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上個(gè)月我的一個(gè)老朋友又問(wèn)我，最近高區(qū)有沒(méi)有合適的項(xiàng)目。他的需求是改善，一家四口120~140平，品質(zhì)高端一些，控制在200W左右，然而挑選來(lái)挑選去最終一直等了半年到現(xiàn)在。10000+的看不中，龍湖這樣的高端項(xiàng)目又超出了預(yù)算一些，最后逼得他幾乎都要跑來(lái)經(jīng)區(qū)選萬(wàn)科了。

這是威海中介這兩天熱傳的一張圖片：

他們發(fā)這張圖的意思是告訴客戶：房?jī)r(jià)就這樣了，也沒(méi)跌，基本都快一萬(wàn)打底了，你還猶豫啥，趕緊買吧！事實(shí)也的確如此，沒(méi)什么太大水份，畢竟都是市區(qū)范圍內(nèi)的正常住宅。但是通過(guò)圖中，我們還是能看出來(lái)，客戶至少還有許多比較的機(jī)會(huì)，因?yàn)闃潜P比較多。

在過(guò)去兩年以及當(dāng)前的市場(chǎng)下，經(jīng)區(qū)成為剛需置業(yè)的首選，在16~18年的市場(chǎng)行情中雖然都價(jià)格大漲，但總算還算有的選擇：不管是中高端的萬(wàn)科恒大，還是像龍翔國(guó)際，陽(yáng)光海上城九龍明珠，保利財(cái)信，中南華夏，天一仁和等等，還是包括次新小區(qū)華發(fā)、萬(wàn)象城、泰和府等等的二手房，都有比較多的選擇余地。而很多住在高區(qū)、工作在高區(qū)，或者想在高區(qū)置業(yè)的朋友當(dāng)前都有一個(gè)困惑難題：就是以13000~15000左右的價(jià)格買個(gè)剛需或者改善的住房非常難，幾乎無(wú)房可選，或者連“老一點(diǎn)”的房子都不多，更多的是“老一些”的房子，即10年以前的房子非常多，對(duì)于剛需首套的年輕人或者對(duì)于改善品質(zhì)的群體來(lái)說(shuō)都差強(qiáng)人意，這，是為什么呢。

首先，我們將高區(qū)（主城區(qū)）的樓盤大體可分為兩條主線：文化路和世昌大道

文化路上有哈工大、山大、海水浴場(chǎng)、火炬大廈等板塊，線路上擁有豐富的科教文衛(wèi)設(shè)施和一線優(yōu)質(zhì)的海岸線資源，價(jià)位梯度大多在第一個(gè)梯隊(duì)。

世昌大道有幸福廣場(chǎng)、田村等板塊，大多為剛需中端盤為主。

通過(guò)圖片不難看出，偌大一個(gè)高區(qū)，可以對(duì)比選擇的樓盤寥寥，大部分在售的都圍繞海水浴場(chǎng)一圈，不是尾盤就是公寓產(chǎn)品。

讓我們細(xì)數(shù)一下其中目前在售的新房有哪些：

匯峰山?？ぁな駡@

目前在售7棟（1235678#）11層小高層，分為兩個(gè)單元一梯兩戶，117，127，130，138，143，127平米以上是兩個(gè)衛(wèi)生間，10900起價(jià)，均價(jià)11600。

以三環(huán)思路來(lái)理解匯峰山?？さ奈恢?，即環(huán)山路不變，世昌大道可相當(dāng)于青島路的位置，文化路靠海，可以相當(dāng)于海濱路的位置，這樣用三條路來(lái)將威海粗略的分為四個(gè)板塊。那么匯峰山?？さ奈恢镁痛篌w相當(dāng)于青島路至環(huán)山路部分的位置。其實(shí)在這一柳區(qū)域中，整體以中端為主，山海郡石榴園也是這樣的，小區(qū)整體的定位和規(guī)劃不能稱之為高端，在一些年輕人的群體中不占優(yōu)勢(shì)，但總體因?yàn)榭拷蠓逦餍W(xué)和高區(qū)一中學(xué)區(qū)的緣故，在當(dāng)前市場(chǎng)仍有不錯(cuò)的關(guān)注度。

