成都339將調(diào)整購物中心A座二樓業(yè)態(tài)，整層只做卡丁車運動館。新格式是成都339商業(yè)化運營的新嘗試。這也是成都購物中心第一個運動卡丁車館。

租客說:“有些商鋪空已經(jīng)定位快一年了”

經(jīng)過五年的市場調(diào)研和項目建設(shè)，成都339于2013年11月2日開業(yè)。在接下來的三年里，成都339在商業(yè)運營中的表現(xiàn)并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。

此前，一些落戶成都339的商業(yè)品牌逐漸退出。H&M、優(yōu)衣庫和卡爾麗笙酒店(原計劃于2015年7月開業(yè))尚未開業(yè)。目前成都339購物中心A座業(yè)態(tài)處于調(diào)整期。目前整體格式布局比較混亂。由于商場知名度差，入駐商戶不多。

從一個租來的賬號了解到，大部分是2016年新進(jìn)駐的?！拔覀兺瑫r招聘的商家，現(xiàn)在已經(jīng)部分退出市場，生意不是很好?！绷硪粋€租客說:“這里有些店鋪空已經(jīng)開了快一年了?！?/p>

由于成都339業(yè)態(tài)的調(diào)整，原來的二樓租戶搬到了一樓或三樓，對商家的正常經(jīng)營產(chǎn)生了一定程度的影響，成交量也不穩(wěn)定?！耙惶煲磺г?，有時候幾百，當(dāng)然，不開的時候二樓會去卡丁車，整個樓層都會開。我們店會搬遷，但是會扣營業(yè)額，經(jīng)營壓力不會太大?！币幻蟹靠陀^察了房間。

從數(shù)據(jù)來看，成都339的整體租金遠(yuǎn)低于成都商鋪的市場租金。數(shù)據(jù)顯示，2015年第四季度至2016年12月，成都339空入住率約38%，租金約260元/m2，平均實際租金約220元/m2。

值得注意的是，成都339最近出租的大部分都是餐飲和兒童生意，還有不知名的折扣店。雖然成都339給出了相對寬松的租房條件，采用了業(yè)務(wù)扣款模式，但新入駐的業(yè)務(wù)在一定時間內(nèi)有免租金的優(yōu)惠政策?！暗@些業(yè)態(tài)的租金支付能力不高，租金支付的穩(wěn)定性差，同質(zhì)化的業(yè)態(tài)吸納消費的能力也不足?！备吡H分析稱。

除了商務(wù)部，成都339寫字樓的拆建速度相對較慢。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2012年2月到2016年4月，成都有5179㎡的寫字樓339套待售或出租。

印石商業(yè)管理:“卡丁車”館有望在年底開放

房間觀察從印石商業(yè)管理投資經(jīng)理處了解到，商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整后，三樓整層都是兒童商業(yè)業(yè)態(tài)，二樓卡丁車需要半年時間。預(yù)計2017年底開業(yè)，卡丁車業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)以年輕人為主。

自四川華潤萬家退出“歡樂頌”商業(yè)品牌和一樓超市后，印石商業(yè)管理于2016年3月接管商業(yè)運營。

據(jù)觀察，目前成都還沒有這樣的卡丁車運動館，沿海城市和重慶也有這種形式的新嘗試，從目前的運營情況來看還是比較理想的。

高力國際零售地產(chǎn)服務(wù)部副總監(jiān)羅表示，成都339業(yè)態(tài)的新調(diào)整是一種錯位的競爭模式，但整體定位吸引力仍有待加強，租金收入也較低，需要結(jié)合更多的娛樂模式和垂直主題定位來應(yīng)對萬象市的直接競爭。

這次成都339嘗試在商場做運動體驗式卡丁車。目前成都還沒有大型商場嘗試這種業(yè)態(tài)。作為“第一個吃螃蟹的人”，“整個樓層都拿出來進(jìn)行卡丁車調(diào)整，要想取得一些效果，必須有一定面積的支撐，才能吸引有目的的消費?！痹隗w驗形式中，體育形式也是一種相對可行的形式，中國西部商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)盟主席冉立春告訴觀察室。

