄰兩條高架道路、一條BRT和多個(gè)公交站點(diǎn)。

在東方體育中心交匯的三條地鐵線路覆蓋昆山、嘉定、長(zhǎng)寧、徐匯、楊浦、黃埔、閔行、浦東新區(qū)，連接各個(gè)區(qū)域的流動(dòng)客流。

徐浦大橋、盧浦大橋、南浦大橋附近的三座跨河橋梁；4條越江隧道:上中路隧道、龍水南路隧道、龍窯路隧道、大埔路隧道；南北高架和中環(huán)高架穿越前灘，串聯(lián)前灘和上海之間的行車客流。

還有已經(jīng)開通的軌道交通6/8/11號(hào)線，將與項(xiàng)目直接相連，可以快速到達(dá)上海中心城區(qū)的徐家匯、人民廣場(chǎng)、淮海路、陸家嘴等樣本區(qū)域。新開通的快速公交連接前灘、浦江鎮(zhèn)、金輝、南橋新城三個(gè)森林，承載奉賢與市區(qū)之間的客流。

縱觀前灘交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間的人流、物流、信息流、商業(yè)物流不斷輸送，對(duì)板塊的帶動(dòng)力不容小覷。

2035年浦東總體規(guī)劃指出，與陸家嘴并列的城市主中心CAZ，即中心活動(dòng)區(qū)的世博-前灘板塊，是國(guó)際企業(yè)總部和組織的聚集區(qū)，也是國(guó)際文化交流中心。世博園區(qū)將加快總部業(yè)務(wù)、新興金融、文化創(chuàng)意、專業(yè)服務(wù)、時(shí)尚休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造高品質(zhì)的公共空房間，成為充滿活力和吸引力的世界級(jí)新地標(biāo)。前灘地區(qū)圍繞總部商務(wù)、文化傳媒、體育休閑等核心功能，形成了適合居住和工作的綜合性功能性城市社區(qū)。

在黃浦江畔布局下一個(gè)發(fā)展極，符合上海的發(fā)展進(jìn)程?？梢灶A(yù)見，前灘將趕上世博會(huì)后開發(fā)的特快列車，迎來(lái)華麗的轉(zhuǎn)折，成為世界級(jí)的中心商務(wù)區(qū)和繁榮生態(tài)兼?zhèn)涞某?jí)商務(wù)區(qū)。

前灘、石博園、龍陽(yáng)路

三個(gè)最具潛力商業(yè)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

|前灘商圈重點(diǎn)項(xiàng)目

景堯前灘

該項(xiàng)目位于浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域。這是前灘開發(fā)的第一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目。它是由美國(guó)著名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商鐵石和上海陸家嘴集團(tuán)聯(lián)合建造的集購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫字樓和高端住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

該項(xiàng)目由著名建筑公司KPF的聯(lián)合創(chuàng)始人威廉·帕特森負(fù)責(zé)。建筑整體造型為水晶般的幾何造型，打造出千潭“水晶”色商業(yè)模式。景堯前灘將可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保理念充分融入到每一個(gè)建筑細(xì)節(jié)中，以美國(guó)LEED黃金級(jí)為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，打造舒適高效的人性化平臺(tái)，呈現(xiàn)綠色動(dòng)態(tài)的商業(yè)未來(lái)。項(xiàng)目總商業(yè)建筑面積6.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年8月開業(yè)的景堯前灘將是前灘商圈的開拓之作。

前灘太古里

該項(xiàng)目位于浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，分別為上海和全國(guó)第一、第三太古巷。購(gòu)物中心商業(yè)建筑總面積約12萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)采用“自然主義”理念。零售樓層為B1至L4，最多可達(dá)250家左右。商業(yè)綜合體總建筑面積近50萬(wàn)平方米，涵蓋零售、辦公、酒店、住宅等多種功能。，包括56層的“前濱中心”甲級(jí)寫字樓和五星級(jí)豪華酒店“香格里拉大酒店”。千潭太古里已正式開始招商，計(jì)劃從2020年底開始分期開業(yè)。

星輝前灘

即澳門信德集團(tuán)下屬企業(yè)開發(fā)的前潭演藝中心。項(xiàng)目總建筑面積約20萬(wàn)平方米，可稱為前灘首席娛樂(lè)綜合體。6.4萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)包括3萬(wàn)平方米的演藝中心、3.4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)、2萬(wàn)平方米的酒店和7萬(wàn)平方米的寫字樓，形成了一個(gè)擁有寫字樓、五星級(jí)酒店、大型演藝中心和時(shí)尚街區(qū)的商業(yè)未來(lái)城市文化港。

