在業(yè)內(nèi)，基奧地產(chǎn)被譽為“專注于城市綜合體的開發(fā)和運營”。集團(tuán)與頂級國際設(shè)計團(tuán)隊合作，如加拿大的SOM、AS+GG、B+H和英國的AEDAS，共同打造城市地標(biāo)商業(yè)綜合體。

目前已建成南京金奧中心、蘇州金奧中心、揚州金奧中心、淮安奧中心、濟(jì)南金奧中心、正在建設(shè)中的蘇州吳江金奧白金館、蘇州相城金湘中中心、蘇州吳中金吳忠信、非洲坦桑尼亞大廈等。每個城市綜合體都完美地結(jié)合了五種主要的形式，包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、5A辦公樓、購物中心和商業(yè)區(qū)

縱觀基奧地產(chǎn)的土地收購策略，大多位于未來幾年發(fā)展?jié)摿^大的新興商業(yè)區(qū)和副城市中心區(qū)，如南京的地標(biāo)性商業(yè)綜合體南京基奧中心，也讓人贊嘆這家企業(yè)的戰(zhàn)略眼光。

11月19日，金大地集團(tuán)下屬的蘇州金相房地產(chǎn)有限公司股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓簽約儀式在蘇州市月季區(qū)疊來酒店成功舉行，標(biāo)志著吉澳金相中心臟項目的建設(shè)和發(fā)展邁上了一個新臺階。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融形勢下，蘇州相城活力島核心地塊的布局是可以完成的，商業(yè)地產(chǎn)市場可以看到這個企業(yè)的實力和勇氣。

近日，金傲商業(yè)總經(jīng)理董接受本報采訪，分享了蘇州金傲中心的商業(yè)規(guī)劃、金傲商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略以及商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險與機(jī)遇的趨勢判斷。

董，暨南商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理

一二線購物中心傾向“紅?！?。二三線城市還是有商業(yè)“藍(lán)海”和機(jī)會的

經(jīng)過幾年的快速增長，中國的商業(yè)房地產(chǎn)正變得越來越分化。在華看來，購物中心的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向“紅海”發(fā)展的趨勢，但商業(yè)和機(jī)會的“藍(lán)海”依然存在。

華表示，企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個從數(shù)量到質(zhì)量到運營競爭都比較激烈的階段，而且這種情況還將長期存在。但在商業(yè)飽和度高的情況下，也有商業(yè)的“藍(lán)?！?，這些地區(qū)還是有一定的商業(yè)開發(fā)/[/k0/】。東孫華以蘇州相城區(qū)為例。他認(rèn)為隨著蘇州城的發(fā)展和政府的規(guī)劃，活力島有非常大的空的經(jīng)商空間。

“雖然整體上業(yè)務(wù)發(fā)展處于飽和階段，但從基奧業(yè)務(wù)的角度來看，這是一個機(jī)遇?！倍瓕φf道。

據(jù)了解，蘇州金傲金相中是繼蘇州新區(qū)金傲中心、蘇州吳江金傲白金館(220米)、蘇州金傲吳中金傲吳忠信之后，金大地集團(tuán)在蘇州布局的第四個城市綜合體項目。項目位于蘇州市城北CBD相城區(qū)活力島商業(yè)人居核心區(qū)，總用地面積約8.7萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。有兩座高約220米的雙塔，總投資高達(dá)60億元。該項目計劃在2020年生產(chǎn)正負(fù)零，結(jié)構(gòu)將在2021年封頂。建成后必將成為區(qū)域形象地標(biāo)、功能地標(biāo)、商業(yè)地標(biāo)。該項目集超高層世界一線品牌五星級酒店和商務(wù)為一體

