如果再疊加“平房退租”，“簡易樓騰退”等城市更新。
那么在北京的老城區(qū)和東西城，會(huì)有大量的“建筑空間”被騰空出來。
所以有很多人會(huì)“胡亂猜想”，是不是北京東西城會(huì)被“搬空”？是不是要把“沒錢人騰走，變成富人的聚集區(qū)”？
從北京近期的多個(gè)規(guī)劃文件來看，以上想法確實(shí)是“胡思亂想”，“搬空”是不可能的，北京東西城更不可能變成“富人區(qū)”。
根據(jù)2020年8月份出臺(tái)的《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，里面明確提到北京東西城的“戰(zhàn)略定位”：
首都功能核心區(qū)是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載地，是歷史文化保護(hù)的重點(diǎn)地區(qū)。
意思已經(jīng)說的非常明確了。
未來的東西城就是要重點(diǎn)發(fā)展三大功能：政治中心功能+文化中心功能+國際交往中心功能，而且是“文化保護(hù)重點(diǎn)”，不能拆遷。
但是北京的東西城，目前的“人口密度”和“建筑密度”已經(jīng)非常高了，比如常住人口密度已經(jīng)超過2萬人/平方公里，是美國華盛頓特區(qū)7-8倍。
北京東西城傳統(tǒng)的平房區(qū)，居住人口密度居然高達(dá)2.2萬/平方公里。
不管如何，東西城的“人口密度”和“建筑密度”都無法增長了。
所以如果還想在東西城核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展“政治功能”，“文化功能”和“國際交往功能”，已經(jīng)完全沒有空間。
怎么辦？
唯一的辦法就是“把非首都功能騰出來，再把首都功能放進(jìn)去”。
所以東西城核心區(qū)發(fā)展的第一步就是要大力疏解“非首都功能”，比如代表經(jīng)濟(jì)功能的“央企總部”，教育功能的“高?！钡鹊龋家獮橐陨先蟆笆锥肌惫δ茏屄?，加速疏解出去，把空間預(yù)留出來。
同時(shí)還要把平房區(qū)加快“退租”，把空間也預(yù)留出來。
通過疏解“非首都功能”和“城市更新”，就可以在“不拆遷”的前提下，為東西城建設(shè)“三大首都功能”預(yù)留出大量的建筑空間。
同時(shí)不用增加人口密度和建筑密度，甚至“非首都功能”離開后，還能帶走大量的人口，降低人口密度。
這就是“一舉兩得”，空間有了，人口也降低了。
接下來的第二步，就是要把“首都功能”放進(jìn)去，主要就是“中央政務(wù)功能”、“文化功能”和“國際交往功能”，要裝進(jìn)來。
以上三大“首都”功能裝進(jìn)來以后，東西城又“滿了”。
所以壓根就不存在“搬空東西城”的可能，未來將有一大堆功能可能會(huì)裝進(jìn)北京東西城。
我們判斷主要是四類功能將會(huì)“搬進(jìn)北京東西城”：
第一類，部分還在二環(huán)外辦公的國家部委及國家級(jí)行政單位，未來可能將會(huì)大批量搬進(jìn)北京東西城。
很多人都以為只要是國家部委就已經(jīng)在北京東西城里辦公了，其實(shí)事實(shí)并非如此，這是一種“錯(cuò)覺”。
我們初步統(tǒng)計(jì)一下，還是有很多國家“部級(jí)單位”目前還在海淀區(qū)、朝陽區(qū)辦公，未來這些單位是有可能會(huì)成批搬進(jìn)北京東西城的。
尤其是在長安街沿線，未來將是中央政務(wù)最重要的布局區(qū)域，所以長安街沿線及附近的“央企總部”搬遷后，可能填補(bǔ)進(jìn)來的就是“國家部委單位”。
也就是所謂的“央企總部”走，“國家部委”走進(jìn)來，北京東西城服務(wù)于中央政務(wù)功能得到提升。
第二類，大量的“文化旅游設(shè)施”將會(huì)搬進(jìn)北京東西城。
2020年4月9日，北京市公布了《北京市推進(jìn)全國文化中心建設(shè)中長期規(guī)劃(2019年-2035年)》，在這個(gè)規(guī)劃中，北京提出要“利用中軸線文物騰退空間，優(yōu)先用于補(bǔ)充公共功能”。
什么是“公共功能”？
其實(shí)就是博物館、紀(jì)念館、文化館、藝術(shù)館、圖書館等文化設(shè)施，還非常明確提出：
打造京報(bào)館、京華印書局、湖廣會(huì)館、臨汾會(huì)館等一批富有老城文化內(nèi)涵的主題博物館、紀(jì)念館、展覽館等，布局更多“小而美”的特色博物館。
