為了學位或地段，朋友們現(xiàn)在第一個剛需的房間往往是二手房。(威廉莎士比亞，哈姆雷特，學位，學位，學位，位置，位置，位置，位置)

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二手房怎么驗收？細細講來，相比其他種類，二手房更重要，也更繁瑣的是收房（交房）。所以今天咱們重點講講二手房里除房款外各項錢款的問題，以及收房注意事項。

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▲ 期房的爛尾樓會上社會新聞，二手房的社會新聞更是五花八門……

文末依舊有總結，滑到底查看~

滿五唯一都不知道

你買啥二手房？

二手房和新房最大的差別是什么？一是稅費，二是手續(xù)。稅費，是從挑房就開始省的。

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▲ 偷稅漏稅不可能，但合理避稅咱還是可以的。

關于二手房挑房，地段配套學位的我不必多說，大家按著自己需求排個優(yōu)先級，按需購買。這里我只說一個最重要的，那就是“滿五唯一”。

cr：筋斗云-李均宇

“滿五唯一”指的是房子的兩個條件。“滿五”是該房在房主手里已經(jīng)被連續(xù)持有5年或以上，“唯一”是指該房是本人在本省登記的唯一一套產(chǎn)權房。

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▲ 這樣就不唯一了。

滿五唯一的房，是所有類型里稅費最低的，只用收1%的契稅（90㎡以下）就可以了，而其他情況就高了很多。

cr：筋斗云-喻后杰

對于一般的交易者來說，二手房要關注的稅有這三種：契稅、個稅和增值稅。

契稅：家庭首套房90平米及以下收1%，90平米以上1.5%；家庭二套房90平米及以下收1%，90平米以上收2%；家庭三套房及以上收3%。

▲ 契稅并不固定，各地略有不同，有些地方第二套就直接收到3%或以上的契稅。但總體思路還是首套且不足90㎡的更加優(yōu)惠，一般都是1%。

個稅：個人所得稅，按成交價的1%計算，或者按買入及賣出差額的20%計算。滿五唯一的，不用收個稅。

增值稅：增值稅有點復雜，這里不詳述，可以簡單理解為5.3%-5.6%。房子滿兩年就免征。

所以總體來看，關于這三大稅種是這樣收的：

▲ “滿五唯一”房冠絕全場，稅率總值只有1%。

不要小看這個數(shù)值，以一套90㎡100萬售價的房子來看。不滿兩年的話，且是第三套房的話（稅全收滿），此房過戶需要交契稅：100*1%=1（萬元），個稅：100*1%=1（萬元），增值稅（比較復雜，要還原之類的，我就簡單按照5.3%計算）：100*5.3%=5.3（萬元）?？傆?.3萬元。

如果是滿五唯一呢？只用交契稅：100*1%=1（萬元）?？傆?萬元。

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如果售價是200萬呢？那么稅費全收為14.6萬，滿五唯一是2萬。可以省12.6萬。

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如果售價是500萬呢？那么稅費全收為36.5萬，滿五唯一是5萬?？梢允?1.5萬——又是一套新一線城市公寓首付了。

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可能有朋友這時候會說了：你說這些有什么用？雖然是賣家交的稅，但最終都會轉嫁到買家頭上，還不是會加到房子總價里？或者合同里寫買家出？

cr：筋斗云-陳健陽

這個問題問到點子上了?，F(xiàn)在確實有這種情況，以及滿五唯一的房子加價出售的情況，最后的總體價是在市場價左右。

cr：筋斗云-勞智穎

但是！你得考慮其中的區(qū)別，滿五唯一的購房成本低，價高但是有砍價的空間，房主急售讓點利也不至于虧本。買家還價，賣家有得賺，雙方都高興。

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不滿五年甚至不滿兩年的房子，房主自身就有雜七雜八很多費用，裝修和利息之類哪個都不便宜，最后再加上稅費，掛出來的價格砍價空間不多。本來就敏感的價格這下更不好談了。

談崩了就算了，談成了估計心里也膈應。

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萬一可以稅費對半或者買家不付稅費呢（也是存在這種情況的）？那滿五唯一就真的賺了——這種情況少，但不是沒有嘛。

cr：筋斗云-勞智穎

總之滿五唯一的房子還是有很多優(yōu)勢的，所以建議買家在這方面省錢。

其他可以省或者不可以省的費用

用滿五唯一這個說完了稅費，咱們來看看二手房的其他費用。

1.現(xiàn)金流問題

相比買新樓，二手房除了稅高風險大，其中最明顯的一個特征就是需要買家現(xiàn)金流充足。100萬的房，二手房得多備個20萬用于稅費之類。所以得備好充足的錢。

2.貸款（按揭）服務費

銀行是不會收貸款服務費的，中介才會收，而這筆錢是不用交的，你可以自己辦。自己辦費時費力但不需要多花錢，風險就是可能會被拒貸。

但這個確實可以自己跑，相關辦理方法可以自己找找攻略，有很多。

▲ 之前看到有朋友的中介收3%的貸款服務費，換了家之后可以給到1%，足以證明想通過中介辦貸款的話也可以找更便宜的。

3.贖樓費

贖樓，就是給賣家的房產(chǎn)做解押。房本在自己手里的不存在這個問題，這個是還要還貸的房子，贖樓辦的就是提前還款，把房本拿回來。

這事本來是買家應該干的——你賣房子不拿房產(chǎn)證，還要買家掏錢贖房產(chǎn)證，這不好笑嗎？然而，現(xiàn)在很多買二手房的操作，都是從買家的首付里，出這筆錢。

