寫作=西三島

-part1—

曲江二期，夢(mèng)想好的地區(qū)，最初的夢(mèng)想“大雁夢(mèng)號(hào)”，中間夢(mèng)想“CCBD”，現(xiàn)在夢(mèng)想“城市區(qū)”！

印象最深的是大雁夢(mèng)號(hào)。對(duì)標(biāo)谷江南號(hào)的計(jì)劃，一圈歡呼，文商住在那里，想造高級(jí)別墅、高層等，突然大雁夢(mèng)號(hào)消失了，計(jì)劃完全改變了。(莎士比亞、大雁、大雁、大雁、大雁、大雁、圓夢(mèng)號(hào))

據(jù)悉，《西安曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)(二期)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 (2011年)、《西安市曲江新區(qū)“雁夢(mèng)湖區(qū)域”城市概念規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》。必須明確大雁夢(mèng)號(hào)的范圍，設(shè)計(jì)為高度參照《杜陵文物保護(hù)規(guī)劃(2009-2025)》。

對(duì)此事一直無(wú)解，據(jù)說(shuō)“沒(méi)有挖湖的地質(zhì)條件”，這是沒(méi)有辦法的。因此，曲江CCBD成為了地區(qū)的希望、高層建筑計(jì)劃、超級(jí)購(gòu)物中心等。曲宗，現(xiàn)在出現(xiàn)了超高層住宅，還要計(jì)劃“全部買下”。

& gt；注：曲江二期規(guī)劃圖-概述

因?yàn)榇笱銐?mèng)號(hào)消失了，低密度的夢(mèng)想破滅了。另外，因?yàn)榈貐^(qū)建筑密度足夠高，另一個(gè)超高層夢(mèng)想正在燃燒！

-part2—

在西安，一個(gè)地區(qū)誕生為超高層，很正常，但一個(gè)地區(qū)密集，出現(xiàn)超高層有點(diǎn)奇怪。

特別是曲江二期！由于曲江一期的持續(xù)，曲江二期不斷建公園，但無(wú)法彌補(bǔ)核心景觀的不足(新植物園、杜陵地區(qū)除外)。

2013年曲江二期CCBD/QCIC前期屬于房地產(chǎn)低谷期，地價(jià)普遍較低，房?jī)r(jià)也是谷底，開發(fā)商為了利潤(rùn)容積率普遍較高。

曲江二期CCBD片區(qū)除了在對(duì)話公園世家和天池園曲江鄉(xiāng)有一定別墅產(chǎn)品外，一般都是洋房高層。如果單從容積率來(lái)看，曲江二期CCBD版確實(shí)缺乏低密度的生活氛圍。

但是最近又傳來(lái)了一些奇怪的論調(diào)，如果是超高層的誕生，那就是嘈雜的聲音。超高層可以優(yōu)化城市天際線，但是如果出現(xiàn)超高層堆，可以說(shuō)是優(yōu)化嗎？

目前曲江二期超高層項(xiàng)目大致有三個(gè)，和大家一起討論。

超高層1:陽(yáng)光城利茲公館位于南三環(huán)與公園南路交匯的西北角，項(xiàng)目共150畝，總建筑面34萬(wàn)間，16套住宅計(jì)劃，總住戶數(shù)2968戶。15號(hào)樓是44F超高層建筑，16號(hào)樓是41F超高層建筑，2樓3戶，非貢品人行道。

超高層2:金地南湖湖景位于新開南路和唐華路十字東北角，項(xiàng)目占地97畝，第三期建設(shè)面27.6萬(wàn)套，16套住宅計(jì)劃，4.5萬(wàn)房趨勢(shì)街區(qū)商業(yè)，總家庭數(shù)1619戶。15號(hào)建筑是43F超高層，全部是2梯4產(chǎn)品，不是毛坯，而是送貨。

超高層3:天池苑大都會(huì)(曲江香道E地塊)位于空戰(zhàn)5路和春林三路，總建筑面積約37萬(wàn)平方米，共有27棟建筑，家庭總數(shù)1542戶，項(xiàng)目綠化率38%，容積率低至2.98，為超高層、超高層、超高層。

但是從超高層住宅來(lái)看，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)最密集的地區(qū)是曲江二期CCBD。因?yàn)?017年以后曲江二期比較熱，超高層住宅性價(jià)比高，這一點(diǎn)被市場(chǎng)認(rèn)可。

但是隨著超高層住宅的增加，曲江二期CCBD和曲江一期低密別墅地區(qū)的項(xiàng)目差距越來(lái)越大，如何改變形象成為地區(qū)管理的下一個(gè)難題。

-Part3—

過(guò)去超高層建筑是發(fā)達(dá)國(guó)家專用品，香港、上海、深圳大量出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)條件越好，超高層越高。

以大陸為例，深圳萬(wàn)凱金站藍(lán)灣、上海稅務(wù)濱江等都是早早的豪宅。

無(wú)一不是在景觀核心區(qū)，打造一線風(fēng)景，成為區(qū)域形象標(biāo)簽。還有一些搞綜合開發(fā)，集超高層住宅、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、文化中心為一體。

