二手房交易時(shí)，雙方對(duì)轉(zhuǎn)移時(shí)間做出了明確的約定，但有些人遇到了買家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，無(wú)法辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)的問(wèn)題。

網(wǎng)友咨詢：二手房買方逾期過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)？

浙江億維律師事務(wù)所任曉泉律師解答：

二手房逾期過(guò)戶要看合同的約定，依法追究對(duì)方法律責(zé)任。

二手房買方逾期過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)有：

（一）房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購(gòu)房者購(gòu)買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒(méi)收、拍賣，購(gòu)房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無(wú)效。

（二）房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購(gòu)房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。段律師說(shuō)：“我曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)這么一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)購(gòu)房者直接和房東簽訂了合同，并做了房屋買賣公證，但公證時(shí)房東的妻子因有事未在場(chǎng)，結(jié)果首付款都付了，房東卻說(shuō)房子不賣了，因?yàn)樗拮硬煌??！?/p>

（三）賣房者對(duì)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒(méi)有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對(duì)房子只有使用的權(quán)利，而沒(méi)有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。

（四）一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。如果逾期辦理過(guò)戶，由于房屋產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此賣方完全可以將房屋再賣一次，從而影響到購(gòu)房者的合法權(quán)益。

任曉泉律師解析：

1、房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方約定的補(bǔ)充條款”，對(duì)合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補(bǔ)充，其效力應(yīng)優(yōu)先于《合同》的其他約定。合同空白欄尤其有關(guān)逾期付款、逾期交房違約金比例的填充應(yīng)予明確，空白即視為相關(guān)違約責(zé)任的未予約定，且存在對(duì)方當(dāng)事人事后補(bǔ)充不利于己的條款之風(fēng)險(xiǎn)。

2、在對(duì)方違約而違約責(zé)任未約定或約定不明的情況下，如一味堅(jiān)持自己要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，而拒絕繼續(xù)履行，可能導(dǎo)致被駁回訴訟請(qǐng)求的后果。

3、“毀約”與“違約”在合同約定中應(yīng)有明確界定，相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清，否則，在一方“違約”，有很難認(rèn)定為根本違約的程度，事后在訴訟中又同意繼續(xù)履行情況下，很難認(rèn)定其為“毀約”，相應(yīng)的“毀約”條款便難以適用。

4、即便是合同有明確約定“先交全款再辦過(guò)戶”，如過(guò)戶手續(xù)的辦理，系因雙方遞件手續(xù)在先，稅款繳納在后，因賣方拒絕配合遞件，亦會(huì)被認(rèn)為違約，由此導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、過(guò)戶手續(xù)遲延辦理通常會(huì)成為賣方的主要責(zé)任，在賣方無(wú)證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情況下，買方未履行催告或協(xié)助義務(wù)通常不會(huì)認(rèn)定構(gòu)成違約。未及時(shí)辦理過(guò)戶，嗣后因政策原因?qū)е逻^(guò)戶手續(xù)辦理成為難題，并不能當(dāng)然成為賣方主張合同無(wú)效的理由。

浙江億維律師事務(wù)所資深律師，代理過(guò)多起影視、音樂(lè)版權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)、債權(quán)債務(wù)、合同糾紛等案件，曾擔(dān)任阿里淘寶網(wǎng)法律糾紛出庭律師。并擔(dān)任多家企業(yè)法律顧問(wèn)，涉足私募股權(quán)基金投融資業(yè)務(wù)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。