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這里就有個巨大的風險了。房子的歸屬，要看房產(chǎn)證上的名字，此時還未過戶，買房錢就已經(jīng)給出去了。主要有三種對買家極其不利的風險：

1.沒有監(jiān)管賬戶（不太可能）的話，賣家可能直接拿錢跑路。

2.房產(chǎn)證取出來在賣家手里，賣家可能一房二賣拿錢跑路。

3.交易因為種種原因中斷，賣家不返還定金。

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面對這種風險，不少人會選擇走擔保公司，讓擔保公司帶著賣家向銀行借錢贖樓，完成交易后再扣贖樓款，放款給房東。

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擔保的麻煩之處在于貴，擔保費是一方面，讓人沒底的是借款利息（短貸利息）。

因為擔保公司是給賣家（此時是買家的錢贖樓，所以實際是買家出）向銀行借款贖樓，借款就會有利息，利息一般按月算，一月1%左右（各地不大相同且有浮動）。遲一個月還款多一個月利息。

銀行及擔保公司辦事所需的時間大家都懂，所以這里要花的錢也不少。

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有不走擔保降低風險的辦法嗎？有，盡量減少流程所需時間，掐點給錢。

——贖樓所在的那個銀行賬戶，當日打款，當日扣款。

——贖樓后的房產(chǎn)證交由中介保管。

——盡快完成過戶，把房子變成你的。

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最好的解決方式，是讓賣家出贖樓的錢，賣家自己去贖樓（然而市場風氣如此，你著急買房人家不愁賣，所以很多時候還是你掏錢……）。

4.維修基金

維修基金一般是房款的2-3%，分期繳納，首期按房屋面積算錢。二手房的維修基金一般是買家入戶后接著交。維修基金未使用完的話不會因為賣房就退給賣家。

cr：筋斗云-王迅

這里建議按比例算。比例公式為（房屋產(chǎn)權年限-原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）/房屋產(chǎn)權年限。(注：一般房屋產(chǎn)權年限為70年）。

這樣相當于按住的時間承擔維修費，相對公平。

cr：筋斗云-李均宇

4.中介費

中介費是可以談的，報價的一口價一般是3%，但都能打折，小型中介甚至能還到1%。中介費和首付一樣可以分批給，不用一次性給完。

cr：筋斗云-林盛

5.罰息及違約賠償

這個對買家來說尤為重要，雖說用于約束買賣雙方，但主要還是用來保證買家不會錢房兩空。

拿剛剛說的贖樓做例子，違約條款里可以寫明贖樓之后多少天內(nèi)要完成過戶，否則就算違約。按違約天數(shù)付違約金，超過多少天自動終止合同，房東賠付房款的百分之多少并返還贖樓款項。

收樓注意

除了錢，我們還得嘮叨嘮叨房屋的其他問題。

1.戶口問題

要確保賣家戶口已遷出，雙方可一起到轄區(qū)派出所查詢。若未遷出，按合同約定支付違約款并辦理遷出。

2.費用結清及更名

包括但不限于水費電費、燃氣、有線電視、數(shù)字電視、寬帶、物業(yè)等等的費用結清及過戶。

3.維修基金更名

剛剛說了按比例給維修基金，別忘了這個也要更名的。

cr：筋斗云-喻后杰

4.家私清單

不要口頭承諾哪些家具留在房子里，要和賣家形成文字（合同附件），哪些東西是包含在房子里的一定要寫清楚，避免日后爭議。

4.質(zhì)量問題排查

這里就不細說了，和精裝房一個道理，詳情可以關注阿爽，看往期精裝房驗房的細節(jié)~

最后來總結一下：

1.滿五唯一的二手房相對好一些，稅費低至1%，買不到也最好買滿了2年的！

2.貸款可以自己去銀行跑，不用向中介交貸款（按揭）服務費，就算交也可以還價。

3.中介費可以談，定金比例可以談，首付比例也可以談。

4.贖樓費賣家出最好，買家出的話要么找擔保公司，要么壓縮時間以及掐點給錢。

5.買二手房現(xiàn)金流備足，很多雜七雜八的費用。

6.確認原業(yè)主已經(jīng)把戶口遷出，水電燃氣寬帶維修基金要辦過戶。

小總結：收房的問題大概和大家講完了，質(zhì)量問題需要大家自己仔細。二手房的質(zhì)量其實很容易遮掩，對房子最了解的是房東，稍微刷一刷弄一弄問題也就遮蓋過去了。買家千萬要仔細驗房啊~

關于二手房收房驗房大家還有啥不明白的嗎，咱們評論區(qū)見吧~

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