2020年2月20日，香港土地以310億價(jià)格超越了徐匯濱江西安金融港地塊，一舉刷新了上海地王的總價(jià)格記錄。

這件事兒也證明了，即便在最困難的情況下，上海的濱江沿線(xiàn)依然是最容易吸收資本的地方。

而且和后起之秀的徐匯濱江相比，黃埔江邊還有一位更有底蘊(yùn)的老大哥，同樣吸收了無(wú)數(shù)資本，同樣立志成為上海的新名片。

它就是虹口的北外灘。

這個(gè)板塊西至河南北路與閘北相鄰，東到大連路與楊浦區(qū)相接，南界蘇州河與黃浦相交，北臨周家嘴路海寧路，交通便利，4、10、12號(hào)線(xiàn)包圍著整個(gè)板塊，可以說(shuō)是上海中心城區(qū)里最核心的地段之一。

上一期聊到的東外灘，論地段和它比就是個(gè)弟弟，論文化底蘊(yùn)也只有黃埔和老靜安能和它掰手腕。

走在北外灘的路上，無(wú)論在哪里你都能感受到時(shí)間的濃度和空間的厚重，似乎每一棟建筑背后都有屬于它自己的故事。

但就是這樣一個(gè)有故事的地方，它的樓市卻是另外一種事故，2019年一整年，北外灘一手房成交掛零。

因?yàn)檎麄€(gè)板塊壓根沒(méi)有新房項(xiàng)目，目前在售的也只有定位豪宅的白金灣府邸和外灘豪景苑。

在跑量的二手房市場(chǎng)，去年一整年成交套數(shù)也只有338套，排在上海所有板塊的下游水平，主要原因是北外灘大量小區(qū)房齡都集中在70-90年代。

時(shí)間終歸是一把雙刃劍，它能雕刻出文化的脈絡(luò)，更是街景破敗的催化劑。

這是提籃橋和虹口港的城市界面，有成片的舊房、有監(jiān)獄遺址，如果是你，你愿意把房票花在這里么？

所以從務(wù)實(shí)的居住屬性來(lái)看，愿意選北外灘的人很少。

可如果時(shí)間是一個(gè)環(huán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)在環(huán)的另一面，北外灘其實(shí)早就站過(guò)了c位

在20世紀(jì)初期。

北外灘正在經(jīng)歷自己的人生巔峰，這里是公共租界的核心地區(qū)，德國(guó)、美國(guó)、俄國(guó)以及日本的領(lǐng)事館都坐落在這里。

租借的擴(kuò)張與發(fā)展為北外灘帶來(lái)了繁榮發(fā)展，獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)也讓北外灘成為上海航運(yùn)業(yè)的發(fā)祥地，人氣和物流最終轉(zhuǎn)化成了商業(yè)活力。

以至于上海灘一度流傳著這樣一句話(huà)，黃老大、虹老二，意思是說(shuō)，黃浦區(qū)商業(yè)第一，那虹口就排第二。

但是隨著中日戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，不僅僅是北外灘，甚至整個(gè)虹口的命運(yùn)，都因此改變。

日本在上海虹口建立駐軍基地，也給這塊土地留下了難以磨滅的創(chuàng)傷，這里原有的繁華最后還是蕩然無(wú)存。

就算到了改革開(kāi)放后，我們看到了徐匯、黃浦等地段的迅速發(fā)展，也等來(lái)了浦東新區(qū)的世紀(jì)大開(kāi)發(fā)以及陸家嘴的快速崛起。

但是北外灘乃至虹口，卻因?yàn)楹芏鄽v史遺留問(wèn)題，錯(cuò)過(guò)了這一波發(fā)展紅利。

它的商業(yè)就是一個(gè)縮影，先看最有代表性的乍浦路，90年代中后期，這里可是熱鬧非凡，甚至還能看到香港的影子。

這條全長(zhǎng)大約只有1公里的路，早在1989年就已經(jīng)有13家左右的餐飲店，到了1993年這里開(kāi)始飛速發(fā)展，酒樓以及各式餐廳達(dá)到了76家，到了晚上這條路可謂是燈紅酒綠。

