8月24日，史哥看到一則新聞:8月23日，中山市某小區(qū)門口，有業(yè)主向開發(fā)商索要聲明。原因是他們在準(zhǔn)備領(lǐng)房產(chǎn)證的時候，發(fā)現(xiàn)房子的產(chǎn)權(quán)失蹤了11年。據(jù)報道，2074年本應(yīng)到期的土地使用年限已全部變更為2063年，原產(chǎn)權(quán)只有70年，但還有11年無緣無故減少，業(yè)主當(dāng)然無法理解。開發(fā)商也說自己委屈。根據(jù)國土資源部最近的新規(guī)定，房產(chǎn)證上的時間將由期限最短的地塊決定。產(chǎn)權(quán)證在手多少年才算正常？這可能是大多數(shù)業(yè)主的困惑。我哥哥今天來這里掃除文盲。房產(chǎn)證是什么？所謂“房產(chǎn)證”是由“房屋所有權(quán)證”和“國有土地使用權(quán)證”兩個文件組成。目前上海和國外一些省市是“房屋所有權(quán)證”和“國有土地使用權(quán)證”的組合，只有一個“房產(chǎn)證”；但是在國外的一些省市，兩個證是分開的，所以必須同時提供房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，后者一般稱為“土地證”，前者就是我們一般所說的房產(chǎn)證。說起來，對了，今年3月1日實(shí)施的“不動產(chǎn)登記”，所謂不動產(chǎn)登記是指“土地、海域和房屋、樹木等固定物體”目前居民手中的“房產(chǎn)證”外頁只有中華人民共和國的房產(chǎn)證，內(nèi)頁的內(nèi)容包括房屋所有人、權(quán)屬、房屋位置、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況、土地狀況?！斗慨a(chǎn)證》比房產(chǎn)證更詳細(xì)，明確規(guī)定了房屋使用的“起止日期”和房屋購置價格。取得產(chǎn)權(quán)證后，人民手中的原產(chǎn)權(quán)證、土地證仍然有效。只有房地產(chǎn)交易發(fā)生時，原二證才會“統(tǒng)一”，只要不交易，原二證就一直有效。買房之前，你得先去房管部門辦理許可證，再去國土部門辦理許可證。麻煩就不提了，偶爾還會有權(quán)屬糾紛，重登，漏登，重復(fù)抵押。隨著“處所”統(tǒng)一登記的推廣，公民將不再需要在部門之間往返。70年的產(chǎn)權(quán)是什么？我們通常所說的“70年產(chǎn)權(quán)”是指房屋70年的土地使用年限:有兩個概念:房屋本身的使用年限和土地的使用年限。我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，商業(yè)用地為40年，綜合用地為50年。土地的使用壽命從開發(fā)商收購?fù)恋亻_始，所以商品房從開發(fā)到銷售的周期一般為1-3年，房屋產(chǎn)權(quán)的“真實(shí)壽命”隨著開發(fā)商房屋的開發(fā)時間而縮短。在某些情況下，業(yè)主取得的房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)會被縮短:土地使用性質(zhì)發(fā)生變化，比如土地使用年限只有40年的工業(yè)用地會被改為住宅用地，但如果是開發(fā)商做的，則屬于擅自改變土地規(guī)劃用途。是違規(guī)；另外，前幾年樓市火爆的時候，一些開發(fā)商囤積土地，減緩建設(shè)速度。但根據(jù)國土資源和房屋管理局的相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商在拿地兩年后沒有開始開發(fā)，國家將無償收回土地使用權(quán)。但是，文章開頭提到的案例有些不同。中山這棟樓的業(yè)主產(chǎn)權(quán)證之所以是2074年到2063年的，是因?yàn)檎?guī)定，有地下車庫相連的住宅樓產(chǎn)權(quán)以最短的為準(zhǔn)。這個小區(qū)有地下車庫，都是連在一起的。據(jù)悉，該項(xiàng)目早在2006年就已提交建設(shè)，開發(fā)商解釋說:“規(guī)劃部門審批的時候還可以，但是他們到了國土局就搬出了這個規(guī)定，我們也不知道?！钡侥壳盀橹梗麄冞€沒有看到國土資源部提出的任何符合上述規(guī)定的文件。70年期滿后怎么辦？2007年3月頒布的《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動續(xù)期?！