前言：

近些年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，房屋總價(jià)開始不斷攀升，一套房子的總價(jià)從過(guò)去的幾十萬(wàn)變成現(xiàn)在的上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)，全款買房已經(jīng)開始逐漸變得不現(xiàn)實(shí)。

在實(shí)際買房的過(guò)程中，很少有家庭能夠一次性拿出上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的現(xiàn)金全款買房，因此按揭買房已經(jīng)逐漸成為人們默認(rèn)的買房方式。

目前我國(guó)選擇按揭買房的家庭非常多，根據(jù)銀行的一份數(shù)據(jù)：目前我國(guó)大約有2億家庭背負(fù)房貸，如果按照一家兩個(gè)人需要承擔(dān)房貸的話，就會(huì)有大約4億人承受房貸的壓力，也被很多人稱之為“房奴”；如果按照三口之家來(lái)計(jì)算，我國(guó)有將近6億人的生活受房貸的影響。

總而言之，房貸的影響范圍很大，同時(shí)房貸給家庭帶來(lái)的壓力也非常大。雖然房貸普及的范圍很廣，不過(guò)據(jù)筆者了解，大多數(shù)人對(duì)房貸的了解還不深，甚至房貸中的很多常識(shí)都不了解。在筆者看來(lái)，了解房貸是非常必要的事情，只有充分了解房貸，才能避免房貸給自己帶來(lái)更大的壓力。

首先看一下等額本息和等額本金的區(qū)別

購(gòu)房者選擇按揭買房，需要最先了解的就是等額本金和等額本息，只有充分了解之后，才能根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的貸款方式。

所謂等額本息，就是每個(gè)月還的本金+利息是一定的，也就是每個(gè)月的月供是固定不變的，舉個(gè)例子，如果購(gòu)房者首月的月供是4000元，那么未來(lái)幾十年每個(gè)月的月供都是4000元，不會(huì)發(fā)生任何改變。

等額本金相對(duì)比較復(fù)雜，每個(gè)月所還的本金是固定不變的，比如購(gòu)房者貸款72萬(wàn)，期限是30年（360個(gè)月），那么每個(gè)月的本金就是2000元，利息按照當(dāng)時(shí)的本金和利率來(lái)計(jì)算。

我們看一下等額本金和等額本息的區(qū)別，等額本息前期的月供比等額本金少，前期還款壓力更?。欢阮~本金的總利息比等額本息少，還款總金額更少。

通常情況下，如果購(gòu)房者沒有特別的要求的話，銀行默認(rèn)的還款方式都是等額本息，因?yàn)檫@種還款方式前期的還款壓力很大，不容易出現(xiàn)斷供現(xiàn)象。當(dāng)然購(gòu)房者在選擇的時(shí)候可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)選擇，如果前期還款壓力比較大，建議選擇等額本息，如果前期基本沒有還款壓力，等額本金是不錯(cuò)的選擇。

然后看一下購(gòu)房者可以選擇的3種貸款方式

通常情況下，購(gòu)房者有3種貸款方式可以選擇：首先是普通的商業(yè)貸款，這是最為常見的貸款方式；然后是公積金貸款，如果購(gòu)房者交公積金的話，就有機(jī)會(huì)選擇這種貸款方式；最后是組合貸款，當(dāng)公積金的額度不夠的時(shí)候，比如購(gòu)房者需要貸款100萬(wàn)，但是公積金只有60萬(wàn)額度，那么就可以選擇公積金加商業(yè)貸款的組合貸款。

公積金貸款的房貸利率很低，基準(zhǔn)利率是3.25%，算得上是極低的房貸利率，對(duì)于擁有公積金的購(gòu)房者而言，是最優(yōu)先的選擇。并且如果選擇公積金貸款的話，因?yàn)橄碛蟹浅５偷姆抠J利率，基本上沒有提前還款的必要。

商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，雖然比起市面上的貸款要低很多，不過(guò)對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是非常大的壓力，如果購(gòu)房者沒有繳納公積金的話，只能選擇商業(yè)貸款的房子。并且購(gòu)房者在實(shí)際買房的過(guò)程中，商業(yè)貸款的利率會(huì)有一定程度的上浮，通常情況下都會(huì)有10%-20%的上浮，房貸利率在5.5%左右，當(dāng)然也會(huì)有一些房貸利率很高的城市和銀行，房貸利率可能會(huì)超過(guò)6%。