當(dāng)年的美食街可謂是養(yǎng)出了一大批富人，后來(lái)由于消防等方面的嚴(yán)管被迫轉(zhuǎn)型，曾經(jīng)美食街的累累碩果，到今天只留下最為市井的一面。

當(dāng)然，其中最吸引我的永遠(yuǎn)是五塊管飽的醬香餅。

再看大家都熟知的四川北路，曾今這里是和南京路步行街齊名的商業(yè)街，同樣也是在90年代開(kāi)始脫離上海一線(xiàn)商圈。

第一個(gè)原因是它自身的定位問(wèn)題。

像南京路步行街已經(jīng)成為了一個(gè)旅游景點(diǎn)，到上海來(lái)旅游的人必定會(huì)去逛一逛南京路，但是四川北路在名氣上顯然比不過(guò)南京路，要論東西的檔次又比不過(guò)淮海路商圈，再論性?xún)r(jià)比它又拼不過(guò)電商平臺(tái)，以至于到了現(xiàn)在變得非常衰落。

第二個(gè)原因是大寧、五角場(chǎng)等商圈的崛起也對(duì)四川北路商圈造成了很多壓力。

不過(guò)說(shuō)到底，還是整個(gè)虹口的發(fā)展過(guò)于緩慢，大量棚戶(hù)區(qū)的翻新需要投入龐大的資金和決心，但城區(qū)過(guò)于破舊且缺少基礎(chǔ)設(shè)施，又導(dǎo)致資本對(duì)這塊土地缺乏信心，城市開(kāi)發(fā)一度陷入惡性循環(huán)。

這樣一直拖到2010年左右，北外灘對(duì)自己定位依然不明確，游離在高端住宅和商業(yè)CBD之間。

而反觀(guān)曾經(jīng)難兄難弟的閘北，都已經(jīng)開(kāi)始不斷出現(xiàn)“地王”，并入靜安之后人氣和身價(jià)更是水漲船高。

反觀(guān)北外灘，這段時(shí)期唯一讓人有點(diǎn)念想的，可能只有白玉蘭廣場(chǎng)的破土動(dòng)工，讓人期待它能為這里帶來(lái)資本注入活力。

不過(guò)也許是因?yàn)閷?duì)比帶來(lái)的傷害，北外灘的困境不過(guò)是被我們放大了而已。

畢竟從北外灘開(kāi)始開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在，這里就一直被拿來(lái)和陸家嘴以及外灘做比較，將這三個(gè)區(qū)域稱(chēng)之為“上海的黃金三角”。

但真正可怕的是，任何一處被發(fā)現(xiàn)金子的地方，最先引來(lái)的往往不是機(jī)遇，而是戰(zhàn)爭(zhēng)。

2012年，沒(méi)有硝煙的股權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng)降臨在了北外灘，上港和金茂兩家集團(tuán)拿下北外灘海門(mén)路55號(hào)地塊，打破了那年上海地王總價(jià)的記錄，6年過(guò)后星港國(guó)際中心建設(shè)完成，但是隨后卻是兩家集團(tuán)分道揚(yáng)鑣，不久又整體轉(zhuǎn)給了凱德，變成了來(lái)福士。

而且這樣的事情也并非是個(gè)案，東大名路上的浦江國(guó)際金融廣場(chǎng)，在2016竣工之后同樣因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?dǎo)致了兩年的空窗期。

一來(lái)二去，北外灘甚至一度成為被轉(zhuǎn)手被資金炒作的代名詞。這些企業(yè)是賺了一大票，但能留給這塊土地的又是什么呢？

別的地方都在吸引資本快速發(fā)展，北外灘卻因?yàn)轭l繁的轉(zhuǎn)讓事件，導(dǎo)致大型的商辦中心沒(méi)有人好好運(yùn)營(yíng)。