睆倪@個層面來說，即使房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過期70年，業(yè)主仍然可以繼續(xù)居住。1994年通過、2007年8月修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，最遲應(yīng)在屆滿前一年申請續(xù)期?！崩m(xù)期后，必須繳納土地使用權(quán)出讓金。如果續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)，土地將被收回。這兩者是矛盾的。哥哥寫的是“收集房產(chǎn)?！毕葦[脫這些絆腳石！有人提到，這應(yīng)該是開征房產(chǎn)稅之前需要解決的問題。但是，房子的所有權(quán)永遠(yuǎn)屬于購買者，而土地屬于國家。產(chǎn)權(quán)到期后，房子無疑屬于權(quán)利人，但矛盾的是房子要建在土地上。不動產(chǎn)登記將是推進(jìn)不動產(chǎn)稅法的重要前提。一樓怎么樣？其實(shí)底層也能找到好房子。在人們的傳統(tǒng)觀念中，底層住宅因其潮濕、缺乏隱私和陽光而不受消費(fèi)者歡迎。但是，還是有一部分人喜歡底層的房子。首先，底層不會因?yàn)殡娞萃＿\(yùn)的影響而不方便出行。而且現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商都試圖在底層做文章，比如贈送庭院、花園等，設(shè)計(jì)精美，風(fēng)格獨(dú)特。更重要的是底層的房子價格相對便宜，可以節(jié)省很多費(fèi)用。其實(shí)只要注意以下幾點(diǎn)，選擇得當(dāng)，就能在底層找到好房子。避免受潮。一樓比較潮濕，回潮率比較嚴(yán)重，但是如果下面有擱板空的地板就沒事了。選擇這種房子的時候，要注意室內(nèi)墻面是否有霉斑。即使選擇后，也建議使用地磚，而不是在室內(nèi)鋪設(shè)地板。而且底層一般離地面比較近，周圍有很多管線井，所以墻面表皮和樓板的防潮問題是關(guān)鍵。目前一些小區(qū)的底層房屋往往架空半層或1-1.5米，底層作為半地下室處理，起到更好的防潮作用。采光問題目前新房設(shè)計(jì)施工中充分考慮了這個問題，基本達(dá)到國家規(guī)定的最低日照標(biāo)準(zhǔn)。但是，這樣的問題在年齡相對較大的房子里更為突出。盡量選擇建筑距離大的住宅小區(qū)，爭取主采光面在正南方。如果有老人小孩，就要考慮冬天的自然日照。影響首層日照的主要原因在于相鄰建筑的遮陽，所以你可以自己計(jì)算一下這個建筑和南面相鄰建筑的距離是否小于相鄰建筑的建筑高度。如果距離高于建筑高度，45°的太陽光入射角不受影響。安全問題對于追求高品質(zhì)生活的人來說，安全問題是最關(guān)心的，也是最被關(guān)注的環(huán)節(jié)。社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理是選擇底層住宅的消費(fèi)者必須考慮的重要因素。如果整個小區(qū)的安全管理措施得當(dāng)，人員出入受到嚴(yán)格控制，安全人員經(jīng)常進(jìn)行巡查，底層房屋的安全系數(shù)可以大大提高。選擇此類房屋時，應(yīng)仔細(xì)研究住宅區(qū)的地理位置、周圍居民、住宅區(qū)的性質(zhì)和物業(yè)管理公司的質(zhì)量。另外，自我防范也很重要。噪音問題一樓是住戶上樓的必經(jīng)之路。人多的時候會有噪音，比如關(guān)閉單元門的聲音，腳步聲，嬉鬧聲等等。因此，為了避免日常干擾，我們應(yīng)該注重房屋的隔音質(zhì)量，包括墻壁、門窗。特別是窗戶，中空且密封性能好的隔音玻璃能有效避免外界聲音的干擾。因此，在選擇底層住宅時，應(yīng)盡量避開地下車庫和主要交通道路的出入口，并謹(jǐn)慎選擇面向道路、娛樂區(qū)或小區(qū)大門的住宅，以避免灰塵和噪音的干擾以及夜間車燈的閃爍和鳴笛。健康問題往往發(fā)生在住房年齡不是很新的社區(qū)或房地產(chǎn)公司不太負(fù)責(zé)的社區(qū)，如隨機(jī)丟棄和高空拋物線現(xiàn)象。所以在選擇這類房子的時候，要考察住宅人的素質(zhì)和物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。