20多年前完成的一樁農(nóng)村住房買賣，因?yàn)椴疬w引發(fā)糾紛，賣方反悔把買方告上了法庭。房屋所有權(quán)與拆遷款最后何去何從？

圖文無關(guān) 資料圖，新華社供圖

日前，浙江省紹興市新昌縣人民法院審理了這起因拆遷引起的房屋買賣合同糾紛案，以買方支付賣方房屋拆遷款的10%結(jié)案。

被告梁某與原告石某不是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：石某將自己的一處農(nóng)村住房折價(jià)7萬元賣斷給梁某。協(xié)議簽訂后，梁某支付了購房款7萬元，石某將上述房屋交付給梁某使用。

房屋買賣后，兩家再無交集。直到去年，案涉房屋所在村適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在內(nèi)的全部房屋及其他財(cái)產(chǎn)與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，總計(jì)補(bǔ)償金額237萬元。

消息傳出后，原房主石某的繼承人認(rèn)為案涉房屋系集體土地上建造的房屋，根據(jù)“房地一致”原則，農(nóng)村宅基地不得向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售，城鎮(zhèn)居民及其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員亦不得向非本人所在集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人購買農(nóng)村宅基地上的房屋，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求返還房屋。雙方因此引發(fā)爭議，石某的繼承人遂一紙?jiān)V狀，將梁某訴至法院。

法院審理認(rèn)為，案涉房屋系農(nóng)村房屋，梁某不是石某所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖案涉房屋已交付，并辦理了過戶登記手續(xù)，但該房地產(chǎn)買賣契約因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性禁止規(guī)定仍應(yīng)屬無效。根據(jù)《民法典》，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

法院認(rèn)為，原被告因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，并按各自過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由于本案案涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某此前訂立的房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議，包括案涉房屋在內(nèi)的從石某處轉(zhuǎn)讓所得全部財(cái)產(chǎn)被征收，被告梁某實(shí)際已經(jīng)喪失了對案涉房屋等全部財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，客觀上已無法返還，故可依法按照對應(yīng)拆遷補(bǔ)償款折價(jià)補(bǔ)償。

此外，石某明知案涉房屋無權(quán)處分，仍主動(dòng)與梁某訂立協(xié)議，其較梁某有較大過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)較多過錯(cuò)責(zé)任。而作為案涉房屋初始擁有者的石某，自愿與梁某簽訂房地產(chǎn)買賣契約并交付了房屋，而且也收取了梁某按約定支付的全部購房款，在此情況下，石某又以協(xié)議無效為由主張房屋權(quán)利，有違誠實(shí)信用原則，其更應(yīng)對梁某所產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失承擔(dān)主要責(zé)任。

最終，法院結(jié)合本案實(shí)際，判決確認(rèn)雙方的合同無效，石某應(yīng)返還梁某購房款，梁某應(yīng)返還石某對應(yīng)房屋補(bǔ)償款，由此給梁某造成的經(jīng)濟(jì)損失，由石某承擔(dān)90％的過錯(cuò)賠償責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。