“小區(qū)電梯的廣告每隔一段時(shí)間就會(huì)換一次，

這部分收益到底歸誰(shuí)了？”。

最近濟(jì)南市民張女士等多位業(yè)主

我想知道自己小區(qū)電梯里的廣告費(fèi)到底去了哪里。

張女士所在小區(qū)電梯里的廣告。

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定,“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有”。

但記者走訪發(fā)現(xiàn),濟(jì)南眾多小區(qū)的業(yè)主都表示沒(méi)見(jiàn)過(guò)物業(yè)公示費(fèi)用明細(xì),也不知道小區(qū)的公共收益有多少錢、都用在了何處。

業(yè)主:不知收益多少，更不知錢去哪了

家住東都國(guó)際公寓的張女士發(fā)現(xiàn),小區(qū)電梯里最近統(tǒng)一更換了LED顯示屏,每天從早7點(diǎn)到晚12點(diǎn)一直不間斷循環(huán)播放著一些整形醫(yī)院、減肥藥品等廣告。雖說(shuō)對(duì)廣告本身內(nèi)容沒(méi)啥興趣,可廣告背后的相關(guān)費(fèi)用卻引起了張女士的好奇。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

“乍一看電梯里L(fēng)ED顯示屏,讓人覺(jué)得挺高大上；可一細(xì)想,物業(yè)為什么安裝?難道他們不花錢嗎?”帶著這些困惑,張女士搜索類似相關(guān)事例,她這才得知,物業(yè)公司不光不用花錢,廣告公司還得向物業(yè)繳納相關(guān)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用。

而更讓張女士意外的是,根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有?！拔覀儤I(yè)主從沒(méi)有收到過(guò)類似補(bǔ)償,物業(yè)也沒(méi)有進(jìn)行任何項(xiàng)目的賬目公示?！?/p>

針對(duì)此事,張女士等業(yè)主曾幾次三番找到小區(qū)物業(yè)?！拔飿I(yè)公司說(shuō),廣告所得收益主要用于補(bǔ)充公共維修基金,小區(qū)綠化、車位維護(hù)用的都是這部分資金?？尚^(qū)的各項(xiàng)設(shè)施這些年都沒(méi)啥變化,反而越管理越不如從前?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶,今年6月初,槐蔭區(qū)舜億綠園小區(qū)的電梯內(nèi)都安裝上了電視廣告?！耙粋€(gè)電梯里裝兩個(gè)電視播廣告,空間小聲音大,噪音擾民?！蓖跸壬葮I(yè)主稱,安裝時(shí)并未經(jīng)過(guò)住戶同意,要求將電梯內(nèi)電視拆除?！俺嗽胍?這部分廣告收費(fèi)也是關(guān)鍵。規(guī)定說(shuō)歸全體物業(yè)所有,可如何發(fā)放?由誰(shuí)監(jiān)管這部分資金?都是問(wèn)題。”

市中區(qū)二環(huán)南雍景郡小區(qū)業(yè)主關(guān)先生也反映,小區(qū)每棟居民樓內(nèi)電梯都有廣告,可自打兩年前入住小區(qū)后,物業(yè)從未向業(yè)主支付補(bǔ)償?！懊看螁?wèn)都說(shuō),公共收益用于維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,可收益賬目卻從沒(méi)公示過(guò)。”

物業(yè):用于公共設(shè)施，但大都未曾公示

“這部分收益都用于小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的維修,我們會(huì)公示的?！?3日、14日,記者采訪上述三個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司時(shí),相關(guān)負(fù)責(zé)人都表示,相關(guān)賬目不久之后即會(huì)做公示,但都沒(méi)有表明明確日期。

隨后,記者走訪了東城逸家、中建錦繡城、誠(chéng)基中心等多個(gè)小區(qū),發(fā)現(xiàn)不少小區(qū)的電梯內(nèi)都掛著廣告牌,有的還安裝了LED顯示屏,每天循環(huán)播放餐飲、美容、汽車等廣告。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

家住中建錦繡城10號(hào)樓的居民趙先生稱,他所在的樓每個(gè)單元電梯里都有廣告。“小區(qū)電梯是公共空間,當(dāng)初我們買房的時(shí)候都交了公攤的錢,因此產(chǎn)權(quán)也應(yīng)該屬于業(yè)主,物業(yè)怎么能擅自在電梯內(nèi)做廣告?這部分收入到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)支配?”

