在金融圈混了16年，我卻獨(dú)愛(ài)買(mǎi)房，還首創(chuàng)了一套科學(xué)買(mǎi)房體系，已經(jīng)幫助眾多朋友買(mǎi)到好房子。

以下是今天的正文。

昨天央行公布了10月的LPR的最新報(bào)價(jià)，1年期LPR的價(jià)格為3.85%，5年期及以上LPR的價(jià)格為4.65%，這已經(jīng)是LPR價(jià)格連續(xù)第18個(gè)月保持不變了！

很多朋友可能要問(wèn)，LPR價(jià)格都已經(jīng)1年半沒(méi)有變過(guò)了，如此平平無(wú)奇的市場(chǎng)有什么好分析的！

但是如果你是長(zhǎng)期關(guān)注我們的朋友就會(huì)知道，看似平靜的水面下，實(shí)則暗流涌動(dòng)！

從去年年底我預(yù)測(cè)今年全年房貸利率將處于緊繃的狀態(tài)，到兩個(gè)月前我認(rèn)為年底將迎來(lái)信貸政策的放松，無(wú)一例外都一一兌現(xiàn)。

并不是我真的有什么神奇的能力，無(wú)非是進(jìn)行了大量的政策研究，做了充分的市場(chǎng)調(diào)研，所以今天我還想花點(diǎn)時(shí)間談?wù)勎覍?duì)近期房貸市場(chǎng)的一些看法。

1

我為什么說(shuō)現(xiàn)在的房貸利率市場(chǎng)雖然看似平靜但實(shí)則暗流涌動(dòng)，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)利率價(jià)格，就是央行每個(gè)月公布的LPR價(jià)格從去年4月份以來(lái)就一直保持不變。

但是大家都能明顯的感覺(jué)到今年年初以來(lái)大部分城市的貸款越來(lái)越貴，放款速度越來(lái)越慢，有些地方甚至直接停貸。

這種感受和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是一致的，據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，從今年年初以來(lái)，全國(guó)房貸利率就一路走高，截止到9月份首套房和二套房利率已基本上漲了10%。

目前全國(guó)首套房利率破6的城市已經(jīng)達(dá)到了9個(gè)，還有3個(gè)城市的利率也已超過(guò)了5.9%。

我們有很多粉絲在今年一季度都買(mǎi)了房，他們來(lái)自不同的城市，但是很多人都表示，大半年都過(guò)去了，到現(xiàn)在銀行還沒(méi)有放款。

很多人都說(shuō)要去銀行鬧了，因?yàn)殂y行遲遲不下款房東就不肯過(guò)戶(hù)，自己付了首付卻還要租房子住，想想就很氣憤。

但是吧，這事也不能怪銀行，因?yàn)橐郧拔以阢y行工作過(guò)，我知道，房貸利率的價(jià)格和額度都受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格指導(dǎo)和監(jiān)控。

比如房貸額度這事，去年的時(shí)候監(jiān)管就出臺(tái)了《關(guān)于建立銀行也金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》要求：

“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)7.5%。

大家都知道1季度一般是房產(chǎn)交易最活躍的時(shí)候，需要放款的業(yè)務(wù)很多，再加上去年年底積壓的業(yè)務(wù)。

所以大部分銀行在1季度的時(shí)候都把當(dāng)年的房貸額度用的差不多了，等到了后面幾個(gè)季度只能通過(guò)提高價(jià)格或者拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)控制房貸的增長(zhǎng)，不然觸碰了紅線，就要被監(jiān)管請(qǐng)去喝茶了。

但是這種情況從3季度以來(lái)就一下子就變了。

2

最先是在8月底的時(shí)候官媒就發(fā)文指出：滿(mǎn)足真實(shí)住房需求離不開(kāi)房貸資源的有效配置！

緊接著在9月24日的人民銀行2021年第三季度例會(huì)中就首次提及“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益?！?/p>

有了政策的定調(diào)，全國(guó)多個(gè)城市的房貸市場(chǎng)立刻調(diào)低了利率。這種感覺(jué)有點(diǎn)像什么呢，打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，就像你系著領(lǐng)帶開(kāi)了一天會(huì)，把脖子勒得太緊，都喘不過(guò)氣了，突然領(lǐng)導(dǎo)宣布“散會(huì)！”，你第一件事就是趕緊松松領(lǐng)帶喘口氣。

率先下調(diào)利率的城市是廣州，據(jù)悉廣州地區(qū)的中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率較過(guò)往都基本下降了10個(gè)基點(diǎn)。

繼廣州貸款利率松動(dòng)之后，佛山的建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行就出現(xiàn)首套二套房利率下降了20個(gè)基點(diǎn)的情況。

截至目前，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的90城中已有20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。

同樣，各地銀行也開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)加速放款的利好，雖然10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長(zhǎng)。

但這主要是由于放款動(dòng)作與利率調(diào)整存在一定時(shí)差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月期簽約的單子。

從單點(diǎn)城市來(lái)看，上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

所以市場(chǎng)從冷到熱只在一瞬間，能不能抓住這短暫的窗口期有所作為，不僅僅是對(duì)買(mǎi)房人的考驗(yàn)更是對(duì)我們這些房產(chǎn)大V水平的檢驗(yàn)！

3

為什么整個(gè)信貸市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的緩和呢？我們還是回歸本源，我一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和壓艙石。

