這期間樓市最火的地方是長三角城市群。

尤其是上海，仿佛回到了2016年，人們帶著錢沖進樓市，二手房業(yè)主坐在地上開價，核心地區(qū)尤其是學區(qū)房價格暴漲。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上海二手房交易量達到12028億，是全國唯一萬億美元的市場，新房交易量突破5000億，是上海周邊幾個重點城市的總和。

四大一線城市打了又打，最后銷售皇冠還是上海，用一句話解釋:

你大哥還是你大哥。

房價是有輪換效應的，上海市場的爆發(fā)會引起當?shù)孛癖姷馁彿拷箲]。如果買得起上海，買不起就會考慮買周圍。數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海周邊新建住宅市場50%以上的需求將來自上海，上海與上海周邊的上海互動度高。

最近通過研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海周邊的嘉興房價已經(jīng)上漲了三個月，之后昆山、太倉也出現(xiàn)了房價上漲的跡象。

當然，我堅持樓市和過去不一樣。在“三穩(wěn)”的基調(diào)下，樓市上漲的原因剝離了投機因素，完全由城市購買力主導。

比如上海就有這個潮。整體來看，原因是資金釋放，連續(xù)三年購房需求積壓，房貸利率超低，新房限價，史上最大拆遷。

但最重要的是人口基數(shù)巨大，2400多萬人口，可以讓任何正面效應產(chǎn)生裂變效應。

影響房價的因素很多。今天，子木以人口流動性和城市化水平為主線，推測2021年長三角各城市的房價走勢。

一個

人口是我2020年的主要研究課題，我發(fā)現(xiàn)隨著近幾年“搶人大戰(zhàn)”的硝煙，人口這個影響樓市的長期因素變成了短期。

也就是說，以前人口流入一個城市，對購買力的需求每隔幾年才顯現(xiàn)出來，現(xiàn)在馬上就會在樓市顯現(xiàn)出來。最典型的例子是深圳、杭州和Xi的人才涌入。

讓我們回頭看看長江三角洲。

2019年城鎮(zhèn)常住人口和常住人口城鎮(zhèn)化率

這張圖很重要。橙色代表人口凈流出，藍色代表人口凈流入，泡沫大小代表總?cè)丝?，縱坐標代表城市化率水平。城市化率水平越高，經(jīng)濟越發(fā)達。

根據(jù)總?cè)丝凇⒘鲃有院统鞘谢?，我們可以總結(jié)為:

第一梯隊:上海

第二梯隊:杭州、蘇州、南京

第三梯隊:合肥、寧波、無錫、常州

第四梯隊:溫州、南通、金華、紹興、嘉興、臺州、鹽城、揚州、臺州、鎮(zhèn)江

第五梯隊:馬鞍山、蕪湖、湖州、舟山、漳州、宣城、銅陵、池州、安慶

其中，南通、鹽城、臺州、揚州、蕪湖、池州、銅陵、宣城、滁州、安慶2019年人口為凈流出。2019年是搶人大戰(zhàn)的關(guān)鍵一年，人口凈流出證明城市整體人口吸引力較弱。

而且長三角人口凈流出城市的城市化率都在70分及格線以下，證明人口吸引力與經(jīng)濟水平有直接關(guān)系。

滁州、宣城、銅陵、池州、安慶不僅人口凈流出，城市化率也不到60%。樓市購買力弱，可以分為正規(guī)三四線城市。未來房價上漲無望。

南通、鹽城、揚州、泰州、蕪湖是質(zhì)量好、人口凈流出的城市。不過這兩年樓市紅火，透支了不少。幾年之內(nèi)，不可能慢下來。

其中南通離上海近，人口732萬，經(jīng)濟好，是最有希望的。但前兩年出現(xiàn)大幅上漲，2021年不會有市場。

2

再來看人口凈流入城市。

2014-2018年，連續(xù)5年年均凈流入人口超過100萬城市，包括上海、南京、無錫、蘇州、杭州、寧波、嘉興，共7個城市。

這些人口凈流入的城市都位于第三梯隊以上。正如上海已經(jīng)說過的，第二梯隊的杭州和南京在2020年會做得很好，政治地位高，人口流入多，城市化率高。

2020年，南京售出20多萬套房子，創(chuàng)下四年新高，但樓市并沒有出現(xiàn)普遍上漲。建鄴區(qū)二手房掛牌價格上漲近3000元。2021年，市場不會差，會隨著大勢繼續(xù)緩慢上漲。

杭州“炒房之都”，2020年不如南京，也呈現(xiàn)分化趨勢。西湖區(qū)和蕭山區(qū)上漲趨勢較好，其他區(qū)相對平緩，部分郊區(qū)房價也在下跌。