雖然銀石在接手成都339項目后已經(jīng)全面調(diào)整了業(yè)務(wù)格式，但從目前的業(yè)務(wù)情況來看并沒有質(zhì)的提升，成都339還需要經(jīng)歷一段痛苦的時期。

行業(yè):利用城市景觀資源注重差異化

成都339商面臨困境絕非偶然。四川川塔恒源實業(yè)有限公司作為成都339的物業(yè)資產(chǎn)管理公司，之前沒有辦理過大型商業(yè)項目，管理經(jīng)驗不夠成熟。同時，成都339在項目設(shè)計、區(qū)域商業(yè)環(huán)境、商業(yè)投資等方面也存在問題。

在設(shè)計方面，中美國際董事長謝少寧對房子進(jìn)行了觀察和分析，表示由于整個購物中心都是圍繞電視塔而建，所以所在商場的動線設(shè)計存在一定的局限性，商業(yè)集群不夠集中，AB座的商業(yè)建筑距離較遠(yuǎn)，導(dǎo)致購物者在購物時沒有體驗到“購物的流暢感”，購物體驗不是很好。

“339是一種特殊的建筑形式，它被半開放的街區(qū)所包圍。這種區(qū)塊形式首先限制了一些業(yè)態(tài)的進(jìn)入，尤其是零售服裝業(yè)態(tài)在這類建筑形態(tài)項目中通常表現(xiàn)不佳。除了萊佛士，包括339在內(nèi)的東、西、北地區(qū)的商場都不如二環(huán)商圈，因為一環(huán)商圈還是大量老房子，新興中產(chǎn)階級通常集中在二環(huán)商圈，新住宅區(qū)較多。339離萬象市更近，面積比萬象市小，所以面臨更大的直接競爭。”羅觀察了一下房間。

設(shè)計上的問題使得后期吸引投資更加困難。由于格式多輪調(diào)整，成都339格式穩(wěn)定性不高。

據(jù)悉，目前成都339A購物中心一樓、三樓部分商戶是2016年新入駐的。另外，“成都339電視塔有輻射，對業(yè)務(wù)進(jìn)入有影響。一些孩子和早期教育形式可能對電視塔的輻射有所擔(dān)憂?！彼拇ü憬ㄖO(shè)計有限公司總建筑師胡偉觀察了房子。

中原地產(chǎn)西部董事總經(jīng)理莊澤寶從區(qū)域角度分析，“成都339正面臨成都不同商業(yè)區(qū)和區(qū)域的商業(yè)綜合體差異化，加上電子商務(wù)的影響，商業(yè)綜合體難以成功。成都339本身吸引力不是很大，自然受到區(qū)內(nèi)老商業(yè)綜合體的影響。所以，在全區(qū)范圍內(nèi)，成都339現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)還是比較大的?！?/p>

成都339占用了電視塔339的城市資源，但并沒有像太古里占用大慈寺那樣贏得成都的商業(yè)市場。

“鑒于成都339優(yōu)越的地理位置，包括成都的SM廣場和萬達(dá)廣場都沒有這樣的優(yōu)勢，成都339可以呈現(xiàn)非常好的商業(yè)景觀。所以，成都339因其獨特的地理位置，應(yīng)該充分了解和利用，格式可以復(fù)制，但地理特點是獨特的。我覺得休閑娛樂要面向文化的業(yè)態(tài)，然后帶動零售部分。同時零售部分也要傳統(tǒng)化，時尚化。成都SM百貨公司前副總經(jīng)理李欣(音譯)告訴《房間觀察》。

成都339作為依托339電視塔的商業(yè)項目，有著自身不可復(fù)制的城市自然環(huán)境。而成都339“在設(shè)計上并沒有充分利用電視塔的景觀優(yōu)勢，雖然有旋轉(zhuǎn)餐廳，但并不能起到很好的排水和宣傳作用?！?。沒有和電視塔的資源結(jié)合，做了一些上升和觀光的格式來引流和增強互動性?！焙塾^察著房間。