本期亮點:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也被納入增值稅管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅最新的計算方法是什么？今天給你詳細(xì)解釋！

一、增值稅預(yù)繳(一)政策依據(jù)

根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》，普通納稅人以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在預(yù)收款次月按3%的稅率預(yù)繳增值稅。計算方法是:

預(yù)繳稅金=預(yù)繳÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率是根據(jù)適用于納稅人的不同計稅方法選擇的。納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法根據(jù)新舊房地產(chǎn)項目確定。納稅人可以選擇對開工日期在2016年4月30日前的舊項目適用簡易計稅方法。一旦選擇，36個月內(nèi)無法更改。對于上述日期之后開始的新項目，只能采用一般的計稅方法。

2.本期允許扣除的地價按以下公式計算:

本期允許扣除的地價=(本期出售房地產(chǎn)項目建筑面積÷可供出售房地產(chǎn)項目建筑面積)×已付地價

本期銷售的房地產(chǎn)項目建筑面積，是指本期申報增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目的可銷售建筑面積是指房地產(chǎn)項目可銷售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨計價結(jié)算的配套公共設(shè)施建筑面積。

已付地價是指政府、土地管理部門或政府委托的單位直接收取的地價。

三.會計方法案例:

2018年1月，上述房地產(chǎn)開發(fā)公司開具增值稅發(fā)票，總價稅8880萬元，對應(yīng)允許抵扣土地成本2220萬元，2017年12月繳納增值稅60萬元，當(dāng)月抵扣進項稅450萬元，無前期抵稅。

第一步:確認(rèn)所得稅和銷項稅

借款:預(yù)收款8880萬元

貸款:主營業(yè)務(wù)收入8000萬元

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅-銷項稅額880萬元

房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具增值稅專用發(fā)票，票面金額應(yīng)為880萬元，收款人可以全額抵扣增值稅。

第二步:地價從增值稅中扣除

借款:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅-銷項稅額扣除220萬元

貸款:主營業(yè)務(wù)成本220萬元

從地價中扣除的增值稅=地價÷(1+11%)*11%

= 2220.00÷1.11 * 0.11 = 220萬元

第三步:轉(zhuǎn)出當(dāng)月未繳納的增值稅

借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未付增值稅210萬元

貸款:應(yīng)納稅-未付增值稅210萬元

當(dāng)月實際銷項稅額= 880.00-220.00 = 660萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣進項稅= 450萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅= 660.00-450.00 = 210萬元

第4步:將預(yù)付增值稅轉(zhuǎn)換為未付增值稅

借款:應(yīng)交稅金-未付增值稅60萬元

貸款:應(yīng)交稅費-預(yù)付增值稅60萬元

當(dāng)月未繳納增值稅余額= 210.00-60.00 = 150萬元

第五步:下個月交稅的時候，

借款:應(yīng)交稅金-未付增值稅150萬元

貸款:銀行存款150萬元

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