關(guān)于貸款方式的選擇，建議也非常簡(jiǎn)單，有機(jī)會(huì)使用公積金貸款和組合貸款，就要優(yōu)先使用，商業(yè)貸款是購(gòu)房者最后的選擇。

100萬(wàn)房貸，30年會(huì)產(chǎn)生多少利息？

房貸利息是很多人關(guān)心的問(wèn)題，如果購(gòu)房者買房過(guò)程中向銀行貸款100萬(wàn)，30年會(huì)產(chǎn)生多少利息呢？

房貸利息的多少和很多因素相關(guān)，選擇等額本息和等額本金產(chǎn)生的利息就不一樣，選擇公積金貸款和商業(yè)貸款產(chǎn)生的房貸利息也會(huì)不一樣，房貸利率的上浮程度也會(huì)影響最后的房貸利息。因此筆者就選擇幾個(gè)比較常見的方案。

方案一：公積金貸款，房貸利率為3.25%，30年等額本息。每個(gè)月需要還房貸4352.06元，30年需要支付的總利息為56.67萬(wàn)元；

方案二：商業(yè)貸款，房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮15%，為5.635%，30年等額本息。每個(gè)月需要承受房貸5762.87元，需要承擔(dān)的總利息為107.46萬(wàn)元。

方案三：商業(yè)貸款，房貸利率依然是基準(zhǔn)利率上浮15%，為5.635%，30年等額本金。首月房貸為7473.61元，后期房貸逐月遞減，30年產(chǎn)生的總房貸利率為84.75萬(wàn)。

以上幾個(gè)方案是人們最常選擇的3類方案，如果選擇公積金貸款的話，30年產(chǎn)生的房貸利息最低，僅為56萬(wàn)元左右，如果選擇商業(yè)貸款的話，房貸利息相對(duì)比較高，選擇等額本息貸款產(chǎn)生的房貸利息要高于等額本金。

對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，30年等額本息商業(yè)貸款是最為常見的貸款方式，按照這種方式進(jìn)行貸款的話，向銀行貸款100萬(wàn)，30年的房貸利息也將近100萬(wàn)，甚至超過(guò)了貸款本金。

雖然說(shuō)房貸利息在按揭買房的過(guò)程中是不可避免的，但是購(gòu)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況調(diào)整自己的貸款方式，這樣就可以省下不少錢。一位銀行經(jīng)理坦言：目前大多數(shù)購(gòu)房者都是選擇30年等額本息的商業(yè)貸款，并沒有結(jié)合自己的實(shí)際情況做出選擇，這就相當(dāng)于在給銀行白送錢。

下面給購(gòu)房者一些建議，讓購(gòu)房者節(jié)省一筆房貸利息：

1、能選擇公積金貸款就不要選擇商業(yè)貸款。公積金貸款的房貸利率為3.25%，相比商業(yè)的基準(zhǔn)房貸利率低很多，選擇公積金貸款買房可以省下不少錢。

2、如果購(gòu)房者還款壓力不大，可以選擇等額本金的還款方式。大多數(shù)人選擇等額本息有兩個(gè)原因：其一，等額本息是銀行默認(rèn)的還款方式；其二，等額本息的還款壓力小。等額本息的缺點(diǎn)在于產(chǎn)生的利息很多，因此如果購(gòu)房者基本上沒有還款壓力的話，可以考慮選擇等額本金。

3、已經(jīng)選擇了商業(yè)貸款，可以考慮進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”。有些人可能錯(cuò)過(guò)了使用公積金貸款，而自己平時(shí)也繳納了公積金，這樣就可以選擇將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款，同樣可以省下一大筆錢。

4、如果有提前還款打算，盡可能要提早。在業(yè)內(nèi)有“長(zhǎng)貸短還”的說(shuō)法，意思就是房貸的年限盡可能要長(zhǎng)，這樣可以給自己預(yù)留更多的選擇性；如果有還清貸款的打算，那么還貸款的年限一定要短，因?yàn)榉抠J前期的利息比較多，早還款就意味著少承擔(dān)很多利息。

有關(guān)房貸方面的問(wèn)題，你還有什么疑問(wèn)呢？歡迎在評(píng)論區(qū)進(jìn)行討論。