南京河西的濱江風(fēng)景區(qū)有一個(gè)非?！疤厥狻钡纳虡I(yè)項(xiàng)目，叫做韓碧樓(韓碧樓_建筑詳情-南京手機(jī)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng))。

8年前，臺灣香林集團(tuán)以6.78億韓元的最低價(jià)格在河西中部的濱江風(fēng)光帶內(nèi)占據(jù)了土地。宣布將引進(jìn)世界上最有名、最自豪的“世界上唯一的7星級”韓碧樓酒店——南京。

但是最近有相關(guān)人士透露，南京漢碧樓酒店自去年4月開業(yè)以來，一直處于“反短信”運(yùn)營狀態(tài)?！熬频昕偣灿?82個(gè)房間。目前只營業(yè)第一期(南區(qū))的152間客房，第二期(北區(qū))已經(jīng)一年到頭空著，沒有使用?！?

下圖是“客房一半是空的”的韓碧樓酒店夜景(黑暗地區(qū)是空的部分)。

南京作為“濱江風(fēng)光帶紅線內(nèi)”和水源保護(hù)地地區(qū)唯一的大型常設(shè)綜合體，南京漢碧樓從2011年收地初期開始就備受業(yè)界關(guān)注。該項(xiàng)目在對外宣傳中主張“引領(lǐng)南京高級圈生活方式”，將臺灣日月潭和青島韓碧樓的奢華傳奇品質(zhì)帶到南京，需要接受南京高級人居的高級背書。

現(xiàn)在八年過去了，它真的履行了諾言嗎？

(一個(gè))

據(jù)說，從臺灣的日月潭到青島西海岸，韓碧樓一直是“低密度豪華度假村酒店”的代名詞。但到達(dá)南京后，它似乎完全“變性”了。

第一，項(xiàng)目位置位置的變化。與臺灣日月潭、青島西海岸天生的旅游目的地屬性不同，南京漢碧樓位于長江大道和漢中門大道交匯的河西中部，本身并不能支撐優(yōu)越的旅游景觀資源。這導(dǎo)致了在酒店客房看到的強(qiáng)硬、最狹窄、最渾濁的河流。

其次，韓碧樓一直以“嚴(yán)格控制客房數(shù)量”在業(yè)界享有盛譽(yù)。代表性的例子是主體7層“臺灣第一大建筑物”日月潭壁樓：澳大利亞建筑師Kerry Hill將原本可以布置400間客房的面積大幅縮小到96間客房。這可以說是當(dāng)時(shí)獨(dú)一無二的大作。

設(shè)計(jì)師狹隘的核心目的是用看似“浪費(fèi)”的寬松尺度，改變與普通酒店完全不同的客房面積接近100平方米的超大空間體驗(yàn)。"躺在床上，伸手就能摸到日月潭。"

同樣，Kerry Hill設(shè)計(jì)的青島韓碧樓只有161間客房。起始面積都超過100平方米，很偏僻?！白钪档梅Q贊的是，9米寬的落地玻璃絲毫沒有遮擋。推開房門，迎面?zhèn)鱽砗＠说穆曇?。?

客房的空間越大，占用的景觀面也越多。當(dāng)然有底氣，正在賣更高的價(jià)格。(大衛(wèi)亞設(shè)，Northern Exposure(美國電視劇)，客房名言)這也是“韓碧樓教父”賴正英運(yùn)營頂級酒店的核心邏輯之一。據(jù)悉，日月潭韓碧樓創(chuàng)下了一晚房價(jià)達(dá)到600美元(約合人民幣3500元)的最貴酒店記錄。青島韓碧樓每晚房價(jià)為人民幣3200-3450元。兩家頂級度假村酒店開業(yè)，韓碧樓品牌一度聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。

“Kerry Hill大使親自操刀的日月潭、青島韓碧樓都是極簡主義和低密度豪華酒店的代表作。被認(rèn)為是具有純粹血統(tǒng)的休假型韓碧樓。”對此，業(yè)內(nèi)人士指出：“南京漢碧樓很遺憾沒有完全延續(xù)前作的DNA，成為就業(yè)率高密度商用復(fù)合項(xiàng)目?！?

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據(jù)公開資料顯示，南京涵碧樓總建筑面積接近20萬方，主體最高28層。規(guī)劃了酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓等產(chǎn)品。無論是建筑體量，樓層高度，還是客房的總數(shù)量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過臺灣、青島的兩座“前輩”。彼時(shí)，坊間也有不同的觀點(diǎn)表示，如此之高的容積率，或?qū)⒅苯佑绊懙骄频曜】汀⒐I(yè)主居住的舒適感及私密性。

“與主體只有7層的日月潭、青島涵碧樓相比，南京涵碧樓更像是一個(gè)被百米高樓圍合的天井，顯得非常壓抑、擁擠。酒店的標(biāo)準(zhǔn)客房面積也小得多，只有60平米。”一位常年試住國內(nèi)高端酒店的資深評測人士告訴房叔：“南京涵碧樓規(guī)劃的客房總數(shù)其實(shí)有280多間，遠(yuǎn)超青島和臺灣的同系列度假酒店。加上地塊位置較偏，緊鄰揚(yáng)子江快速路。開業(yè)后的生意只能說不溫不火。”

