熊貓貝貝的621篇原創(chuàng)文章：

列內(nèi)容摘要：

央媽出手，金融收緊，利率提高，一線城市有大動作！

很多房貸利率提高，房貸限額加強，會釋放出什么信號？

資深房地產(chǎn)人憑良心寫作，說別人的話，結下良緣，有態(tài)度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業(yè)內(nèi)容

（獨家內(nèi)容，侵權摘抄必究，首發(fā)頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產(chǎn)行業(yè)策略研究者，房地產(chǎn)樓市觀察者，宏觀經(jīng)濟學研究愛好者，歡迎關注。

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導讀：面對樓市的金融之門，越開越小

8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）報價：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續(xù)17個月持平。

進入2021年8月，多地的房貸利率并沒有原地踏步，而是繼續(xù)在上行通道中運行，很多城市的房貸額度更是出現(xiàn)了明顯的收緊。

四個一線城市的涉房金融環(huán)境，甚是微妙：

廣州：首套房和二套房的貸款利率已經(jīng)分別提升到5.85%和6.05%，而這已是年內(nèi)第5次貸款利率提升。

在廣東惠州，貸款額度緊張的情況同樣存在。

上海：不僅房貸的放款周期變長，從7月下旬開始，首套房和二套房的貸款執(zhí)行利率還上調了35和45個基點。

北京：目前，北京的銀行仍在正常接收房貸申請，但銀行的放款速度明顯放慢。

至于深圳，問題不在銀行和金融這一端，而是因為“二手房指導價”的高壓環(huán)境（全國首個，執(zhí)行最嚴，打擊炒房風口浪尖第一城），導致市場一夜入冬，直接冰凍，購房群體開始退縮觀望，涉房貸款雖然正常審批流通，但是受到嚴格監(jiān)管，風口浪尖毫不為過，所以審批從嚴，流程時間放緩也是正常情況。

事實上，進入2021年下半年才短短兩個月不到的時間里面，整個中國的樓市都被淹沒在調控升級，金融收緊，監(jiān)管加強的信息大潮之中，沒有絲毫的松懈的緩解的跡象。

愈演愈烈倒是真的，當然，這篇文章不談調控，只是說個趨勢，主要還是聚焦在金融層面的現(xiàn)實情況，進行深度分析。

當前的樓市，非常不確定，里里外外，各個維度釋放出來的，就是勢大力沉，把房地產(chǎn)往死里錘的節(jié)奏。

沒有永恒的財富，只有相對的資產(chǎn)，房子在中國的未來，難道就注定不行了嗎？

這是一個好問題，畢竟房子不是股票，周期和行情都是最少以“年”為單位計算的，當前是事實上的低谷和政策環(huán)境變化沒錯，但是看待事物，講究一個理性客觀和前瞻性，就像2020年樓市的狂歡，有多少人能夠預見2021年的冷凍凄涼呢？

所以，看懂底層邏輯很重要，房地產(chǎn)和金融在中國是雙生共助的關系，金融環(huán)境和貨幣政策，對房價和樓市的意義和影響，很大程度上能夠說明很多本質的東西。

這也是對于所有關心房產(chǎn)價值趨勢，對房子有價值回報需求和考量的群體，最應該去思考的問題。

要搞明白在當前政策環(huán)境下，如何行動，看清楚未來中國房子價值的軌跡線和可能方向，那么關鍵就在于，對于金融環(huán)境變化，需要有一些本質層面的理解和感受。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內(nèi)容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。

讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。

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一、央行針對樓市的金融管制和貨幣政策，釋放了什么重要的信號？

2021年，地方銀行和金融機構的日子肯定是不好過的，不相信身邊要是有銀行業(yè)朋友的可以問問，貨幣額度是有的，問題拿著錢放不出去，“年初放款，全年收息”的主營業(yè)務出現(xiàn)了明顯收縮，這日子能好過到哪里？

問題出在哪里？不是7月份剛剛央行才公布了超預期超額度一萬億的降準嗎？

很簡單，絕大多數(shù)地方銀行“穩(wěn)賺不賠，躺著收錢，安全可靠”的涉房貸款，別限制了：

2020年年底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，而根據(jù)各家銀行的年報，截至去年底，在六家大型國有商業(yè)銀行中，只有交通銀行個人住房貸款余額占比較低，符合要求，農(nóng)業(yè)銀行房貸占比為32.5%，與集中度管理的上限一致，其他四家銀行房貸余額占比均不同程度超標；中信、招商、浦發(fā)和興業(yè)銀行等四家股份制商業(yè)銀行房貸余額占比同樣全部超標；為了達到監(jiān)管要求，這些銀行都必須降低房貸增速。