但杭州將緊跟2021年長三角大勢，穩(wěn)步崛起。具體原因有三。第一，杭州這幾年人口積累非?？臁?shù)據(jù)顯示，2015-2019年常住人口總量增加，杭州以15%的增幅領跑長三角。

其次，與上海的聯(lián)動極強，資金在兩個城市之間來回流動?；旧仙虾Ｃ恳惠喎績r都漲了，其次是杭州。最后，杭州一個潛在的積極因素是2022年亞運會，規(guī)模巨大，將帶來一輪城市紅利。

蘇州作為宇宙中最強的地級市，其房價將在2020年下跌。這是因為2019年蘇州房價上漲過快，購買力消耗過大。后來受到調(diào)控嚴重打擊后，開始加速回調(diào)。

有人說蘇州經(jīng)濟很強，人口在加速流入，所以2021年會跟上海一樣暴漲。這是謬論。這么多年，我從來沒有見過哪個城市在被政策扼殺后一年內(nèi)結(jié)束回調(diào)周期。

所以2021年蘇州房價很可能會保持橫盤或者下跌。但蘇州整個城市目前仍屬于長三角城市群的價值洼地，橫盤回調(diào)的時間不會太長。相反，房價跌得越多，機會就越多，要想辦法上車的人就越多。2021年，他們應該關(guān)注蘇州的抄底機會。

三

我們來看看第三梯隊。

寧波無錫常州都是經(jīng)濟強市，江浙僅次于新一線城市，人口吸引力強，未來房價潛力好。當然常州比寧波無錫低。

但這三位同學卻因為2020年的過度上漲，和蘇州一樣的命運，遭受了嚴格的監(jiān)管。2021年房價會繼續(xù)回調(diào)，調(diào)整時間會比蘇州長。

其中常州樓市回調(diào)最強，目前二手房庫存較大，部分業(yè)主會降價10%出售房屋。

常州的缺點在于人口。474萬的成交量只屬于中小城市，人口流入量遠小于蘇州無錫，這將降低未來房價的上限。

總之，2020年出臺嚴格規(guī)定的城市，2021年不可能有上漲的預期，這個我們要清楚。

合肥樓市是今年最神奇的，最早出現(xiàn)是在業(yè)主聯(lián)手哄抬房價，在媒體上造勢，加劇了炒作效應，引發(fā)群眾焦慮，導致量價反彈。但合肥政府很曖昧，只是象征性的發(fā)出譴責通知。

通過投機實現(xiàn)房價反彈沒有實際支撐，合肥現(xiàn)在房貸利率高，第一套5.88%，第二套6.13%，一定程度上抑制了購房需求。

不出意料，2021年合肥會出現(xiàn)部分分化的趨勢。比如高新區(qū)、政府區(qū)、濱湖新區(qū)的房價在炒房團的帶領下會繼續(xù)上漲，但其他地區(qū)會因為支持力度不夠而繼續(xù)橫盤。

四

雖然長三角城市群的目標是實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動、共同繁榮，但目前仍存在弱肉強食的內(nèi)部競爭，其中最重要的是人口競爭。

從外來租戶比例來看，上?，F(xiàn)在占外來租戶的80%，虹吸安徽、江蘇、浙江三??；

杭州外來租客占50%，虹吸長三角二三線城市人口，溫州、紹興、臺州人口最多；

蘇州外來人口占60%，虹吸了長三角城市群的三四線，其中鹽城和南通最多。

合肥外來人口占80%，主要吸走安徽省的人口，尤其是六安、安慶、阜陽、巢湖等三四線城市。

未來這種虹吸趨勢幾乎不可逆轉(zhuǎn)，所以人口凈流出城市的購房者一定要對房地產(chǎn)進行保守投資。

最后，一定要注意人口對房價的影響。

改革開放以來，流動人口規(guī)模從1982年的不到700萬增加到2011年的2.3億，占全國人口的比例從0.7%上升到17.1%。接下來，隨著各大城市戶籍門檻的放開，人口流動趨勢將會加劇。

2019年長三角GDP總量高達23.7萬億元，占全國近20%。這個中國最大的城市群自然會成為中國人口流入的主要港口，相當于中國樓市的茅臺。

大家一定要看好核心前三梯隊的房地產(chǎn)，等待時機，避峰，找底值，把握住為數(shù)不多的城市發(fā)展紅利。

人生是一場相似而漫長的實踐

學習是一個無聊而充滿希望的渡劫

無論如何，

沈月君會把房地產(chǎn)行業(yè)14年積累的私貨全部積累起來

用有趣的江湖視角

一點一點告訴你。