存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換辦法來了！

繼8月17日央行首次公布改革完善貸款市場報價利率（LPR）后，時隔4個多月，對于備受關(guān)注的存量房貸利率如何轉(zhuǎn)向LPR定價，央行終于有了明確說法！

央行12月28日發(fā)布公告明確表示，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。

來源：央行網(wǎng)站

存量貸款利率基準(zhǔn)怎么轉(zhuǎn)換？

先來劃個重點：

存量浮動利率貸款包括哪些？

指2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。

存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定。其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。

逾25萬億元房貸市場將循LPR定價

央行此前規(guī)定，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。

不過，個人房貸周期較長，存量市場巨大。

央行數(shù)據(jù)顯示，2018年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元?？梢韵胍姡?dāng)下大部分身上背負(fù)商業(yè)性房貸的朋友們，簽訂貸款合同時間很可能早于10月8日。

因此，央行就存量房貸如何與LPR掛鉤進行了進一步明確：

商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定。

簡而言之，就是從現(xiàn)在已經(jīng)確認(rèn)的利率倒算LPR基準(zhǔn)上的加點，與轉(zhuǎn)換期無關(guān)。

舉個例子：

同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，短期看，該項政策有利于存量貸款的購房者，因為2020年LPR進一步降低是趨勢。

此前，央行5年期以上LPR曾在11月20日下調(diào)過一次，為5個基點。有人可能會問，10月8日之后簽訂合同的利率會有變化嗎？答案是：已經(jīng)執(zhí)行LPR定價的，利率不會變了。