此外，據(jù)美團(tuán)官網(wǎng)顯示，南京涵碧樓酒店的江景標(biāo)準(zhǔn)房團(tuán)購價(jià)通常在1600多-1800多之間（每晚），遠(yuǎn)低于酒店去年開幕時(shí)宣稱的2860元高門檻標(biāo)準(zhǔn)。

“一般而言，酒店生意不是很好，才會(huì)通過大幅度打折等方式促銷跑量?！痹撊耸刻寡缘溃骸半m然涵碧樓團(tuán)購優(yōu)惠的力度較大，但身邊還是有不少朋友會(huì)選擇其他高端酒店消費(fèi)，如卓美亞、費(fèi)爾蒙等。其中既有性價(jià)比方面的考慮，也有交通不便等因素?！?/p>

這位酒店評測人士同時(shí)指出，國內(nèi)高端酒店業(yè)競爭極其激烈。尤其在各家奢華酒店品牌競相角逐客房的闊綽尺度及絕佳景觀面時(shí)，強(qiáng)調(diào)“六感”之美的南京涵碧樓卻反其道而行之，選擇“降標(biāo)”縮減客房面積（比青島涵碧樓的普通海景客房縮小了足足40平米），以犧牲室內(nèi)空間尺度感和住客體驗(yàn)感等代價(jià)，換取更多的客房數(shù)量。

換言之，涵碧樓酒店在南京，究竟是要“客房質(zhì)量”還是要“客房數(shù)量”？開發(fā)商入寧后大幅修改涵碧樓產(chǎn)品的原有DNA，背后的原因究竟又是為何？

難怪，有人打趣地說：是開發(fā)商覺得南京高端客群確實(shí)“消費(fèi)不起”與青島、臺灣同等規(guī)格的客房面積？還是不小心再次中了那句“外地房企入寧，必然降標(biāo)減配”的閹割魔咒？

（二）

俗話說得好：若是看一座奢華酒店是否夠“硬核”，不僅要看它的客房規(guī)格，也要看它自帶的中西餐廳。

如果說酒店客房面積的“降標(biāo)”，已經(jīng)影響到了部分高端消費(fèi)客群的體驗(yàn)感。那么作為整個(gè)涵碧樓綜合體中最重要的核心餐飲配套：Ho Jia 9全日餐廳和水沙漣中餐廳的消費(fèi)用戶評價(jià)，就更顯得有些耐人尋味了。

我們不妨來看一下部分消費(fèi)者在涵碧樓用餐后的體驗(yàn)評價(jià)。比如，人均335-388元標(biāo)準(zhǔn)的Ho Jia 9全日餐廳，用戶評價(jià)的畫風(fēng)是這樣的：

人均360元標(biāo)準(zhǔn)的水沙漣中餐廳，用戶的評價(jià)也是槽點(diǎn)滿滿（下圖）

事實(shí)上，無論是酒店的住客，還是在公寓業(yè)主的眼中，餐廳都是非常重要的配套設(shè)施。菜式怎么樣，口味好不好，是否對得起這份高消費(fèi)的價(jià)位，能不能讓主人在招待朋友及聚會(huì)時(shí)更有面子。這些也直接影響到整個(gè)酒店（公寓）項(xiàng)目居住生活的品質(zhì)感。

對于那些繁忙來往于世界各地的、且對生活品質(zhì)要求格外挑剔的“空中飛人”來說，主力餐廳品質(zhì)的好壞，甚至直接決定了他們是否愿意下次繼續(xù)住在這家酒店，是否愿意長期包下這家酒店的客房，是否“有沖動(dòng)”買下這里的服務(wù)式公寓。

值得一提的是，涵碧樓目前在售的公寓產(chǎn)品（涵碧樓行館）被指“賣了四年還沒賣完”。

“除了涵碧樓的品牌力在南京市場接受度有限外，長期的宅熱商冷也是一方面原因?！迸c房叔熟識的一家房地產(chǎn)營銷代理公司負(fù)責(zé)人指出：“如果僅從居住產(chǎn)品角度看，涵碧樓是40年商辦產(chǎn)權(quán)，既沒有學(xué)區(qū)，也無法落戶。毛坯公寓售價(jià)卻賣到了4萬以上，總價(jià)段約在460-1000萬。未來轉(zhuǎn)手還會(huì)面臨高額的稅費(fèi)，或讓很多偏好住宅投資的南京買房人望而卻步?！?/p>

“另外，項(xiàng)目與揚(yáng)子江大道之間的距離過近，一旦后者完成全封閉的快速化改造，業(yè)主如何進(jìn)出涵碧樓也將是一個(gè)問題?！?/p>

房叔為此專門查詢了揚(yáng)子江大道快速化改造相關(guān)規(guī)劃。發(fā)現(xiàn)在涵碧樓項(xiàng)目所處的漢中門大街節(jié)點(diǎn)區(qū)域，未來除了開挖一座設(shè)計(jì)車速80km/h的下穿快速路隧道外，并無任何人行過街通道規(guī)劃。

