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上個月我的一個老朋友又問我，最近高區(qū)有沒有合適的項(xiàng)目。他的需求是改善，一家四口120~140平，品質(zhì)高端一些，控制在200W左右，然而挑選來挑選去最終一直等了半年到現(xiàn)在。10000+的看不中，龍湖這樣的高端項(xiàng)目又超出了預(yù)算一些，最后逼得他幾乎都要跑來經(jīng)區(qū)選萬科了。

這是威海中介這兩天熱傳的一張圖片：

他們發(fā)這張圖的意思是告訴客戶：房價就這樣了，也沒跌，基本都快一萬打底了，你還猶豫啥，趕緊買吧！事實(shí)也的確如此，沒什么太大水份，畢竟都是市區(qū)范圍內(nèi)的正常住宅。但是通過圖中，我們還是能看出來，客戶至少還有許多比較的機(jī)會，因?yàn)闃潜P比較多。

在過去兩年以及當(dāng)前的市場下，經(jīng)區(qū)成為剛需置業(yè)的首選，在16~18年的市場行情中雖然都價格大漲，但總算還算有的選擇：不管是中高端的萬科恒大，還是像龍翔國際，陽光海上城九龍明珠，保利財信，中南華夏，天一仁和等等，還是包括次新小區(qū)華發(fā)、萬象城、泰和府等等的二手房，都有比較多的選擇余地。而很多住在高區(qū)、工作在高區(qū)，或者想在高區(qū)置業(yè)的朋友當(dāng)前都有一個困惑難題：就是以13000~15000左右的價格買個剛需或者改善的住房非常難，幾乎無房可選，或者連“老一點(diǎn)”的房子都不多，更多的是“老一些”的房子，即10年以前的房子非常多，對于剛需首套的年輕人或者對于改善品質(zhì)的群體來說都差強(qiáng)人意，這，是為什么呢。

首先，我們將高區(qū)（主城區(qū)）的樓盤大體可分為兩條主線：文化路和世昌大道

文化路上有哈工大、山大、海水浴場、火炬大廈等板塊，線路上擁有豐富的科教文衛(wèi)設(shè)施和一線優(yōu)質(zhì)的海岸線資源，價位梯度大多在第一個梯隊(duì)。

世昌大道有幸福廣場、田村等板塊，大多為剛需中端盤為主。

通過圖片不難看出，偌大一個高區(qū)，可以對比選擇的樓盤寥寥，大部分在售的都圍繞海水浴場一圈，不是尾盤就是公寓產(chǎn)品。

讓我們細(xì)數(shù)一下其中目前在售的新房有哪些：

匯峰山?？ぁな駡@

目前在售7棟（1235678#）11層小高層，分為兩個單元一梯兩戶，117，127，130，138，143，127平米以上是兩個衛(wèi)生間，10900起價，均價11600。

以三環(huán)思路來理解匯峰山?？さ奈恢?，即環(huán)山路不變，世昌大道可相當(dāng)于青島路的位置，文化路靠海，可以相當(dāng)于海濱路的位置，這樣用三條路來將威海粗略的分為四個板塊。那么匯峰山?？さ奈恢镁痛篌w相當(dāng)于青島路至環(huán)山路部分的位置。其實(shí)在這一柳區(qū)域中，整體以中端為主，山海郡石榴園也是這樣的，小區(qū)整體的定位和規(guī)劃不能稱之為高端，在一些年輕人的群體中不占優(yōu)勢，但總體因?yàn)榭拷蠓逦餍W(xué)和高區(qū)一中學(xué)區(qū)的緣故，在當(dāng)前市場仍有不錯的關(guān)注度。

金猴龍湖天璞

很尷尬的是龍湖雖然主打高端&改善，但最大平目前也不過不超過120，連90+的小三室都成為了這期的主力戶型之一。開發(fā)商這樣定價定面積，究其原因，很可能是因?yàn)椴怀^200W+的總價共更容易在威海市場上被大眾接受吧。

不得不說的是天璞系列是龍湖頂級高端產(chǎn)品之一，不管是現(xiàn)在售樓處的外觀還是將來建成的小區(qū)綠化，都是極高的品質(zhì)。但是小區(qū)周圍的環(huán)境并不是和內(nèi)部特別襯托，顯得有些亂。整體而言，由于定位特別高端，受眾群體相對較小。

海御19

海御19是高區(qū)較早的樓盤，很多人可能不知道，海御19在2007年就拿到了預(yù)售許可證，知道2010年才開盤，目前均價18000左右，門前就是威海目前最大最好的，知名度最高的國際海水浴場。

（Tips：很多海景項(xiàng)目在銷售時會說要打出打造一個什么樣的海水浴場，但事實(shí)是威海目前知名度最高，設(shè)施最完備，人流量最多的還是高區(qū)國際海水浴場）

項(xiàng)目毗鄰文化西路，鞍山路周邊商超配套等有利群廣場、海悅購物中心、威海國際帆船基地、金海灣國際酒店、林海公園、金海灣醫(yī)院、山東大學(xué)校區(qū)。7路、19路公交車可到，乘7路車直接到國際海景城下車，19路到高區(qū)財稅局下車。整體而言項(xiàng)目雖然非常高大上，占據(jù)著無敵的海岸線資源，但是單價太高了，仍然不適合中高端改善和自住的需求，然而項(xiàng)目還是吸引了不少旅居或者定居的外地客群，冬天的時候北風(fēng)會比較大。

盛德海灣國際

同樣是屬于一線沿海的公園海景樓盤，定位高端16000-18000，盛德頂尖代表作，相對來說位置更舒服一些，以大面積為主，門檻較高，同樣不適合中高端的改善需求。

那么對于中高端的需求到底有沒有合適的樓盤，有，比如正弘山語（洋房、疊拼），東發(fā)現(xiàn)代城垛山一品雅苑（高層住宅，均價14000左右）威高春風(fēng)里，剩余的還有金海灘一號，帝景灣，旅游開發(fā)大廈，西海名居等，以旅居投資為主的公寓產(chǎn)品，但是大多不適合一家人定居和改善的需求。

通過以上市場信息，我們會發(fā)現(xiàn)這樣一個規(guī)律，在文化路上，除了個別樓盤外，文化路至海邊的地塊，由于距海比較近，大都是區(qū)域內(nèi)價格最高的；大部分的本地人或者剛需年輕人集中在文化路至世昌大道一線，以及世昌大道至環(huán)山路區(qū)域。在早期的金猴圣海名居項(xiàng)目開盤的時候，項(xiàng)目的銷售進(jìn)度就比較快，在此之后，高區(qū)沒有新房的時候，轉(zhuǎn)入短期存量二手交易市場，稍微次新一些的昌鴻生活小區(qū)成為了不少人的關(guān)注對象。

不同于經(jīng)區(qū)海濱路至青島路的平坦地形，文化路至世昌大道有大量的小山丘區(qū)域以及早期的棚改區(qū)和工業(yè)區(qū)，因此在這個地塊上的開發(fā)就顯得非常不足，這也導(dǎo)致了中高端需求在高區(qū)的項(xiàng)目比較少，從而大家選擇起來就棘手一些。高區(qū)目前市場上缺乏中高端定位的樓盤，在這個間隙缺口中，我們對比了幾塊區(qū)域，相信在不久的將來一定會有對應(yīng)的地塊有新的開發(fā)跡象。

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