(文/海紅燕編輯/馬文元)“集中供應(yīng)地”這件事總會(huì)帶來(lái)不同的“驚喜”。

比如，一些聲稱(chēng)全國(guó)性布局的房企，在集中供地上還是不得已大手筆押注自家大本營(yíng)；再比如，受去年3月虹口“圍標(biāo)事件”事件影響，傳華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科三家房企在嘗試報(bào)名參加上海首次集中出讓時(shí)，遭到了官方的拒絕。

有媒體報(bào)道，盡管沒(méi)有公開(kāi)的處罰文件禁止三家房企拿地，但行業(yè)內(nèi)都知道，去年上海對(duì)三家房企發(fā)出了“禁令”，限制其三年內(nèi)在公開(kāi)市場(chǎng)的拿地行為。因此，6月上海首次集中出讓?zhuān)f(wàn)科、華潤(rùn)、中?？峙轮荒茏鰝€(gè)觀眾了。

不過(guò)，萬(wàn)科今年拿的地并不少。據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅就集中供地市場(chǎng)而言，萬(wàn)科在沈陽(yáng)拿下三宗宅地，在無(wú)錫、重慶、長(zhǎng)春、杭州各拿下一宗宅地，拿地總金額約116.12億元。在非集中供地上，萬(wàn)科也異常的大手筆，權(quán)益拿地金額約563.91億元。

數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，萬(wàn)科在全國(guó)招拍掛市場(chǎng)上，以680.03億元的權(quán)益拿地總價(jià)位列第二，超過(guò)頻頻出現(xiàn)在集中供地市場(chǎng)的保利、招商、華潤(rùn)。

事實(shí)上，即使不受“圍標(biāo)事件”影響，萬(wàn)科也不見(jiàn)得會(huì)加入這場(chǎng)價(jià)值約700億的土拍盛宴。因?yàn)樵诖饲皬V州、無(wú)錫、重慶等9城的集中供地中，萬(wàn)科已經(jīng)“缺席”了北京、廣州、深圳這三個(gè)一線(xiàn)城市。

但值得注意的是，如若此次缺席上海土拍市場(chǎng)，可以說(shuō)，萬(wàn)科2021年至今在北上廣深未落一子。

借用萬(wàn)科投資者的一句話(huà)，“公司參與第一批集中供地的一線(xiàn)城市土地競(jìng)拍沒(méi)有獲得土地？所以管理層準(zhǔn)備的大額現(xiàn)金做什么用的？”

銷(xiāo)售排名界的“萬(wàn)年老二”

自打1992年進(jìn)入上海，上海萬(wàn)科成立已有28年時(shí)間。

作為最早期打入上海市場(chǎng)的房企之一，萬(wàn)科在上海商品房權(quán)益銷(xiāo)售金額方面一直占據(jù)著極大的優(yōu)勢(shì)。但隨著房企全國(guó)性發(fā)展的布局、總部遷入上海等規(guī)劃，萬(wàn)科在銷(xiāo)售上的優(yōu)勢(shì)正在逐漸抹平。

據(jù)媒體報(bào)道，2015年，上海萬(wàn)科曾以商品房總銷(xiāo)金額283億元、市場(chǎng)占有率4.67%，占領(lǐng)上海市場(chǎng)第一，遠(yuǎn)超當(dāng)年亞軍中信泰富70億。

可在2016年，萬(wàn)科銷(xiāo)售權(quán)益金額排名掉至第二位，甚至被銷(xiāo)售權(quán)益金額218.36億、排名第三的融創(chuàng)緊追，僅錄得236.94億元。2017年，上海萬(wàn)科的銷(xiāo)售權(quán)益金額降至150.15億元，雖仍保住了上海樓市排名第二的寶座，但同時(shí)與第三名的差距也進(jìn)一步縮小。

2018年，上海萬(wàn)科的排名再度下滑至第三名，銷(xiāo)售權(quán)益金額也持續(xù)下滑至128.28億元。此時(shí)，上海萬(wàn)科和融創(chuàng)的距離從兩年前的18.58億元縮減至2.97億元。

2019年，上海萬(wàn)科的排名重返第二，權(quán)益銷(xiāo)售金額190.6億元，但此時(shí)融創(chuàng)已完成第三名到第一名的華麗轉(zhuǎn)身，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額225.8億元。

2020年，上海萬(wàn)科的排名保持第二，權(quán)益銷(xiāo)售金額200.64億元，距離第一名的中海約27億元。

事實(shí)上，不僅在上海銷(xiāo)售排行上位于“萬(wàn)年老二”，在萬(wàn)科內(nèi)部，上海區(qū)域的占比也在不斷減小。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，上海萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入分別為775.12億元、666.97億元、834.72億元、960.25億元、1103.65億元，占營(yíng)業(yè)收入比的32.23%、27.46%、28.04%、26.10%、26.33%。

如此也不難理解，背負(fù)規(guī)模焦慮的上海萬(wàn)科，為何會(huì)和成功入圍拿地的華潤(rùn)、中海給出相同的有效報(bào)價(jià)，創(chuàng)造“上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊成交總價(jià)34.3億元、溢價(jià)率為0”的壯舉了。

“不拿地王”宣言屢次打臉

在萬(wàn)科2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示，“我們?cè)?007年就提出了‘不囤地、不捂盤(pán)、不拿地王’的策略，從不追求過(guò)高的土地儲(chǔ)備。企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢(qián)了，也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢(qián)?！?