蘇州基奧金相中心臟效果圖

商業(yè)競爭加劇。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)是成功的關(guān)鍵

談及2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最深的感觸，董用兩個字概括:“競爭”和“壓力”。他說:“因為激烈的市場競爭，作為運營商，我們越來越能感受到消費者對好項目的需求越來越大，這就要求我們具備更專業(yè)的項目運營能力。“在他看來，專業(yè)的運營能力體現(xiàn)在各個方面，其中產(chǎn)品和服務(wù)是成功的關(guān)鍵。”現(xiàn)在，“地段”仍然是業(yè)務(wù)發(fā)展的核心要素之一?！暗谙乱浑A段，商業(yè)競爭更多的取決于項目能否提供高質(zhì)量、完善的產(chǎn)品和服務(wù)。”董對解釋道。

南京基奧中心實景地圖

以南京金傲購物中心和金傲華街為例，該項目雖然占據(jù)了河西CBD獨特的核心優(yōu)勢，但金傲商務(wù)也在不斷轉(zhuǎn)型升級，業(yè)態(tài)和品牌的組合也在不斷調(diào)整，以更好地滿足消費者日益多樣化的消費需求。

華介紹說，剛剛簽約成功的蘇州基奧金相中中心總建筑面積10萬平方米，分為地上6層和地下2層。國際建筑設(shè)計公司Lead8設(shè)計了商業(yè)建筑空，完成了前期調(diào)研、商業(yè)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。項目在成交量上的競爭力可能并不優(yōu)于商圈其他商業(yè)實體，但蘇州相城基奧廣場將以“創(chuàng)新、美麗、有靈魂的商業(yè)”為城市標(biāo)志性商業(yè)使命，全力打造“最蘇州”主題高端購物中心，以藝術(shù)活力和情懷重新定義“新奢華”，提供差異化的商業(yè)定位和經(jīng)營理念，與周邊商業(yè)形成強(qiáng)大競爭力。

蘇州基奧中心效果圖

市場不可預(yù)測。新零售和場景革命是未來的方向

在預(yù)測2019年業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢時，董認(rèn)為，“新零售”和“場景革命”是未來業(yè)務(wù)發(fā)展的重中之重。

在他看來，隨著消費的升級和電子商務(wù)的沖擊，百貨公司的黃金時代已經(jīng)過去了。然而，由于電子商務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大和競爭的加劇，它也面臨著轉(zhuǎn)型和改革。從現(xiàn)階段來看，新零售，尤其是線上線下結(jié)合，是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，對購物中心和原有線下業(yè)務(wù)來說是一個很好的機(jī)遇。

另一方面，場景革命逐漸成為一個項目的標(biāo)志。董說:“現(xiàn)在購物中心最重要的不是經(jīng)營租金，而是人流。當(dāng)場景搭建得足夠好，就會帶來人流的增加，增加項目的附加值?！彼J(rèn)為，未來的購物中心，尤其是主題企業(yè)，需要通過場景創(chuàng)作來滿足甚至創(chuàng)造消費者需求。

揚州基奧中心效果圖

基奧商業(yè)2019:繼續(xù)提煉創(chuàng)新藝術(shù)與商業(yè)的融合

金傲商務(wù)以“立足南京，深度培育華東，布局全國，拓展海外”的發(fā)展戰(zhàn)略，覆蓋非洲的南京、蘇州、揚州、淮安、上海、濟(jì)南、湘潭、成都、坦桑尼亞。

依托金大地集團(tuán)平臺，在“融合、多元、共存、融合”的產(chǎn)業(yè)體系下，基奧商業(yè)打造了“3+N”基奧品牌戰(zhàn)略體系，致力于打造藝術(shù)+地域藝術(shù)主題商場、人文+社區(qū)生活購物廣場、生態(tài)+異域風(fēng)情街區(qū)、商業(yè)+非標(biāo)準(zhǔn)BRD社區(qū)，形成“基奧國際購物中心”和“基奧濱濱”等22個中輕資產(chǎn)商業(yè)項目正在運營、籌備和立項，商業(yè)運營面積近200萬平方米。

