n2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。
n3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。
n4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
n5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。
n6.辦公費(fèi)用。
n7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。
n8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。
n9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
n以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。
n實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成，不僅包括物業(yè)服務(wù)成本，還包括法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；
n實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，在收取物業(yè)服務(wù)資金中不僅包括物業(yè)服務(wù)支出，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
n一）居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算
V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）
V--代表求得的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／月·平方米或元/年·平方米）；
Vi--代表各分項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元／月·平方米或元年·平方米）；
費(fèi)用項(xiàng)目一般分為：
管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
物業(yè)管理公共區(qū)域安全和公共秩序維護(hù)費(fèi)用；
辦公費(fèi)用；
物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用
n1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)V1
V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）
n該項(xiàng)費(fèi)用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，但是不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。獎(jiǎng)金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。
n其中：
nFl--基本工資（元／月），各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。
nF2--按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月），包括福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。
nF3--加班費(fèi)（元／月）。
nF4--服裝費(fèi)（元/月）。
nS--表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和。單位為平方米（m2）。
n2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用V2
V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)：
n①電費(fèi)：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日開啟時(shí)間為Tl（小時(shí)）的照明電器總功率（千瓦·小時(shí)）；T1表示每日開啟時(shí)間（小時(shí)）；30代表每月測(cè)算的天數(shù)；PE表示電費(fèi)單價(jià)（元／kW）；
n②維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件、進(jìn)貨的價(jià)格來測(cè)算。
nF2--給排水設(shè)施的費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算時(shí)又可分項(xiàng)為：
n①給水泵的電機(jī)功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），電費(fèi) = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系數(shù) = 平均每天開啟小時(shí)數(shù)／24；
n②消防泵的電機(jī)費(fèi)（包括噴淋泵、消防栓泵），電費(fèi) = W×24×I×30× PE，（元／月）；
n③排污泵的電機(jī)功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費(fèi)=W×24×I×30×PE （元／月）：
n④維修費(fèi)（元／月）。
nF3--配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)（元/月）。
nF4--建筑、道路維修費(fèi)（元／月）。
nF5--電梯費(fèi)用的核算：
n①電費(fèi)=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n為電梯臺(tái)數(shù)；W為電梯功率；I為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)產(chǎn)生差異，一般可通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算。居住類物業(yè)大致在0.4；
n②維修費(fèi)（元/月），可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修（包括人工費(fèi)、材料費(fèi)）；
n③年檢費(fèi)（元／月）。
n費(fèi)用項(xiàng)F1～F5 并非固定項(xiàng)目，不同物業(yè)項(xiàng)目不一，不能機(jī)械套用。以下各項(xiàng)也是如此。
n.3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用V3
V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）
n其中：
nFl--人工費(fèi)（元／月）。
nF2--清潔機(jī)械、工具、材料、服裝費(fèi)，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值（元/月）。
nF3--消殺費(fèi)（元/月）。
nF4--化糞池清理費(fèi)（元／月）。
nF5--垃圾清運(yùn)費(fèi)（元／月）。
nF6--水池（箱）清潔費(fèi)（元／月）。
n4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用V4
V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--人工費(fèi)（元／月）。
nF2--綠化工具費(fèi)（元／月）。
nF3--化肥除草劑等材料費(fèi)（元／月）。
nF4--綠化用水費(fèi)（元／月）。
nF5--園林景觀再造費(fèi)（元／月）。
n5.物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用V5
V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--人工費(fèi)（元／月）。
nF2--服裝費(fèi)（元／月）。
nF3--維修費(fèi)（元/月）。
nF4--日常保衛(wèi)器材費(fèi)（元/月），包括對(duì)講機(jī)、多功能警棍、110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)等。
nF5--保安用房及保安人員住房租金（元／月）。
n6.辦公費(fèi)用V6
V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）
n常用全年的費(fèi)用預(yù)算來折算出每月費(fèi)用，即全年費(fèi)用除以12個(gè)月。
n其中：
nF1--交通、通訊費(fèi)用（元／月）。
nF2--文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)（元／月）。
nF3--車輛使用費(fèi)（元/月）。
nF4--節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月）。
nF5--公共關(guān)系費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)（元／月）。
nF6--辦公水電費(fèi)（元／月）。
nF7--書報(bào)費(fèi)（元／月）。
n7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)V7
n該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信：wysclub 按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)。
n8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用V8
nV8 = （投?？偨痤~×保險(xiǎn)費(fèi)率）／保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積
n物業(yè)管理企業(yè)必須對(duì)住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設(shè)施設(shè)備投財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）、公眾責(zé)任險(xiǎn)。保費(fèi)按保險(xiǎn)受惠物業(yè)總建筑面積分?jǐn)偂?/p>
n9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用V9
n該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。
n10.不可預(yù)見費(fèi)用V10
n不可預(yù)見費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的3％～10％計(jì)）。不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。
n11.利潤(rùn)或管理酬金V11
n物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：
n（1）按照租金收入確定
管理酬金=業(yè)主租金收入×酬金比率
n（2）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法。
管理酬金=（物業(yè)價(jià)值／物業(yè)約定使用年限）×酬金比率
n（3）按定額利潤(rùn)/酬金或行業(yè)利潤(rùn)率／酬金率確定。定額酬金或利潤(rùn)是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務(wù)任務(wù)情況下給服務(wù)者已固定數(shù)額的酬金或利潤(rùn)。不過，現(xiàn)行最通常的利潤(rùn)酬金確定方式是以上述1～10項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率付給管理企業(yè)利潤(rùn)/酬金，即
管理利潤(rùn)/酬金=服務(wù)費(fèi)×行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率
n物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率一般在8％～15％，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。
n12.法定稅費(fèi)V12
n物業(yè)管理行業(yè)稅費(fèi)一般在5.5％。
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