這也就意味著：揚(yáng)子江大道完成快速化改造后，涵碧樓門前的“十字路口”及紅綠燈也將被下穿隧道取代。在濱江快速路的“割裂”局面下，未來公寓業(yè)主和酒店住客如何“自南向北”進(jìn)入項(xiàng)目？或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目交通組織上的一個(gè)“新瓶頸”。

（三）

“涵碧樓，貴得有道理?！?/p>

有人說，這句最著名的營銷說辭，或許更適用于日月潭、青島兩座初代涵碧樓。如果硬要套用在完全“另起爐灶”，也絕不是由Kerry Hill大師親手設(shè)計(jì)的“全球第三座、大陸第二座”的南京涵碧樓身上，就有點(diǎn)不那么名副其實(shí)了。

眾所周知：貴，不見得就一定是好。尤其是，當(dāng)開發(fā)商開始將它變成某種標(biāo)準(zhǔn)化的東西之后。比如，初代涵碧樓在慢周轉(zhuǎn)時(shí)期不惜成本的精細(xì)打磨和極致匠心，今后還會(huì)再繼續(xù)出現(xiàn)嗎？

在臺灣，涵碧樓之所以是「臺灣最美最貴的飯店」、「一生一定要住一次的地方」、「最浪漫的求婚地點(diǎn)」，是因?yàn)樗湓谌赵绿兜陌雿u上，獨(dú)攬舉世無雙的湖光山色。

在青島，涵碧樓之所以能夠吸引范冰冰、李晨等名人出手購置別墅房產(chǎn)，是因?yàn)樗鼑?yán)格遵循并延續(xù)了Kerry Hill大師獨(dú)創(chuàng)的低密度“前進(jìn)式”建筑主張。至今都被公認(rèn)為是青島“最美最棒的七星級酒店”，完全匹配并收獲社會(huì)各界名流的身份認(rèn)同。

所以，上述兩座精雕細(xì)琢的涵碧樓經(jīng)典代表作，在運(yùn)營理念和建筑氣質(zhì)上一脈相承，且均占據(jù)當(dāng)?shù)刈詈玫淖匀毁Y源地段，是完全無愧于“世界級文創(chuàng)度假酒店”稱號的。

但在南京的河西中部，或許是因?yàn)槭チ薑erry Hill大師的加持，涵碧樓不再像過去那樣對低密度建筑、嚴(yán)控客房數(shù)量繼續(xù)“保持一貫的偏執(zhí)”，在選址上削弱了項(xiàng)目的文旅度假屬性。最終罕見地?fù)裰酚谧匀宦糜钨Y源相對匱乏的城心地段，甚至默默地屈服于河西新城高密度、高容積率發(fā)展的“主流”。

“橘生南則為橘，生于北則為枳”。至此，開發(fā)商不僅建起了客房數(shù)量龐大的酒店，還增加了數(shù)百套服務(wù)式公寓入市銷售。如此擁擠的產(chǎn)品排布和追求地產(chǎn)利潤的設(shè)計(jì)，雖然有利于項(xiàng)目貨量最大化，便于參與河西樓市的競爭。不過，也與涵碧樓最初誕生時(shí)打造“世外桃源”清凈之地的初衷南轅北轍。

選址上的“失誤”，直接牽連到酒店客房的溢價(jià)。例如，南京涵碧樓窗外的城市景觀，被指“人工痕跡過重”。與臺灣日月潭、青島西海岸相比，似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及“一生必須要住一次”的地步。

難怪有人調(diào)侃稱：在南京灰霾的天氣下，從涵碧樓僅能看清楚對面江心洲上密密麻麻的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)，哪有半點(diǎn)“回歸自然、返璞歸真”的感覺？這，多半是要“歸罪”于項(xiàng)目當(dāng)初選址的誤判?！皼]有讓客人感受到長江真正波瀾壯闊的氣勢?！?/p>

畢竟，十七年前那座讓全世界驚鴻一瞥的臺灣涵碧樓，憑欄眺望的風(fēng)景是這樣的（下圖）

再看如今賣到毛坯4萬-4.5萬一平的南京涵碧樓，憑欄而望的畫風(fēng)卻變成了這樣

如果你站的樓層再高一點(diǎn)，看到的“風(fēng)景”就會(huì)變成這樣

所以，項(xiàng)目選址和產(chǎn)品定位真的很重要。畢竟，這些將直接關(guān)系到酒店的房價(jià)、公寓的溢價(jià)，乃至土地升值的“錢景”。從臺灣到南京，它唯獨(dú)缺少的，就是生命延續(xù)的張力。

初心，恐怕再也回不去了。眼看項(xiàng)目賣了四年還沒賣完，酒店也空置了一半，在南京樓市的地位越來越被“邊緣化”。如果再不及時(shí)轉(zhuǎn)換一下操盤思路，南京人都快要把它給忘記了。

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