因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)牽扯到的不僅僅是這個(gè)行業(yè)本身，向上游他聯(lián)動(dòng)著建筑業(yè)、商品制造、零售和物流等等，向下他聯(lián)動(dòng)著銀行和每一個(gè)購(gòu)房人，關(guān)系金融和民生的穩(wěn)定。

那三季度房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響究竟幾何？

我們先來(lái)看看三季度的GDP增速，只有4.9%，二季度的時(shí)候還是7.9%，而且市場(chǎng)普遍認(rèn)為三季度的增速應(yīng)該不會(huì)低于6%，但是事實(shí)是連5%都沒(méi)保?。?/p>

有趣的是，當(dāng)你進(jìn)一步研究究竟是什么原因造成了GDP增速的大幅下降，你一眼就能發(fā)現(xiàn)！因?yàn)橹挥薪ㄖI(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是負(fù)增長(zhǎng)，而且建筑業(yè)的負(fù)增長(zhǎng)也可以歸因?yàn)榫褪欠康禺a(chǎn)的負(fù)增長(zhǎng)造成的！

9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別為-13.2%和-15.8%，房企銷(xiāo)售和資金回籠速度持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比-11.2%,較8月下滑4.7個(gè)百分點(diǎn)。

在經(jīng)營(yíng)困境和資金壓力下的雙重影響下，很多房企都出現(xiàn)了整體拿地?zé)崆橄陆?、施工進(jìn)度放緩，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑。

9月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)-3.5%，較8月下滑3.8個(gè)百分點(diǎn)；1-9月房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)8.8%，較1-8月下滑2.1個(gè)百分點(diǎn)。

而造成這種結(jié)果的原因，可能并不是房產(chǎn)端政策的收緊，而是金融端政策的趨嚴(yán)。

開(kāi)發(fā)商融資困難，就沒(méi)有意愿拿地，土拍市場(chǎng)遇冷，預(yù)期轉(zhuǎn)變就更沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意拿地。

買(mǎi)房人貸款困難，就買(mǎi)不起新房，自己手上的房子也賣(mài)不出去，交易環(huán)節(jié)瞬間冰封。開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)不出去，回款不好就付不出上游資金，引發(fā)上游企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

如此惡性循環(huán)，癥結(jié)終究是出在了金融端，所以金融端的政策調(diào)整勢(shì)在必行！

4

就在剛剛閉幕的2021金融街論壇年會(huì)上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴講話(huà)致辭。劉鶴表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝也指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正”。

高層已定調(diào)，政策已在路上，所以作為買(mǎi)房人，我們?cè)诮酉聛?lái)的幾個(gè)月究竟要做什么？

如果你是剛需的話(huà)，一定要抓緊時(shí)間開(kāi)始看房了！

雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，整個(gè)放貸政策會(huì)有所放開(kāi)，但是如果這種放開(kāi)造成了局部市場(chǎng)的火熱，觸及“房住不炒”的底線，監(jiān)管層一定會(huì)重新關(guān)閉信貸紅利的通道！

所以作為剛需人群，一定要抓住這次難得的窗口期，在接下來(lái)的幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商會(huì)拼命搶跑，部分熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)樓盤(pán)可能會(huì)在這種市場(chǎng)的冷熱轉(zhuǎn)換期間出現(xiàn)較大的優(yōu)惠。

而這種優(yōu)惠不僅僅是價(jià)格也可能是買(mǎi)到的概率上，再疊加房貸的利好，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)絕對(duì)是千載難逢的上車(chē)機(jī)遇！

而對(duì)于剛改人群，大部分都需要賣(mài)房來(lái)置換，如果大家在上半年有賣(mài)房經(jīng)歷的話(huà)可能就會(huì)有切身的體會(huì)：

買(mǎi)家的房款遲遲不下款，你就收不到錢(qián)，就沒(méi)法去付自己想買(mǎi)的樓盤(pán)的首付。

這段時(shí)間是最折磨人的，因?yàn)槟愕馁u(mài)價(jià)已經(jīng)鎖定，但是目標(biāo)房源的價(jià)格可能在上漲，這一來(lái)一去可能就是大幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的損失！

所以，如果你真的是準(zhǔn)備在最近兩年置換，那就趁現(xiàn)在把房源掛出來(lái)。

因?yàn)槟愕南录疫x房看房也需要一個(gè)周期，可以趕上明年年初的成交旺季，那個(gè)時(shí)候可以正好踩準(zhǔn)房貸放松的節(jié)奏，盡快拿到房款，去搖新房也好，去買(mǎi)性?xún)r(jià)比更高的二手房也好，總之落袋為安。

人們常常問(wèn)我，買(mǎi)房過(guò)程中最重要的是什么？我想了很久，還是覺(jué)得最重要的應(yīng)該是買(mǎi)房的節(jié)奏。

無(wú)論你的選籌方法有多厲害，還是融資能力有多強(qiáng)大，你在錯(cuò)誤的時(shí)間買(mǎi)了對(duì)的房子，可能都不如在正確的時(shí)間哪怕買(mǎi)到了錯(cuò)誤的房子。

在時(shí)代的洪流面前，那點(diǎn)技巧真的不算什么。

希望大家都能明白我這篇文章最核心的思想，在對(duì)的時(shí)間買(mǎi)到對(duì)的房子！

大家如果想要在上海買(mǎi)房或是有任何買(mǎi)房方面的疑問(wèn)，請(qǐng)私信我，回復(fù)666，送你價(jià)值百萬(wàn)的《上海買(mǎi)房寶典》。

想要上海買(mǎi)房，歡迎點(diǎn)擊鏈接截圖掃碼咨詢(xún)我