額度被限制住了還不夠，監(jiān)管也升級了，地方銀行原本很多“擦邊球”的涉房貸款（以經(jīng)營貸和消費貸的形式變相流入樓市），也迎來了前所未有的監(jiān)管重錘：

8月20日，中國人民銀行一口氣公布11張罰單。按照公告，5家銀行遭罰，罰款合計1541萬元，違法行為主要涉及違反信用信息采集規(guī)定及違反賬戶管理相關規(guī)定等，處罰日期均為8月13日。

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事情要連起來看才有意義，央媽的罰單，不一定是這些地方銀行敢去觸碰涉房貸款紅線和搞什么經(jīng)營貸，而是體現(xiàn)了當前很多銀行的盈利困難現(xiàn)狀。

涉房貸款不給放，經(jīng)營貸款風險把控不了，那只能挖掘消費貸款，用大數(shù)據(jù)了。

其中，上海銀行領取了單張金額最高罰單。

處罰信息顯示，上海銀行因同業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)審查嚴重違規(guī)、部分個人貸款違規(guī)用于購房、對部分個人住房貸款借款人償債能力審查不審慎等6項事實，被上海銀保監(jiān)局責令改正，同時被處罰款460萬元。

嗯，別說樓市調控勢大力沉，金融行業(yè)同樣是雷霆萬鈞。

很明顯的一個政策環(huán)境，那就是央行的態(tài)度，是針對樓市的金融管制和貨幣政策。

所以才有了很多城市房貸上升，一線城市金融嚴管，審批流程時間加長，最關鍵的，還有LPR已經(jīng)16個月橫盤：

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長期貸款主要就是房貸，LPR橫盤，是政策定力，哪怕7月份全國經(jīng)濟數(shù)據(jù)下行明顯，中小企業(yè)和實體行業(yè)已經(jīng)發(fā)出了需要紓困的信號，但是長期LPR，說不動，就不動，這本身就是一種信號：面向樓市的金融的大門，逐漸在關閉。

中國樓市和房價最重要的輸血管道，受到全面嚴控。這不是小范圍，個別典型城市的舉措，說明這一輪的房產(chǎn)調控，思路是不一樣的。

動真格和假打的區(qū)別，金融市場的風向變化，起到了關鍵的作用?？陀^來看，火熱的深圳樓市能夠一夜入冬，各地調控能夠勢大力沉，金融的配合，至關重要。

沒有金融的支持，什么二手房指導價，什么限購限售，什么房票……效果肯定沒有現(xiàn)在這么好，沒有能夠撬動房價的金融杠桿，樓市房價也只能熄火：保障流動性的血液都被管控了，這市場怎么可能有活力？

所以，基于以上的分析，這一次調控，是動真格的了，沒有什么僥幸心理可言。

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二、從金融機構的表現(xiàn)，看懂未來中國樓市房價的底層邏輯：

有位網(wǎng)紅經(jīng)濟學家任先生，提出了一個房地產(chǎn)經(jīng)濟的分析框架：“長期看人口、中期看土地、短期看金融?！?，有一定的合理性和說服力，但是有一個最關鍵的因素被忽略了。

那就是“政策環(huán)境，頂層設計，還有高層意志”，其實這三個東西可以簡化成一個，那就是中國經(jīng)濟發(fā)展的當下現(xiàn)實需求。

所有的金融行業(yè)本質其實都是不事生產(chǎn)，不產(chǎn)生真實價值的，而是“傳遞肉，滿手油”的生意，但是和資本主義國家不一樣的是，中國的金融機構，是國有屬性的。這個基礎很重要。

事實上，從生意的本質上來看，金融機構的收入其實最后也成了國家收入，而房地產(chǎn)是國家土地財政的重要變現(xiàn)載體，兩相結合，相輔相成，共同發(fā)展，這也是中國過去20年商品房市場化運作的模式。

那為什么2021年這個模式就發(fā)生變化了呢？

不用想得太復雜，就是風險問題。什么事情只要從生意本質出發(fā)，不要扯太多大環(huán)境因素，其實底層邏輯都不復雜：

一方面，是人口流入，供需擠壓的城市，特別是一線城市和核心城市，房價和購買力脫節(jié)的趨勢是越來越明顯，比如深圳這樣的城市，剛需門檻300萬起步，上不封頂，這就離譜，深圳的賺錢機會和就業(yè)崗位是多沒錯，但是300萬的門檻還真的不是爛大街隨便都能買的上的，而且還是剛需門檻……

