二戰(zhàn)后的50,60年代，得益于美國(guó)的“援助”，日本經(jīng)濟(jì)開始重獲新生，蓬勃發(fā)展。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)同比1954年增長(zhǎng)了約70%。1985年，日元在廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后開始快速升值，房地產(chǎn)價(jià)格也快速飆升。從1985年底到1990年初，日本城市地價(jià)增長(zhǎng)了200%。最終房地產(chǎn)泡沫破滅，1990年后日本走向“失去的二十年”，房地產(chǎn)暴跌，財(cái)富縮水，日本年均GDP增速只有0.75%。

許多人認(rèn)為日本政府是主動(dòng)刺破泡沫的，但其實(shí)不然。在那時(shí)，人人都不認(rèn)為這是泡沫，而是過(guò)度繁榮，包括日本決策層。因此日本決策層的緊縮政策，初衷是為了調(diào)控。

1987年，日本政府提高房地產(chǎn)稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅；日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續(xù)宣布調(diào)高利率，采取金融緊縮政策，并宣布商業(yè)銀行停止向房地產(chǎn)貸款；1990年3月，日本政府出臺(tái)了《房地產(chǎn)融資總量規(guī)制》，嚴(yán)控土地總量和房地產(chǎn)的信貸規(guī)模；同年12月又出臺(tái)了《土地稅制大綱》和《土地基本法》，旨在抑制暴漲的房?jī)r(jià)。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應(yīng)求，地價(jià)不降反升。

一系列的緊縮政策，加上數(shù)次連續(xù)加息后，房地產(chǎn)的資金鏈開始斷裂，支撐日本房地產(chǎn)的信用體系瓦解，同時(shí)日本的剛需購(gòu)房成本劇增，房?jī)r(jià)暴跌，棄供現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

此外在匯率方面，由于日元升值，日元在全球的購(gòu)買力急劇上升，日本外貿(mào)遭受重創(chuàng)。而在廣場(chǎng)協(xié)議簽訂前后，美國(guó)早已布局，低價(jià)收購(gòu)日本資產(chǎn)；等日元升值后，再大肆拋售，一定程度上加劇了泡沫的破滅。

總結(jié)一下，從泡沫的始終，日本政府決策的初衷雖然是為了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在廣場(chǎng)協(xié)議后，日元有升值跡象，但還不嚴(yán)重。此時(shí)日本希望松綁政策，通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需以對(duì)沖外貿(mào)損失，這是對(duì)的。但殊不知寬松的政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。而當(dāng)時(shí)日本只想完全擺脫日元升值帶來(lái)的危害，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，哪里管得上房?jī)r(jià)。

1987年是個(gè)節(jié)點(diǎn)，此時(shí)日本政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫，但這邊還是放不下經(jīng)濟(jì)。因此在提高房地產(chǎn)稅收的同時(shí)，居然宣布擴(kuò)大公共投資，財(cái)政政策全面轉(zhuǎn)為寬松。貨幣+財(cái)政的雙寬松，最終讓房地產(chǎn)泡沫推向極致。而最后抑制泡沫的方式也是“一刀切”，讓大家普遍認(rèn)為是“主動(dòng)刺破”。因此與其說(shuō)“主動(dòng)刺破”，倒不如說(shuō)是失控后的內(nèi)生性自破。

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