可說(shuō)是一回事，執(zhí)行又是另外一回事。

據(jù)萬(wàn)科年報(bào)顯示，2021年上海萬(wàn)科可供開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括徐匯萬(wàn)科中心、安亭新鎮(zhèn)項(xiàng)目、天空之城、中興路項(xiàng)目、上海天際、上海七寶商務(wù)區(qū)兩幅地塊、四季都會(huì)、青藤公園、上海曉風(fēng)來(lái)、上海華漕項(xiàng)目12個(gè)項(xiàng)目，2021年計(jì)劃總竣工面積為115萬(wàn)平方米，結(jié)合單個(gè)項(xiàng)目權(quán)益計(jì)算，權(quán)益竣工面積為71.67萬(wàn)平方米。

其中，徐匯萬(wàn)科中心就是當(dāng)時(shí)萬(wàn)科2012年拿下的地王項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科聯(lián)合綠地、九龍倉(cāng)以54.31億底價(jià)競(jìng)得徐匯漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)商辦地塊，樓板價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，刷新上?？們r(jià)地王記錄。

半年后，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)323次激烈競(jìng)爭(zhēng)加價(jià)后，以48.7億元的代價(jià)競(jìng)得浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)商住地塊，樓板價(jià)21415元/平米，溢價(jià)率為88.6%。

而在這些“地王”項(xiàng)目之中，最讓上海萬(wàn)科受傷的還屬不被上海消費(fèi)者待見(jiàn)的標(biāo)桿項(xiàng)目中興路壹號(hào)。

2020年5月，中興路壹號(hào)一期以13萬(wàn)/平的單價(jià)入市，由于不受消費(fèi)者認(rèn)可，項(xiàng)目認(rèn)籌受冷。為了扭轉(zhuǎn)局面，中興路壹號(hào)將驗(yàn)資金額從50萬(wàn)降至20萬(wàn)，即使如此，項(xiàng)目最終認(rèn)籌率仍然只有30.13%。

就這樣斷斷續(xù)續(xù)賣(mài)了近半年時(shí)間，中興路壹號(hào)的銷(xiāo)售成交數(shù)量幾乎保持著以“個(gè)”為單位。數(shù)據(jù)顯示，2020年5月至10月，中興路壹號(hào)銷(xiāo)售套數(shù)分別為21套、4套、7套、10套、7套、11套。

后來(lái)得益于年底上海整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，中興路壹號(hào)的銷(xiāo)售情況才稍有起色。2020年11月至12月，中興路壹號(hào)銷(xiāo)售套數(shù)13套、34套。至此，項(xiàng)目一期清盤(pán)工作總算進(jìn)入尾聲。

耗費(fèi)近一年時(shí)間，也不過(guò)是銷(xiāo)售了中興路壹號(hào)一期約220套房源。而項(xiàng)目二期即將于2021年6月開(kāi)盤(pán)入市，推售房源236套，據(jù)此估算，中興路壹號(hào)二期清盤(pán)時(shí)間估計(jì)要在2022年，更何況，項(xiàng)目未來(lái)還有加推計(jì)劃。

值得注意的是，據(jù)融信年報(bào)透露，中興路壹號(hào)總建筑面積14.98萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2021年12月31日。

換句話(huà)說(shuō)，中興路壹號(hào)有望創(chuàng)造上海萬(wàn)科的新紀(jì)錄：從期房賣(mài)到現(xiàn)房。

此外，對(duì)于上海萬(wàn)科而言，賣(mài)不動(dòng)虧本，賣(mài)動(dòng)了的中興路壹號(hào)更虧。

據(jù)融信管理層透露，由于限價(jià)，融信最后為這個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了減值準(zhǔn)備4.8億元，占其2020年股東應(yīng)占溢利的近五分之一。

據(jù)觀察者網(wǎng)以往報(bào)道，2016年，中興路壹號(hào)地塊以110.1億、10萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)、14.3萬(wàn)/平方米的可售面積樓板價(jià)、139%的溢價(jià)率成功拍出，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)土地成交史上最貴地王紀(jì)錄。原本與之毫無(wú)關(guān)聯(lián)的萬(wàn)科，同年12月竟主動(dòng)花費(fèi)53.95億元往坑里跳，直接買(mǎi)下該地塊49%權(quán)益，并成為操盤(pán)方。

雖然上海萬(wàn)科方回應(yīng)，不方便對(duì)此事進(jìn)行回應(yīng)，但上海萬(wàn)科不僅花費(fèi)53.95億元“高位”接盤(pán)，還要為項(xiàng)目承擔(dān)大筆虧損已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

雖說(shuō)萬(wàn)科家大業(yè)大，一個(gè)地王項(xiàng)目虧本對(duì)企業(yè)影響不大，但對(duì)于上海萬(wàn)科而言，也算得上是一個(gè)非常沉重的代價(jià)了。有消息稱(chēng)，萬(wàn)科中興路壹號(hào)一個(gè)項(xiàng)目很對(duì)上海萬(wàn)科利潤(rùn)產(chǎn)生了極大影響。

不過(guò)，這并不影響上海萬(wàn)科好好“活下去”。

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