金猴龍湖天璞

很尷尬的是龍湖雖然主打高端&改善，但最大平目前也不過(guò)不超過(guò)120，連90+的小三室都成為了這期的主力戶型之一。開發(fā)商這樣定價(jià)定面積，究其原因，很可能是因?yàn)椴怀^(guò)200W+的總價(jià)共更容易在威海市場(chǎng)上被大眾接受吧。

不得不說(shuō)的是天璞系列是龍湖頂級(jí)高端產(chǎn)品之一，不管是現(xiàn)在售樓處的外觀還是將來(lái)建成的小區(qū)綠化，都是極高的品質(zhì)。但是小區(qū)周圍的環(huán)境并不是和內(nèi)部特別襯托，顯得有些亂。整體而言，由于定位特別高端，受眾群體相對(duì)較小。

海御19

海御19是高區(qū)較早的樓盤，很多人可能不知道，海御19在2007年就拿到了預(yù)售許可證，知道2010年才開盤，目前均價(jià)18000左右，門前就是威海目前最大最好的，知名度最高的國(guó)際海水浴場(chǎng)。

（Tips：很多海景項(xiàng)目在銷售時(shí)會(huì)說(shuō)要打出打造一個(gè)什么樣的海水浴場(chǎng)，但事實(shí)是威海目前知名度最高，設(shè)施最完備，人流量最多的還是高區(qū)國(guó)際海水浴場(chǎng)）

項(xiàng)目毗鄰文化西路，鞍山路周邊商超配套等有利群廣場(chǎng)、海悅購(gòu)物中心、威海國(guó)際帆船基地、金海灣國(guó)際酒店、林海公園、金海灣醫(yī)院、山東大學(xué)校區(qū)。7路、19路公交車可到，乘7路車直接到國(guó)際海景城下車，19路到高區(qū)財(cái)稅局下車。整體而言項(xiàng)目雖然非常高大上，占據(jù)著無(wú)敵的海岸線資源，但是單價(jià)太高了，仍然不適合中高端改善和自住的需求，然而項(xiàng)目還是吸引了不少旅居或者定居的外地客群，冬天的時(shí)候北風(fēng)會(huì)比較大。

盛德海灣國(guó)際

同樣是屬于一線沿海的公園海景樓盤，定位高端16000-18000，盛德頂尖代表作，相對(duì)來(lái)說(shuō)位置更舒服一些，以大面積為主，門檻較高，同樣不適合中高端的改善需求。

那么對(duì)于中高端的需求到底有沒(méi)有合適的樓盤，有，比如正弘山語(yǔ)（洋房、疊拼），東發(fā)現(xiàn)代城垛山一品雅苑（高層住宅，均價(jià)14000左右）威高春風(fēng)里，剩余的還有金海灘一號(hào)，帝景灣，旅游開發(fā)大廈，西海名居等，以旅居投資為主的公寓產(chǎn)品，但是大多不適合一家人定居和改善的需求。

通過(guò)以上市場(chǎng)信息，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)規(guī)律，在文化路上，除了個(gè)別樓盤外，文化路至海邊的地塊，由于距海比較近，大都是區(qū)域內(nèi)價(jià)格最高的；大部分的本地人或者剛需年輕人集中在文化路至世昌大道一線，以及世昌大道至環(huán)山路區(qū)域。在早期的金猴圣海名居項(xiàng)目開盤的時(shí)候，項(xiàng)目的銷售進(jìn)度就比較快，在此之后，高區(qū)沒(méi)有新房的時(shí)候，轉(zhuǎn)入短期存量二手交易市場(chǎng)，稍微次新一些的昌鴻生活小區(qū)成為了不少人的關(guān)注對(duì)象。

不同于經(jīng)區(qū)海濱路至青島路的平坦地形，文化路至世昌大道有大量的小山丘區(qū)域以及早期的棚改區(qū)和工業(yè)區(qū)，因此在這個(gè)地塊上的開發(fā)就顯得非常不足，這也導(dǎo)致了中高端需求在高區(qū)的項(xiàng)目比較少，從而大家選擇起來(lái)就棘手一些。高區(qū)目前市場(chǎng)上缺乏中高端定位的樓盤，在這個(gè)間隙缺口中，我們對(duì)比了幾塊區(qū)域，相信在不久的將來(lái)一定會(huì)有對(duì)應(yīng)的地塊有新的開發(fā)跡象。

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