淮安基奧中心效果圖

對于基奧商業(yè)集團(tuán)來說，剛剛過去的2018年也是豐收的一年。在項目上，金傲商業(yè)將其業(yè)態(tài)和品牌組合升級、調(diào)整為南京金傲國際購物中心、南京金傲賓潤匯購物廣場、南京金傲拉芳思花街、上海金傲華街；產(chǎn)品方面，南京基奧國際購物中心引入“切爾西市場”概念，升級打造具有國際特色的“方絲”創(chuàng)意市場，推出江蘇首家免稅店——中富免稅店；南京金澳濱潤江引入“田空體育館”模式，打造體育與健康生活主題；南京基奧拉德芳斯花街調(diào)整引進(jìn)了國內(nèi)外眾多名菜、大眾餐飲和服務(wù)設(shè)施，現(xiàn)已形成了在南京享有盛譽的著名風(fēng)情街區(qū)。對于基奧業(yè)務(wù)來說，這些新內(nèi)容不僅豐富了基奧商業(yè)品牌，也為集團(tuán)的發(fā)展提供了新思路。

2019年，基奧商業(yè)在南京重新立足。除了繼續(xù)整合文化和商業(yè)，為現(xiàn)有項目的運營做準(zhǔn)備，還不斷開發(fā)和擴(kuò)大新的標(biāo)志性商業(yè)房地產(chǎn)項目和輕資產(chǎn)項目。

據(jù)華介紹，在蘇州，除了新簽約的蘇州相城基佬之心，還有40萬平方米的蘇州新區(qū)基佬中心在建設(shè)和籌備中，以及220米高的蘇州吳江基佬白金館。同時，在蘇州吳中區(qū)太湖基奧基奧吳中之心——超五星級酒店、國際公寓、寫字樓、9萬平米購物中心、2萬平米的設(shè)立中，可謂馬不停蹄

蘇州太湖黃金奧林匹克中心備選設(shè)計圖

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其外部資源是有限的。基奧商業(yè)下一階段的發(fā)展方向和戰(zhàn)略方向重點在哪里？

董孫華:金澳現(xiàn)在在一二線城市有很多新的土地儲備。根據(jù)我們“立足南京，深度培育華東，布局全國，放眼世界”的發(fā)展戰(zhàn)略，我們下一階段的重點是以精細(xì)化的運營創(chuàng)新提升運營中的項目，同時加快兩個趨勢。首先是戰(zhàn)略省/市布局，如江蘇、上海、浙江、安徽、山東、湖南、成都等。

第二步，深入發(fā)展，重點領(lǐng)域，這是兩個相輔相成的過程。到2020年，我們的計劃是25個，其中50%是新的一二線城市，剩下的50%可能是三四線城市。"

基奧商業(yè)項目多在三四線城市，三四線城市商業(yè)項目突破是個大問題。如何看待這個問題？如何在有限的時間內(nèi)跳好這支“帶著鐐銬的舞”空？

董:商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要考慮選址，還要考慮項目定位。如果你不知道項目所在的城市、地區(qū)、社區(qū)，項目就無法與你原來的規(guī)劃相匹配。面對日益同質(zhì)化的商業(yè)環(huán)境，董認(rèn)為商業(yè)競爭同質(zhì)化并不可怕，可怕的是對不同城市消費行為的漠視。

根據(jù)中國不同的城市等級、地區(qū)和社區(qū)，基奧商務(wù)開始構(gòu)建完整的社區(qū)商業(yè)模式。

定位必須在前期量身定做，規(guī)劃好。而定位要落地，就需要吸引品牌合作。客戶和消費者的需求，不是空能硬性想象的，要有清醒的認(rèn)識。

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、布局和消費模式正在發(fā)生巨大變化，這迫使商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行改革和升級。但是，此時的金澳商業(yè)選擇重商地產(chǎn)，無論有沒有準(zhǔn)備，除了巨大的實力和勇氣之外，還有挑戰(zhàn)和挑戰(zhàn)。你是怎么考慮的？