前灘陸家嘴中心

該項(xiàng)目位于太古里東側(cè)，即前潭21號(hào)。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約為地上50萬(wàn)平方米，地上36萬(wàn)平方米，其中商業(yè)不低于12.6萬(wàn)平方米，辦公不超過(guò)12.6萬(wàn)平方米，住宅不超過(guò)10.8萬(wàn)平方米。整個(gè)綜合項(xiàng)目將分為前灘21-02地塊和前灘21-03地塊。陸家嘴中心的商業(yè)品質(zhì)可以在八佰伴旁邊新開的L+MALL找到。

|石博園商圈重點(diǎn)項(xiàng)目

安百里石博園

“世博源”于2014年開業(yè)，是由上海世博安百里商業(yè)有限公司運(yùn)營(yíng)管理的世博軸——2010年上海世博會(huì)永久建筑——改造而成的超廣域綜合購(gòu)物中心..世博源總建筑面積33萬(wàn)平方米，凈營(yíng)業(yè)面積10.8萬(wàn)平方米，充分利用世博會(huì)原有的設(shè)施設(shè)備，為游客創(chuàng)造全新的購(gòu)物體驗(yàn)。

石博園在繼承原有建筑特色的同時(shí)，也因地制宜，增加了大量的景觀亮點(diǎn)，其設(shè)計(jì)充滿了自然元素和藝術(shù)氣息。“世博源”的空設(shè)計(jì)貫穿了“水”的元素，以河流和流水為主題，形成了L2層的動(dòng)感街、B層的活力街、1層的品味主題區(qū)、2層的體驗(yàn)主題區(qū)、3層的時(shí)尚主題區(qū)、4層的潮流主題區(qū)、5層的樂(lè)活主題區(qū)等2條街5個(gè)區(qū)的布局。

世博綠谷

該項(xiàng)目位于浦東世博會(huì)原址，毗鄰中國(guó)藝術(shù)宮。項(xiàng)目占地面積4.7萬(wàn)平方米，總建筑面積24萬(wàn)平方米，集商業(yè)、金融、辦公于一體。建設(shè)單位為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司和上海世博會(huì)發(fā)展有限公司..該項(xiàng)目旨在建設(shè)一個(gè)以商業(yè)、休閑和生活為重點(diǎn)的“世界級(jí)工人社區(qū)”，未來(lái)將成為浦東的“24小時(shí)動(dòng)態(tài)街區(qū)”。該區(qū)域總體規(guī)劃為峽谷狀，主庭院兩側(cè)各有兩棟主要建筑，主要配有綠化和水景，建筑中庭規(guī)劃有空中園，項(xiàng)目地上和地下總商業(yè)面積估計(jì)約為5萬(wàn)平方米。

此外，將建在商務(wù)區(qū)的世博酒店綜合體也規(guī)劃了一個(gè)3萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)。

龍陽(yáng)路商圈重點(diǎn)項(xiàng)目

龍羊路樞紐綜合體

2018年2月，上海房地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合上海浦東軌道交通、上海申通地鐵，以總成交價(jià)137.7億元在龍陽(yáng)路樞紐中區(qū)拿下一塊25萬(wàn)平方米的地塊。該地塊規(guī)劃地上建筑面積近138萬(wàn)平方米，均為辦公、商業(yè)、文化建筑。規(guī)劃最大建筑200米，100%自持。預(yù)計(jì)2026年全部完工，預(yù)計(jì)總投資近500億元。

其中辦公部分將為平頂高層塔樓，總建筑面積近104萬(wàn)平方米。地塊商業(yè)部分由地上商場(chǎng)、開放式步行街、地下商場(chǎng)組成，以高端商業(yè)、餐飲、文化娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)。規(guī)劃地上建筑面積約27.5萬(wàn)平方米，地下一層約10萬(wàn)平方米，地下二層約4萬(wàn)平方米，合計(jì)約42萬(wàn)平方米。此外，文化產(chǎn)業(yè)建筑面積約6.2萬(wàn)平方米，廣場(chǎng)地面面積1.2萬(wàn)平方米，出租車營(yíng)業(yè)站200個(gè)泊位，涉及地下二層。成交量相當(dāng)于鄭達(dá)廣場(chǎng)、郭進(jìn)中心、八佰伴的總和，有望成為上海最大的MEGAMALL。鑒于華潤(rùn)商業(yè)是上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下中資企業(yè)的第二大股東，華潤(rùn)與申通地鐵合作開發(fā)上海萬(wàn)象城，業(yè)內(nèi)猜測(cè)該項(xiàng)目可能成為上海版的深圳萬(wàn)象世界。

雖然龍陽(yáng)商圈不排除更大規(guī)模的長(zhǎng)期規(guī)劃，因?yàn)闃屑~綜合體預(yù)計(jì)七年后開業(yè)，但商圈只有幾個(gè)小商業(yè)項(xiàng)目——龍陽(yáng)廣場(chǎng)、B&Q、地鐵、景瑞廣場(chǎng)，去年被景瑞股份收購(gòu)，商圈真正崛起還需要時(shí)間。