2020年2月20號，香港置地以310億的價格拿下徐匯濱江西岸金融港地塊，一舉刷新了上海地王總價記錄。

這件事兒也證明了，即便在最困難的情況下，上海的濱江沿線依然是最容易吸收資本的地方。

而且和后起之秀的徐匯濱江相比，黃埔江邊還有一位更有底蘊(yùn)的老大哥，同樣吸收了無數(shù)資本，同樣立志成為上海的新名片。

它就是虹口的北外灘。

這個板塊西至河南北路與閘北相鄰，東到大連路與楊浦區(qū)相接，南界蘇州河與黃浦相交，北臨周家嘴路海寧路，交通便利，4、10、12號線包圍著整個板塊，可以說是上海中心城區(qū)里最核心的地段之一。

上一期聊到的東外灘，論地段和它比就是個弟弟，論文化底蘊(yùn)也只有黃埔和老靜安能和它掰手腕。

走在北外灘的路上，無論在哪里你都能感受到時間的濃度和空間的厚重，似乎每一棟建筑背后都有屬于它自己的故事。

但就是這樣一個有故事的地方，它的樓市卻是另外一種事故，2019年一整年，北外灘一手房成交掛零。

因為整個板塊壓根沒有新房項目，目前在售的也只有定位豪宅的白金灣府邸和外灘豪景苑。

在跑量的二手房市場，去年一整年成交套數(shù)也只有338套，排在上海所有板塊的下游水平，主要原因是北外灘大量小區(qū)房齡都集中在70-90年代。

時間終歸是一把雙刃劍，它能雕刻出文化的脈絡(luò)，更是街景破敗的催化劑。

這是提籃橋和虹口港的城市界面，有成片的舊房、有監(jiān)獄遺址，如果是你，你愿意把房票花在這里么？

所以從務(wù)實(shí)的居住屬性來看，愿意選北外灘的人很少。

可如果時間是一個環(huán)，你會發(fā)現(xiàn)在環(huán)的另一面，北外灘其實(shí)早就站過了c位

在20世紀(jì)初期。

北外灘正在經(jīng)歷自己的人生巔峰，這里是公共租界的核心地區(qū)，德國、美國、俄國以及日本的領(lǐng)事館都坐落在這里。

租借的擴(kuò)張與發(fā)展為北外灘帶來了繁榮發(fā)展，獨(dú)特的地理優(yōu)勢也讓北外灘成為上海航運(yùn)業(yè)的發(fā)祥地，人氣和物流最終轉(zhuǎn)化成了商業(yè)活力。

以至于上海灘一度流傳著這樣一句話，黃老大、虹老二，意思是說，黃浦區(qū)商業(yè)第一，那虹口就排第二。

但是隨著中日戰(zhàn)爭爆發(fā)，不僅僅是北外灘，甚至整個虹口的命運(yùn)，都因此改變。

日本在上海虹口建立駐軍基地，也給這塊土地留下了難以磨滅的創(chuàng)傷，這里原有的繁華最后還是蕩然無存。

就算到了改革開放后，我們看到了徐匯、黃浦等地段的迅速發(fā)展，也等來了浦東新區(qū)的世紀(jì)大開發(fā)以及陸家嘴的快速崛起。

但是北外灘乃至虹口，卻因為很多歷史遺留問題，錯過了這一波發(fā)展紅利。

它的商業(yè)就是一個縮影，先看最有代表性的乍浦路，90年代中后期，這里可是熱鬧非凡，甚至還能看到香港的影子。

這條全長大約只有1公里的路，早在1989年就已經(jīng)有13家左右的餐飲店，到了1993年這里開始飛速發(fā)展，酒樓以及各式餐廳達(dá)到了76家，到了晚上這條路可謂是燈紅酒綠。

當(dāng)年的美食街可謂是養(yǎng)出了一大批富人，后來由于消防等方面的嚴(yán)管被迫轉(zhuǎn)型，曾經(jīng)美食街的累累碩果，到今天只留下最為市井的一面。

當(dāng)然，其中最吸引我的永遠(yuǎn)是五塊管飽的醬香餅。

再看大家都熟知的四川北路，曾今這里是和南京路步行街齊名的商業(yè)街，同樣也是在90年代開始脫離上海一線商圈。

第一個原因是它自身的定位問題。

像南京路步行街已經(jīng)成為了一個旅游景點(diǎn)，到上海來旅游的人必定會去逛一逛南京路，但是四川北路在名氣上顯然比不過南京路，要論東西的檔次又比不過淮海路商圈，再論性價比它又拼不過電商平臺，以至于到了現(xiàn)在變得非常衰落。

第二個原因是大寧、五角場等商圈的崛起也對四川北路商圈造成了很多壓力。

不過說到底，還是整個虹口的發(fā)展過于緩慢，大量棚戶區(qū)的翻新需要投入龐大的資金和決心，但城區(qū)過于破舊且缺少基礎(chǔ)設(shè)施，又導(dǎo)致資本對這塊土地缺乏信心，城市開發(fā)一度陷入惡性循環(huán)。