董:做生意，一定要有接受考驗和挑戰(zhàn)的能力。基奧5年計劃中，2017年和2018年的目標(biāo)是打造基奧品牌?！暗?020年，我們將逐步推進(jìn)五年計劃，按照分解的目標(biāo)一步步走向團(tuán)隊。這個過程會很漫長，但每年你都會看到它的變化?！?/p>

報告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出從一二線城市向三四線城市深度發(fā)展的趨勢。隨著三四線城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費水平的不斷提高，三四線城市的商業(yè)消費需求強(qiáng)勁，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

2018年，商業(yè)地產(chǎn)充滿“創(chuàng)新”。如何看待這個問題？

就業(yè)務(wù)本質(zhì)和思路而言，只有前期快速解決招商問題，后期的建設(shè)、準(zhǔn)備和創(chuàng)新才會得到很好的支撐。在未來的運營規(guī)劃中，60%是傳統(tǒng)運營，30%是運營模式的創(chuàng)新，10%是技術(shù)手段的創(chuàng)新。

創(chuàng)新運營和技術(shù)的結(jié)合在于打造智能廣場。比如有效利用電影院空座位。通過技術(shù)手段自動捕捉商城會員在商城內(nèi)的具體位置，同時捕捉劇場內(nèi)的空座位，并將信息推送給會員。有了二維碼，會員可以考慮是否去看這部定點免費電影；推廣AR模式、全息視聽技術(shù)、3D虛擬指南、360全景體驗、動畫IP等。，使娛樂和購物可以無縫對接，藝術(shù)和時尚可以共存，消費者可以被創(chuàng)造出來，從而構(gòu)建一個新零售、新消費、新服務(wù)的智能商業(yè)生態(tài)。

不同規(guī)模的綜合體對應(yīng)不同的業(yè)務(wù)組合、營銷方式和金融投資。在你的投資模型中，投資價值最大的綜合體的規(guī)模范圍是多少？為什么？

董:客觀地說，我們不能僅憑一個項目的量來判斷它的好壞。只有全程專業(yè)能力的展示，才能決定項目的成敗，如前期研究與政策的導(dǎo)向，中期規(guī)劃與設(shè)計，中后期投資規(guī)劃，甚至后期運營模式。從基奧的商業(yè)角度來看，50-10萬平米的成交量是一個合理的區(qū)間。

基奧商務(wù)專注于打造城市地標(biāo)項目。這些標(biāo)志性的項目在很多城市都是氣勢恢宏或者引人注目的。你如何理解地標(biāo)項目的生命和靈魂？

董:城市地標(biāo)和風(fēng)景是兩回事?；ヂ?lián)網(wǎng)上點擊率高的景觀未必是地標(biāo)。一個城市的地標(biāo)應(yīng)該具有“嚴(yán)肅”的人文特征，首先是它的文化內(nèi)涵，可以賦予一個城市特殊的意義。它應(yīng)該像一個歷史人物，經(jīng)過考驗，有精神內(nèi)涵，能永遠(yuǎn)留在人們心中。只有獨特的主題理念和場景氛圍，結(jié)合標(biāo)志性的創(chuàng)新建筑形式和科學(xué)的商業(yè)布局，提升消費體驗環(huán)境，注重錯位的管理體驗，倡導(dǎo)精細(xì)的服務(wù)理念，與文化藝術(shù)有機(jī)融合，塑造獨特的商業(yè)氣質(zhì)，才能使項目更具生命力和靈魂。

據(jù)華介紹，金澳商業(yè)一直以打造明星項目為重點，做專業(yè)化的現(xiàn)有項目，不斷鞏固市場份額，形成行業(yè)標(biāo)桿，以此來獲得行業(yè)口碑，探索企業(yè)發(fā)展之路。目前在9個省市共有22處自持純商業(yè)物業(yè)，總建筑面積近200萬㎡。到2020年，公司開發(fā)和管理的商業(yè)地產(chǎn)總面積將超過300萬平方米。