因此，超高層住宅密集區(qū)，被視為核心區(qū)無(wú)可厚非，但如果將所有超高層都視為“都會(huì)區(qū)”，那就是以偏概全！

其一，西安超高層地段非核心。

上海、深圳，超高層建筑熱衷于臨河、臨江、臨海，例如華潤(rùn)深圳灣·悅府，處于深圳灣中心，住宅高達(dá)52/55層，一線海景，視野廣闊。這一類產(chǎn)品，即便是報(bào)價(jià)20萬(wàn)/㎡，也被搶購(gòu)一空。

然而西安在售超高層住宅，除了灣流之外，全部都在商務(wù)區(qū)、人居區(qū)，例如第址在科技路，華僑城在雁展路，陽(yáng)光城在公園南路等等，這些項(xiàng)目千姿百態(tài)，但對(duì)于自然景觀的占有，都比較稀少。

其二，西安超高層戶型普遍較小。

西安超高層的誕生，并不是為了追求品質(zhì)，大部分都是為了滿足容積率，因此，戶型普遍規(guī)劃較小，通透性差，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。這一點(diǎn)雖然保障了市場(chǎng)范圍，但卻導(dǎo)致超高層體驗(yàn)感嚴(yán)重下滑。

例如，萬(wàn)科峰薈戶型在75-105㎡，陽(yáng)光城麗茲公館戶型在44-143㎡，設(shè)計(jì)比較緊湊。但還有兩個(gè)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較大，華僑城·天幕戶型比較大，大概在225-1045㎡；環(huán)球西安中心·第址戶型在116-425㎡。

其三，西安超高層缺乏攬景面。

超高層建筑備受追捧，很大一部分原因，就在于攬景。因此，是否具有獨(dú)特景觀、超大寬窗比、環(huán)幕攬景、通透性強(qiáng)等等，這些都必須考慮。

但西安在售項(xiàng)目對(duì)于這一點(diǎn)，不太重視，僅有環(huán)球西安中心·第址、華僑城·天幕在超高層設(shè)計(jì)上，對(duì)于扁平化考慮較多，還有寬幕攬景等等。

西安靜風(fēng)率極高，低空氣流不易擴(kuò)散，大氣污染長(zhǎng)期籠罩上空。一般來(lái)說(shuō)，霧霾處于對(duì)流層底端，樓層的高度與灰霾指數(shù)呈遞減的關(guān)系，即樓層越高，空氣質(zhì)量會(huì)越好，超高層有優(yōu)勢(shì)。

但因?yàn)榭諝庠?，西安超高層建筑景觀，對(duì)內(nèi)外要求都很高，例如上海世茂濱江“前江后園”，西安這些超高層是否能做到這一點(diǎn)？

曲江建設(shè)超高層無(wú)可厚非，畢竟寸土寸金，還能改善一下城市天際線。但如果超高層偏多，視覺(jué)就有一定影響。一個(gè)以低密度見(jiàn)長(zhǎng)的開發(fā)區(qū)，五個(gè)超高層住宅，是否有些不妥？

雁夢(mèng)湖煙消云散，CCBD變成人居區(qū)，“都會(huì)區(qū)”又開始做夢(mèng)？如此之多的超高層誕生，多少有些奇怪吧，想一想，曲江二期還有多少故事沒(méi)說(shuō)透？

—Part4—

西安超高層住宅兩個(gè)特點(diǎn)：一則是西安超高層建筑普遍價(jià)格較低，低于區(qū)域價(jià)格0.1-0.2萬(wàn)/㎡；二則是核心景觀缺失，無(wú)山景河景資源支撐。

其一，一般來(lái)說(shuō)，超高層造價(jià)比高層造價(jià)要高出10-15%，因?yàn)榇怪苯煌ā?nèi)部能耗要求、消防要求等等，要比高層標(biāo)準(zhǔn)要高。但西安超高層建筑溢價(jià)能力有限，甚至于略顯便宜。

其二，一般來(lái)說(shuō)，超高層與城市核心景觀資源密不可分，90年代香港的超級(jí)豪宅，深圳的第一批超高層全部都在湖邊、江邊、海邊，但西安的第一批超高層住宅普遍在消費(fèi)區(qū)、人居區(qū)。

目前，除了華僑城天幕之外，其他超高層均不在核心區(qū)域，也沒(méi)有核心景觀，而且對(duì)于項(xiàng)目的梯戶比和觀景尺度，并不是特別看中。

西安超高層住宅所面臨的的情況，與九十年代深圳超高層入市情況一樣，但不一樣的是，西安超高層產(chǎn)品顯然吃一塹長(zhǎng)一智，除了環(huán)球西安中心·第址、華僑城·天幕之外，戶型尺度都比較小。

可以說(shuō)，未來(lái)，市場(chǎng)如果普遍高端化，西安超高層建筑還有很長(zhǎng)一段路要走。

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