周五例行休息，純閑聊，周日再談股票。

前幾天刷到一個視頻，講該不該提前還房貸，博主的意思是不要提前還，因為你提前還房貸的錢可以用來投資，也可以用來給自己充電，甚至可以用來提升生活品質(zhì)，吧啦吧啦一堆……

原本這個話題我挺有興趣，但視頻里說的越來越離譜，再配上滿滿傳銷感的背景音樂，讓我實(shí)在看不下去，今天又想起這事兒了，剛好跟各位聊兩句。

先說說房貸的構(gòu)成機(jī)制，目前主流的還貸模式是等額本息和等額本金。

等額本息是指每個月還的錢基本不變，剛開始還的本金少利息多，后邊還的利息多本金少。

比如我每月6500的固定房貸，剛開始幾年這6500中只有1000多本金，剩下全是利息，后邊本金的占比越來越高，到最后幾乎就全是本金了。

剛開始利息多是因為欠的本金多，后邊越欠越少，利息也就越來越少。

這種模式的好處是每個月還款金額相等，簡單又好記，缺點(diǎn)是剛開始還的本金少，整個還貸周期內(nèi)累積的利息總額比較多。

等額本金是每個月還固定本金+浮動利息，這個浮動利息是指你所有剩余未還本金在當(dāng)月的利息，所以每個月都不一樣。

在這種模式下，剛開始的房貸比較多，后面會越來越少，還起來也越來越輕松。

等額本金的好處是支出的利息總額少，缺點(diǎn)是剛開始壓力過大，普通人家買房大多是把存款一掃而空全都交給開發(fā)商，很可能頂不住高額的房貸，因此更適合現(xiàn)金流比較充裕的人。

看了我上邊的描述，你們可能覺得等額本息不劃算，因為要支出更多的利息，其實(shí)不是。

等額本息是以未來多還利息為代價讓現(xiàn)在少還錢，而等額本金是以現(xiàn)在多還錢為代價讓未來少還利息。

總的來說，等額本金占用了更多的現(xiàn)金流，等額本息雖然還的利息更多，但這些利息都是未來支出，貼現(xiàn)后的總額和等額本金差不多。

你可以這么理解，我用等額本息的方式，剛開始少還房貸，把省下的錢投到和房貸利率一樣的項目，得到的回報就能覆蓋后邊多支出的利息。

我把兩者的區(qū)別做了一個表格，各位簡單了解一下。

現(xiàn)在普遍使用的是等額本息模式，對買房的人來說還貸比較簡單，每個月只要存固定的數(shù)就行，對銀行來說能收到更多的利息，雙贏。

搞清楚這個常識，我們再來討論兩個問題：

1、該不該提前還房貸；

2、什么時候提前還最劃算。

其實(shí)這兩個問題的答案已經(jīng)在上邊了。

該不該提前還房貸這事兒因人而異，如果你手里有閑錢，同時又沒有高過房貸利率的投資項目，那就可以提前還。

提前還房貸，相當(dāng)于把錢投向了一個與房貸利率想等的項目，這個項目的投資回報是以減少你的負(fù)債和未來利息支出的方式體現(xiàn)的。

比如你的房貸還剩20年，今年你提前還10萬房貸，不僅能減少10萬的負(fù)債，同時還能免去這10萬負(fù)債在未來20年形成的利息，懂了吧。

如果你有收益率更高的投資項目就別提前還了，可以用投資回報覆蓋未來的利息支出，同時還能有盈余，美滋滋。

說到底，提前還房貸這事兒的本質(zhì)是一個息差問題，有沒有本事覆蓋房貸利息，決定了你需不需要提前還房貸。

回過頭再說一下剛開始那個視頻，博主不建議提前還房貸，說可以投資我忍了，說給自己充電也勉強(qiáng)能接受，好歹是給未來的自己投資，說用來提高生活品質(zhì)就太扯淡了，這種天天鼓吹過度消費(fèi)的營銷號真的很害人。

而且退一步講，即使把錢用于投資，也要有靠譜兒的投資渠道，據(jù)我了解目前普通人很難接觸到能穩(wěn)定跑贏房貸利率的投資項目。

前幾年的P2P還行，但是已經(jīng)涼了，銀行理財很少有那么高的，至于股票，呵呵。

股票只是可能的收益空間大，不等于你一定能賺到那么大的收益空間。

再說說第二個問題：什么時候提前還房貸最劃算。

普遍的說法是越早還越劃算，因為能還掉更多利息，后邊再還就是還本金了。

如果按等額本息剛開始利息多的邏輯，這個說法看起來似乎有道理，實(shí)際上是不對的，房貸包含的是你剩余未還本金的利息，所以什么時候提前還都一樣。

買房就像買一家企業(yè)，你擁有這家企業(yè)的股權(quán)，銀行借給你錢用于收購企業(yè)，他屬于這家企業(yè)的債權(quán)人。

假設(shè)你貸款100萬，年利率5%，還貸30年，其實(shí)就是你向銀行發(fā)行了一筆30年期債券，現(xiàn)在你想想，對于這筆債券什么時候提前贖回最劃算？

很顯然，啥時候都行，無所謂。

通過這兩個問題，有沒有發(fā)現(xiàn)看似復(fù)雜的房貸問題本質(zhì)上還是個投資問題，世間萬物繞不過我大金融，身為金融打工人，我驕傲。

如果各位喜歡，之后我們聊聊什么房子最合適投資的問題。

就醬，債見！