另一方面，是在過去的20年里面，在金融無底線的支持和推動下，很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了事實上的過度建設，大量債務都積壓在長期空置無人居住，人口還持續(xù)流出的城市和地區(qū)。

而為什么是2021年金融風險變化？很現(xiàn)實，那就是經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀。

如果經(jīng)濟環(huán)境是增長繁榮的時候，其實很多風險和問題都是被掩蓋的，但是經(jīng)濟一旦下行或者有困難，就像當前中國經(jīng)濟環(huán)境缺乏具有確定性的增長方向的時候，風險就成了大問題。

從金融系統(tǒng)的管理和風向變化，其實可以得出結論，那就是短期中國的樓市和房價，不管是數(shù)量還是價值表現(xiàn)，保持高速增長的根基和核心動力，其實已經(jīng)沒有了。

房地產(chǎn)和金融的周期是重合的，金融機構不放松，貨幣信用被限制，那么房價和樓市，就沒有增長的可能。

這是一個方面。

另外一個方面，是有很多人借著當前調控和金融環(huán)境，大力唱衰樓市，恨不得房價崩盤，樓市腰斬這樣的極端情況出現(xiàn)，這是一種非蠢既壞的態(tài)度。

回到上面任先生說的那個房地產(chǎn)分析框架來看，舉國體制背景下的管理高層的態(tài)度，比什么因素都管用，真要收拾房地產(chǎn)，無視一切市場因素，只需要考慮成本和影響就可以了。

教培行業(yè)，萬億規(guī)模，幾百萬從業(yè)者，一紙文件，說打掉就打掉，還不帶商量的。

真要對付房地產(chǎn)，別說什么經(jīng)濟規(guī)模，別說什么關聯(lián)行業(yè)，真要打，彈指之間，灰飛煙滅。

但是不管是調控也好，金融配合也好，可以說是收緊，可以說是控制，但是總是留出活路，留出空間的，這是和教培行業(yè)整頓本質上的不同。

直接調控為什么長期以來飽受詬?。恐螛瞬恢伪?，永遠是和在和人性欲望和炒作情緒在進行規(guī)則博弈，永遠滯后和死板的規(guī)則，面對斗智斗勇的投機群體和資金，效果也不好到哪里去。當然還有央地博弈的情況存在，房地產(chǎn)關聯(lián)經(jīng)濟，肯定有小算盤。

所以，類似于當前全國范圍，一線城市做標桿這樣的做法，其實也是深化調控的一種嘗試。

不是要弄死房地產(chǎn)，而是要控制房地產(chǎn)市場的無序膨脹和野蠻成長，最重要的，是要對已經(jīng)產(chǎn)生的金融風險進行消化和轉移，這才是本質。

對應有一個強力的“二手房指導價”，其實可以發(fā)現(xiàn)很有意思的一個現(xiàn)象，那就是二手房指導價的定價，往往都是7折以上，對應的是什么？是政策調控和金融調控的協(xié)調性，7折，正好就是銀行貸款的額度，打擊是誰？是炒房客，要么是資金成本高于正常房貸的短線玩家，要么就是中長期償還能力不足，超越自身能力去撬動房產(chǎn)的群體。

深圳打擊“深房理”，罪名定義很有看頭，那就是“違規(guī)騙取經(jīng)營貸”。

讓金融和房地產(chǎn)的關系，趨于理性和規(guī)范，是一個必然趨勢：

自2020年以來，國家財政金融政策都在防止資金的脫實向虛，引導更多資源流向實體經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)與重點新興領域。

這就意味著，房貸利率高于其他利率，會持續(xù)相當長一段時間。

結合起來，用客觀理性的眼光和思考去分析，其實并不復雜，現(xiàn)在的調控，就是時間換空間，目的是通過對金融的管控，去消化房價和樓市的風險和泡沫。

最簡單的，如果房價暴跌，房貸大量斷供，銀行就必然損失慘重，中國的銀行都是國家，開什么玩笑？國家要是虧損嚴重，拿什么抗疫救災，搞科技研發(fā)，對抗外圍經(jīng)濟沖擊？

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三、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟中的這幾類人，必然備受煎熬：