在上?；▓@小區(qū),每個(gè)樓層電梯門口都掛著一臺(tái)LED液晶廣告屏,播放著手機(jī)、汽車、商場(chǎng)搶購(gòu)信息等各種廣告,走進(jìn)電梯內(nèi)部就能看到兩邊掛著的平面廣告,有藝術(shù)培訓(xùn)、專賣店、干洗店等內(nèi)容。居民孫女士說(shuō),每天進(jìn)進(jìn)出出,都能看見(jiàn)這些廣告,“但是廣告收益具體怎么使用,我們就不知道了?！?/p>

面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑,多個(gè)小區(qū)物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人均表示,廣告所得收益主要用于補(bǔ)充公共維修基金,小區(qū)各個(gè)大門和車庫(kù)道閘的維護(hù)建設(shè)都是用的這部分資金。

使用明細(xì)是否應(yīng)該告知業(yè)主?

根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定,

如果小區(qū)公共收益由物業(yè)公司收取,物業(yè)公司應(yīng)按季度對(duì)這筆收益進(jìn)行公示,也就是需要三個(gè)月公示一次,而公示的時(shí)間要一個(gè)月以上。

但在實(shí)際采訪中,記者發(fā)現(xiàn),例行公示收支信息的物業(yè)公司并不常見(jiàn)。記者又隨機(jī)采訪了濟(jì)南幾處小區(qū)的物業(yè),均得到了“會(huì)公示的”“正在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中”等答復(fù)。

相關(guān)

內(nèi)容

6月2號(hào)，山東省政府辦公廳公布了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，辦法自2018年7月1日起施行。

有些物業(yè)公司利用小區(qū)的電梯、墻體等做廣告，對(duì)這方面的經(jīng)營(yíng)收入，現(xiàn)實(shí)中糾紛比較多，對(duì)此《辦法》是怎樣規(guī)范的？

答：公共收益由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；業(yè)主大會(huì)未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，經(jīng)營(yíng)收費(fèi)項(xiàng)目也越來(lái)越多，例如你剛才提到的廣告費(fèi)就是其中一個(gè)方面，其他還有車位場(chǎng)地使用費(fèi)、物業(yè)管理用房租賃費(fèi)，等等。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主所有，其經(jīng)營(yíng)決定權(quán)屬于全體業(yè)主，經(jīng)營(yíng)收入歸全體業(yè)主所有。這是法律層面的基礎(chǔ)性規(guī)定，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)有沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所得收入如何使用和分配，如何保障業(yè)主的所有權(quán)、知情權(quán)等合法權(quán)益，是現(xiàn)實(shí)中面臨的突出問(wèn)題，也是產(chǎn)生矛盾糾紛的地方。

在這方面，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的比較好，能夠定期向業(yè)主公示經(jīng)營(yíng)收益，有的還以此折抵業(yè)物業(yè)費(fèi)，受到了業(yè)主的歡迎；但有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的不夠到位，業(yè)主滿意度不高。

針對(duì)這些問(wèn)題，《辦法》進(jìn)行了規(guī)范，作了三個(gè)方面的創(chuàng)新性規(guī)定。

第一，關(guān)于經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題。按照《辦法》第二十九的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，取得經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行授權(quán)。普通住宅前期物業(yè)，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定授權(quán)。該規(guī)定，解決了現(xiàn)實(shí)中，特別是前期物業(yè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無(wú)法征得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的書(shū)面同意，而擅自經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)行為合法性不足的問(wèn)題。

第二，關(guān)于收入歸屬和使用問(wèn)題。按照《辦法》第三十條的規(guī)定，公共收益由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；業(yè)主大會(huì)未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

屬于普通住宅前期物業(yè)的，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營(yíng)的，可以扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)，管理費(fèi)的提取比例由市縣價(jià)格主管部門確定。這條規(guī)定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問(wèn)題，也通過(guò)提取管理費(fèi)的方式提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營(yíng)的積極性。

另外，該條還有一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，就是對(duì)未成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅前期物業(yè)，規(guī)定公共收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，將有利于增強(qiáng)業(yè)主的獲得感，營(yíng)造和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

第三，關(guān)于如何保障上述兩條規(guī)定有效執(zhí)行的問(wèn)題?！掇k法》從兩個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)范：

一是通過(guò)收益公示保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。即《辦法》第三十九條的規(guī)定——物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度進(jìn)行公示，時(shí)間不得少于一個(gè)月。

二是規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規(guī)定——物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示和使用公共收益資金的，將會(huì)受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。