北外灘的命運(yùn)，就好像一張紙飄在了黃浦江邊。

事情聊到這里，難道北外灘的命運(yùn)就注定如此了嗎？正所謂三十年河?xùn)|，三十年河西。

這里終歸是上海的濱江沿線(xiàn)，該來(lái)的機(jī)遇一定會(huì)來(lái)。

2017-2035年的上海規(guī)劃中，北外灘終于再一次占據(jù)了C位，中央活動(dòng)區(qū)的概念被引入，棚戶(hù)區(qū)也進(jìn)入了新一輪動(dòng)遷。

2017年，這里也終于等到了白玉蘭廣場(chǎng)正式竣工，一座地標(biāo)帶來(lái)的不僅是名企、時(shí)尚IP的入駐，也標(biāo)志著北外灘的發(fā)展終于有了加速的跡象。

而且在今年2月份，虹口區(qū)政府對(duì)外公示了北外灘整體的規(guī)劃方案，要將北外灘建設(shè)成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的頂級(jí)中央活動(dòng)區(qū)。

整個(gè)區(qū)域陸地面積3.3平方公里，將海寧路、周家嘴路、河南北路、黃浦江以及蘇州河合圍起來(lái)，建成后這里會(huì)成為公共休閑文化中心、辦公中心以及商業(yè)中心。

虹口港和提籃橋兩個(gè)街區(qū)的歷史人文還都會(huì)被保留下來(lái)，其中虹口港將建造成濱水生態(tài)娛樂(lè)區(qū)，除了原有的里弄色彩，這里還將加入餐飲休閑等配套設(shè)施。

提籃橋歷史片區(qū)則將成為生活體驗(yàn)區(qū)域，簡(jiǎn)單說(shuō)就是增設(shè)公共空間讓該區(qū)域變得更加宜居。

而作為虹口老牌的四川北路商圈，將建設(shè)成海派時(shí)尚文化區(qū)，四川北路和蘇州河沿線(xiàn)的公共空間也會(huì)系統(tǒng)性進(jìn)行改造。

當(dāng)然這次規(guī)劃當(dāng)中最具有看點(diǎn)的，無(wú)疑是一座480米的全新地標(biāo)，它的高度也超越了東方明珠將成為上海的第三高樓。

同時(shí)在這次公示的方案中，還會(huì)建造一批摩天大廈，最低的也有180米。

這些建筑群再加上已經(jīng)成熟的白玉蘭廣場(chǎng)，也讓北外灘終于明確了自己的定位——

那就是在陸家嘴對(duì)岸的地方，打造一座更加年輕的商務(wù)中心。

如果說(shuō)瑞安的瑞虹新城是拉開(kāi)了虹口的城市更新序幕，那未來(lái)的北外灘無(wú)疑將進(jìn)一步拔高虹口區(qū)的城市地位。

縱觀(guān)上海16個(gè)區(qū)，虹口是一個(gè)很有故事的同學(xué)。

雖然很多曾經(jīng)生活在這里的人在經(jīng)歷拆遷后再也沒(méi)有回去看過(guò)，畢竟在他們的記憶里，這塊土地好像怎么也無(wú)法和未來(lái)兩個(gè)字劃上等號(hào)。

但記憶有時(shí)候是會(huì)騙人的，人們也許都忘了這塊土地到底有著怎樣的基因。

這里是上海航運(yùn)業(yè)的起源；這里有獨(dú)一無(wú)二的江景資源；中國(guó)的第一盞電燈在這里點(diǎn)亮；中國(guó)的第一部電話(huà)在這里接通；來(lái)自西方的半有聲露天電影和交誼舞會(huì)都是在這里首次和中國(guó)人觸電。

就算是到了今天，北外灘依然站在時(shí)代的尖端。

全球首部5G電話(huà)在這里接通，全國(guó)首個(gè)5G展廳在這里建成，甚至，這里很有可能是繼陸家嘴之后下一個(gè)國(guó)際金融中心。

如果曾經(jīng)所受的創(chuàng)傷只是為了下一秒盡情的綻放，那我們也有理由相信，經(jīng)歷過(guò)苦難的北外灘也許真的能成為虹口乃至上海的新名片。

到那個(gè)時(shí)候，不管是虹口人引以為傲的底蘊(yùn)，還是我們滿(mǎn)心期盼的未來(lái)，都不會(huì)在這丟失。