當然，現(xiàn)實情況就是這樣了，正常剛需，包括能力允許的房產(chǎn)投資，按著規(guī)則來，規(guī)規(guī)矩矩的買房，問題不大，無非是短期成本增加，過程時間加長，但是這不是關鍵阻礙，時間夠長，這些階段損失都不是什么大事。

太拘泥于眼前3-5年的成本增加，都是短線投機，炒作套利，不值得討論。

但是這樣的現(xiàn)實，毫無疑問，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境中的一些玩家，會造成必然的沖擊，甚至是致命打擊：

第一種，是所有房企：

不僅僅是“三道紅線”的金融約束，更重要的要考慮到樓市受到金融環(huán)境的抑制，會對市場信心產(chǎn)生階段影響，導致商品房銷售效率下降，直接影響房企現(xiàn)金流運轉。

2021年，毫無疑問，是所有房企生存大考之年。

第二種，是炒房群體：

這個就不用多說了，如果說調控和監(jiān)管是環(huán)境不利，那么金融層面的收緊和管制就是要了這個群體的命了。

“房子是用來住的，不是用來炒的”這個理念正在深入人心，而固化成果，最重要的就是消滅投機預期，相比于直接對房地產(chǎn)進行調控，調控金融政策無疑是一個更好的手段，因為這種間接政策所帶來的傳導效果，往往既能夠保證房地產(chǎn)調控的政策有效性，也能夠避免出現(xiàn)市場的激烈波動，從而在根本上進行市場的調節(jié)。

金融層面的管制，是直接掐住了炒房套利群體的脖子。

第三種，是改善和投資群體：

當然，對于剛需群體也有一定的誤傷，購房成本加大，周期延長，在所難免。

但是換一個角度來看，這也是國家維護房地產(chǎn)經(jīng)濟的主線思路，未來時間和金融政策的調整會熨平一些成本支出，短期的壓力長期去分攤，結合打擊炒房的需求來看，很行情。

但是對于改善換房和正常投資保值的群體來說，就不友好了，這樣的環(huán)境，只能少動多看，緊跟風向。

國家很明顯的態(tài)度，就是需要的買，按照規(guī)則買，其他的需求，先等等。

金融層面的勸退，應該表達的已經(jīng)很清晰了。

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寫在最后：觀點和建議分享

文章的最后，談幾點個人的觀點和建議：

1、接下來，要看全國性的金融政策如何走，要理解，當前的金融政策其實就是一個壓力測試，剛需該買，當前的環(huán)境競爭是最小的，成本換空間嘛，但是對于后續(xù)房價，不管什么城市，都要看金融環(huán)境，卡的越緊，說明房價上漲的動力越足。

2、金融周期和房價周期是重合的，結合當前中國經(jīng)濟環(huán)境中的種種需求來看，這一次開啟的調整周期，不能用以前的眼光和思路去看待，要做好跨越周期，延長時間的心態(tài)準備。

3、最后，要從現(xiàn)象看本質，國家“共同富?！钡拇笾骶€大基調定調以后，依賴房產(chǎn)一夜暴富，賺大錢賺快錢的好日子，就沒有任何的想象空間和發(fā)生可能了。

但是客觀來說，對于絕大多數(shù)普通老百姓和基礎群體而言，除非是正好能趕上下一個時代的風口（事實上很難，比例極低），那么在一個好城市的房產(chǎn)，依然是最好的財富載體和身家資產(chǎn)配置選擇，短期的調控和金融管制其實并不重要，不要用急功近利賺快錢的思維去看待房子這個東西，中國居民70%以上的財富都在房子上面，增長預期降低，只要不是太過于貪婪的價值預期，至少基礎價值保障，國家是有穩(wěn)定的需求的。

房子未來不一定會有很好的賺錢效應，但是時間拉長，總是比勞動價值回報和具有波動風險性的行業(yè)收益，有優(yōu)勢的。

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文章鄭重聲明：

本文僅作為認知交流和思考分析所用，至于是否正確合理，還需要等待時間的驗證。

并且熊貓也樂于在財富之路上的一些認知思考和理解和各位分享交流

文章沒有任何投資建議和投資引導，投資有風險，都是成年人，風險自擔是最基本的價值認知。

以上。

2021年，經(jīng)濟波動和暗流涌動正在恢復平靜，但是影響視野的大霧依然沒有散去。

預?？吹竭@篇文章的各位朋友，能夠心志堅定，做好準備，在2021年實現(xiàn)迷霧沖破，快意逐浪！

文章就寫到這里。希望各位讀者朋友能夠喜歡。

或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。

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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。

每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

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