這樣一直拖到2010年左右，北外灘對自己定位依然不明確，游離在高端住宅和商業(yè)CBD之間。

而反觀曾經(jīng)難兄難弟的閘北，都已經(jīng)開始不斷出現(xiàn)“地王”，并入靜安之后人氣和身價更是水漲船高。

反觀北外灘，這段時期唯一讓人有點(diǎn)念想的，可能只有白玉蘭廣場的破土動工，讓人期待它能為這里帶來資本注入活力。

不過也許是因為對比帶來的傷害，北外灘的困境不過是被我們放大了而已。

畢竟從北外灘開始開發(fā)到現(xiàn)在，這里就一直被拿來和陸家嘴以及外灘做比較，將這三個區(qū)域稱之為“上海的黃金三角”。

但真正可怕的是，任何一處被發(fā)現(xiàn)金子的地方，最先引來的往往不是機(jī)遇，而是戰(zhàn)爭。

2012年，沒有硝煙的股權(quán)戰(zhàn)爭降臨在了北外灘，上港和金茂兩家集團(tuán)拿下北外灘海門路55號地塊，打破了那年上海地王總價的記錄，6年過后星港國際中心建設(shè)完成，但是隨后卻是兩家集團(tuán)分道揚(yáng)鑣，不久又整體轉(zhuǎn)給了凱德，變成了來福士。

而且這樣的事情也并非是個案，東大名路上的浦江國際金融廣場，在2016竣工之后同樣因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致了兩年的空窗期。

一來二去，北外灘甚至一度成為被轉(zhuǎn)手被資金炒作的代名詞。這些企業(yè)是賺了一大票，但能留給這塊土地的又是什么呢？

別的地方都在吸引資本快速發(fā)展，北外灘卻因為頻繁的轉(zhuǎn)讓事件，導(dǎo)致大型的商辦中心沒有人好好運(yùn)營。

北外灘的命運(yùn)，就好像一張紙飄在了黃浦江邊。

事情聊到這里，難道北外灘的命運(yùn)就注定如此了嗎？正所謂三十年河?xùn)|，三十年河西。

這里終歸是上海的濱江沿線，該來的機(jī)遇一定會來。

2017-2035年的上海規(guī)劃中，北外灘終于再一次占據(jù)了C位，中央活動區(qū)的概念被引入，棚戶區(qū)也進(jìn)入了新一輪動遷。

2017年，這里也終于等到了白玉蘭廣場正式竣工，一座地標(biāo)帶來的不僅是名企、時尚IP的入駐，也標(biāo)志著北外灘的發(fā)展終于有了加速的跡象。

而且在今年2月份，虹口區(qū)政府對外公示了北外灘整體的規(guī)劃方案，要將北外灘建設(shè)成具有國際競爭力的頂級中央活動區(qū)。

整個區(qū)域陸地面積3.3平方公里，將海寧路、周家嘴路、河南北路、黃浦江以及蘇州河合圍起來，建成后這里會成為公共休閑文化中心、辦公中心以及商業(yè)中心。

虹口港和提籃橋兩個街區(qū)的歷史人文還都會被保留下來，其中虹口港將建造成濱水生態(tài)娛樂區(qū)，除了原有的里弄色彩，這里還將加入餐飲休閑等配套設(shè)施。

提籃橋歷史片區(qū)則將成為生活體驗區(qū)域，簡單說就是增設(shè)公共空間讓該區(qū)域變得更加宜居。

而作為虹口老牌的四川北路商圈，將建設(shè)成海派時尚文化區(qū)，四川北路和蘇州河沿線的公共空間也會系統(tǒng)性進(jìn)行改造。

當(dāng)然這次規(guī)劃當(dāng)中最具有看點(diǎn)的，無疑是一座480米的全新地標(biāo)，它的高度也超越了東方明珠將成為上海的第三高樓。

同時在這次公示的方案中，還會建造一批摩天大廈，最低的也有180米。

這些建筑群再加上已經(jīng)成熟的白玉蘭廣場，也讓北外灘終于明確了自己的定位——

那就是在陸家嘴對岸的地方，打造一座更加年輕的商務(wù)中心。

如果說瑞安的瑞虹新城是拉開了虹口的城市更新序幕，那未來的北外灘無疑將進(jìn)一步拔高虹口區(qū)的城市地位。

縱觀上海16個區(qū)，虹口是一個很有故事的同學(xué)。

雖然很多曾經(jīng)生活在這里的人在經(jīng)歷拆遷后再也沒有回去看過，畢竟在他們的記憶里，這塊土地好像怎么也無法和未來兩個字劃上等號。

但記憶有時候是會騙人的，人們也許都忘了這塊土地到底有著怎樣的基因。

這里是上海航運(yùn)業(yè)的起源；這里有獨(dú)一無二的江景資源；中國的第一盞電燈在這里點(diǎn)亮；中國的第一部電話在這里接通；來自西方的半有聲露天電影和交誼舞會都是在這里首次和中國人觸電。

就算是到了今天，北外灘依然站在時代的尖端。

全球首部5G電話在這里接通，全國首個5G展廳在這里建成，甚至，這里很有可能是繼陸家嘴之后下一個國際金融中心。

如果曾經(jīng)所受的創(chuàng)傷只是為了下一秒盡情的綻放，那我們也有理由相信，經(jīng)歷過苦難的北外灘也許真的能成為虹口乃至上海的新名片。

到那個時候，不管是虹口人引以為傲的底蘊(yùn)，還是我們滿心期盼的未來，都不會在這丟失。