由此可見，未來北京中軸路實(shí)施“騰退”后，預(yù)留出來的空間將會(huì)布局各種各種的“博物館、紀(jì)念館、文化館、藝術(shù)館、圖書館”。
這就是“人口出去了”，但是“文化進(jìn)來了”，大量的平房空間將會(huì)被打造成為中國最龐大的“文化集群”。
通俗一點(diǎn)講，以后的東西城中軸線，就是中國的“文化之路”和“旅游之路”，就是來參觀旅游的，讓全國人民來體驗(yàn)中華文化復(fù)興的。
第三類，國家外事外交場合要大量在北京東西城落地。
2021年9月22日，北京市公布了《北京市“十四五”時(shí)期加強(qiáng)國際交往中心功能建設(shè)規(guī)劃》，在這個(gè)規(guī)劃中，明確提出：
依托中軸線等歷史文化遺跡，特色胡同街巷、傳統(tǒng)四合院等歷史文化街區(qū)，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活動(dòng)場地。
其實(shí)就是說，北京東西城的四合院實(shí)施“退租”或者“騰退”后，要利用部分文化街區(qū)的房子，來打造成為“外交外事活動(dòng)場合”。
這種外交外事活動(dòng)場合，我們的理解應(yīng)該是兩三大功能：第一是國家領(lǐng)導(dǎo)人接見“外賓”的地方；第二是“重要外賓”參觀體驗(yàn)中國文化的地方；第三是舉辦重要國際文化展覽交流的地方。
所以大量的房子可能會(huì)被預(yù)留出來，打造成為國家級(jí)的“外交外事活動(dòng)中心”，而不是成為富人聚集區(qū)。
第四，大量的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施要在北京東西城落地。
除了政治、文化和外交，北京東西城未來還需要增加大量的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，來為東西城的老年人提供服務(wù)。
根據(jù)《北京市養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)規(guī)劃(2021年—2035年)》的說明，“疏解騰退后的閑置設(shè)施和建筑”，將會(huì)改造成為“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)置”。
同時(shí)對于騰退的平房院落，也要經(jīng)過適老化改造，更新成為老年人的家庭單元，為老城區(qū)的老年人提供更好的養(yǎng)老服務(wù)。
綜上所述，通過我們分析可以發(fā)現(xiàn)，北京東西城其實(shí)正在進(jìn)行一個(gè)重大的功能定位調(diào)整：從原來的“復(fù)合功能型”城市核心區(qū)正在快速向“首都功能核心區(qū)”轉(zhuǎn)變。
以前的北京東西城，是什么功能都有，復(fù)合型發(fā)展的城市絕對核心，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、教育文化、政治外交等全部混雜，結(jié)果導(dǎo)致人口高度密集，建筑密度居高不下，房價(jià)水平“全市第一”。
應(yīng)該說，東西城以前的功能規(guī)劃，還是比較亂比較雜的，什么都有一點(diǎn)，而且什么都比較強(qiáng)。
而未來的北京東西城，可能將會(huì)變得更加“純粹”，定位就是“首都功能核心區(qū)”，而不是“城市功能核心區(qū)”。
所以必然會(huì)逐漸剝離“非首都功能”，而增加更多的“首都功能”：比如像什么央企總部、銀行總部、學(xué)校醫(yī)院等會(huì)逐漸離開，而包括部委行政單位、外交外事場合、博物館、養(yǎng)老等功能會(huì)逐漸增加。
有些功能會(huì)離開，有些功能會(huì)進(jìn)來，從而實(shí)現(xiàn)了功能上的“騰籠換鳥”。
未來的北京東西城，就是最純粹的“中央政務(wù)”+“文化展示展覽”+“國事外交交流”+“養(yǎng)老中心區(qū)”。
那么這種功能上的“騰籠換鳥”會(huì)對北京東西城的房價(jià)有什么影響呢？
從短期上看，是影響不大的。
從長期看可能會(huì)更加凸顯東西城“房住不炒”的原則，尤其是政策風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高，對于北京東西城來說，自住是沒有任何問題的。
但如果是投資升值，要更加謹(jǐn)慎，畢竟過于敏感，政策風(fēng)險(xiǎn)高。
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